Das Renditepotenzial für Büroimmobilien soll sich im nächsten Halbjahr verschlechtern, so die Ergebnisse des Finanzmarkttests der Credit Suisse und des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW). Ob den auf Büro und kommerzielle Liegenschaften ausgerichteten Schweizer Immobilienunternehmen frostige Zeiten bevorstehen?
Züblin Immobilien Holding hat den Kapitalmarkt mit noch ungeprüften Finanzkennzahlen über Abwertungen ihrer Auslandimmobilien von zwölf Prozent schon mal vorgewarnt. Überdies soll für das Geschäftsjahr 2008/09 nichts ausgeschüttet werden. Züblin-Chef Bruno Schefer weist allerdings gleichzeitig auf die Sondersituation des Schweizer Marktes hin, wo der Bürobestand unverändert blieb.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2008 verbuchten die Schweizer Immobiliengesellschaften dank Ertragsverbesserungen tatsächlich weitere Wertsteigerungen auf den Anlageliegenschaften. Doch dürfte die angekündigte Verschärfung der Rezession 2009 dem ein Ende setzen. Der erwartete massive Arbeitsplatzabbau wird zu einer rückläufigen Nachfrage und zu Preisdruck bei Büroflächen führen. Gemäss Büromarktbericht von Colliers befinden sich derzeit 38 Prozent des Leerstands per Ende 2008 in Realisation, was den Konkurrenz- und Preisdruck zusätzlich verstärken dürfte.
Der härter werdende Vermietungsmarkt erfordert eine gut diversifizierte Mieterstruktur und eine starke Vermarktungsorganisation zur frühzeitigen Verlängerung der anstehenden Mietvertragsfälligkeiten. So verfügen die beiden Marktleader Jelmoli Immobilien und PSP Swiss Property über regional diversifizierte Teams zur Bewirtschaftung und Vermarktung der eigenen Flächen. Im letzten Jahr haben auch Mobimo und Intershop die Bewirtschaftung der Liegenschaften selber übernommen.
Das Anlegerinteresse wecken aber nur Unternehmen mit starker Kapitalstruktur und attraktiver Bewertung. Auch hier weisen PSP und Jelmoli Spitzenwerte aus. Die Aktien werden zum geschätzten Nettoanlagevermögen 2009 mit Abschlägen von über zehn Prozent (Branchendurchschnitt: zehn Prozent) gehandelt, und die Fremdkapitalquoten betragen höchstens 45 Prozent, während Intershop mit einer Prämie zum geschätzten NAV (Net Asset Value) 2009 von 22 Prozent und Züblin mit einer Fremdkapitalquote von 65 Prozent am anderen Ende der Messlatte stehen.
Trotz günstigen Bewertungen seien Kursavancen laut Andreas Weber, Immobilienexperte der Zürcher Kantonalbank, vorerst an den Rand gestellt. Aber bei erwarteten Ausschüttungsrenditen 2009 von durchschnittlich 5,0 Prozent (ZKB) sind Immobilienaktien allemal attraktiv.
Interessant dürfte auch die Aufnahme von Jelmoli in den Schweizer Immobilienaktien-Index der SWX im August sein. Durch die Aufnahme der Jelmoli-Titel in den SWX CH Real Estate Index dürfte es durch Fonds und Zertifikate, die den Index abbilden, zu einer gewissen Nachfrage und Kurssteigerungen kommen. Seit Jahresbeginn hat sich der Immobilienindex vorerst munter mit 7,7 Prozent verbessert, während der SLI (Swiss Leader Index) bei 3,8 Prozent nur mit halber Geschwindigkeit vorangekommen ist.