Eigenheim: Verkaufen oder vererben?

Jährlich verkaufen oder vererben in der Schweiz rund 30 000 Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer ihr Einfamilienhaus oder ihre Eigentumswohnung. Während der Umzug von einer Mietwohnung in die nächste eine vergleichsweise einfache Sache ist, muss man den Verkauf des Eigenheims oder die Weitergabe in der Familie vorausschauend und mit Bedacht planen. Der neue «Beobachter»-Ratgeber «Das Eigenheim verkaufen, vererben oder vermieten» unterstützt bei der reibungslosen Abwicklung.

Verkaufen, vermieten oder vererben? Wann ist der richtige Verkaufszeitpunkt? Möchte man selber verkaufen oder einen Makler beauftragen? Die Autoren Üsé Meyer und Reto Westermann liefern Antworten, zeigen Argumente für alle Möglichkeiten auf und beleuchten deren Vor- und Nachteile. Will man sein Eigenheim verkaufen, ist der richtige Preis matchentscheidend für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Es lohnt sich daher, für die Wertbestimmung Rat bei einer neutralen Fachperson einzuholen. Lässt man die Eigentümerschaft selbst den aktuellen Wert ihrer Immobilie schätzen, liegen die Zahlen entweder eindeutig zu hoch oder klar zu tief.

Neben der Lage der Immobilie spielen Faktoren wie die Verkehrserschliessung, das Einkaufsangebot in der Nähe, die Aussicht und die Nachbarschaft eine entscheidende Rolle. Der Wert einer Liegenschaft wird aber noch durch weitere Punkte beeinflusst:

• Grundstück: Bei Einfamilienhäusern hat die Grösse des Grundstücks einen erheblichen Einfluss auf den Preis, insbesondere an gefragten Lagen.
• Steuerfuss: In Gemeinden mit einem tiefen Steuerfuss ist die Nachfrage meist höher und damit auch das Preisniveau für Immobilien.
• Gebäudezustand: Je schlechter der Zustand eines Gebäudes, desto tiefer ist in der Regel der Preis, den potenzielle Käuferinnen und Käufer zu zahlen bereit sind. Dennoch ist der Zustand des Objekts an extrem gefragten Lagen oft zweitrangig.
• Potenzial: Bietet ein Gebäude Ausbaupotenzial oder könnte auf dem Grundstück auch ein grösseres Haus errichtet werden, wirkt sich das ebenfalls positiv auf den Wert der Liegenschaft aus.
• Hypothekarzinsen: In Zeiten tiefer Zinsen sind Käufer eher bereit, einen höheren Preis für eine Liegenschaft zu bezahlen. Steigen die Zinsen, hat das meist einen negativen Einfluss auf die Immobilienpreise.

Methoden zur Wertbestimmung

Die beste Basis für die Festlegung des Kaufpreises ist eine Verkehrswertschätzung. Sie gibt an, zu welchem Preis das Objekt sich vermutlich verkaufen lässt. Zur Ermittlung des Verkehrswerts stehen zwei Möglichkeiten offen: Erstens eine hedonische Bewertung (auch Vergleichswertmethode genannt) mithilfe eines Online-Tools (Kosten ungefähr 300 bis 500 Franken). Grundlage dafür sind einerseits Datenbanken, in denen die Eckdaten und Preise Tausender Immobilien hinterlegt sind, anderseits ein Katalog von Bewertungskriterien. Um den Wert einer Liegenschaft zu ermitteln, werden zuerst alle wichtigen Kriterien elektronisch erfasst. Durch den Vergleich dieser Daten mit denjenigen passender Objekte in der Datenbank wird der mutmassliche Wert ermittelt.

Die zweite Möglichkeit ist eine Substanzwertschätzung durch eine Schätzung (Kosten je nach Objektgrösse circa 1000 bis 3000 Franken). Wenn jemand für die Schätzung seiner Immobilie eine Fachperson beiziehen möchte, dann sollte diese aus der Region stammen und Mitglied in einer der beiden nationalen Schätzerorganisationen sein. Nur eine regional verankerte Fachperson kennt die lokalen Marktverhältnisse und kann diese in die Bewertung miteinfliessen lassen. Die Mitgliedschaft in einer Schätzerorganisation wiederum garantiert einem, dass es sich um eine anerkannte Fachperson handelt, die nach den gängigen Richtlinien arbeitet.