In zwölf von fünfzehn ausgewählten Grossstädten sind Immobilien entweder bereits stark überbewertet oder nahe daran dies zu sein. Das ist das Ergebnis eines erstmals publizierten globalen Immobilienblasen-Index der UBS.
Gemäss dem UBS Global Real Estate Bubble Index ist das Risiko einer Immobilienblase in London und Hongkong am ausgeprägtesten, wie die UBS am Donnerstag mitteilte. Dahinter folgen die Städte Sydney, Vancouver, San Francisco und Amsterdam, in denen die UBS deutlich überbewertete Wohnimmobilienmärkte feststellt.
Analyse der langjährigen Preisentwicklung
Aber auch in Genf, Zürich, Paris, Frankfurt, Tokio, und Singapur seien im Vergleich zur langfristigen Entwicklung die Preise überzogen. Einzig die US-Städte New York und Boston weisen in den Berechnungen der Grossbank eine faire oder im Fall von Chicago sogar eine zu tiefe Bewertung auf.
Die UBS stützt sich bei dieser Bewertung auf der Analyse der langjährigen Preisentwicklung in diesen Städten. Das Resultat über alle fünfzehn Städte ist, dass zwischen 1985 und 2009 mit wenigen Ausnahmen die Immobilienpreise in diesen Städten jeweils innerhalb von 3 Jahren um 30 Prozent fielen, wenn der Index über den Wert von 1,0 stieg. London, Hongkong, Sydney, Vancouver, San Francisco und Amsterdam weisen zurzeit Werte darüber aus.
Geringe Blasengefahr in Genf und Zürich
Die Welt wird demnach bis 2018 gleich mehrere Immobilienblasen platzen sehen. Keine Gefahr dagegen droht diesbezüglich gemäss der UBS der Schweiz. Die untersuchten Schweizer Städte Genf und Zürich befinden sich mit Werten von 0,91 und 0,85 in der noch sicheren unteren Hälfte der überbewerteten Städte.
Ende 2012 galt Genf mit einem Wert von 1,5 noch als blasengefährdet. Seither hat sich in der Calvin-Stadt der Immobilienmarkt jedoch abgekühlt. In Zürich dagegen sind die Hauspreise seit dem Ende der Finanzkrise um 30 Prozent gestiegen. Das ist gemäss der UBS die zweithöchste Wachstumsrate aller untersuchten Städte.
Zürich und Genf noch erschwinglich
Trotz dieser Überbewertung sind im internationalen Vergleich in Zürich und Genf Wohnung noch erschwinglich. Um eine Wohnung mit 60 Quadratmetern zu kaufen muss ein Facharbeiter nämlich nur 6 respektive 7 Jahreslöhne hinblättern. In Hongkong braucht es dazu 22 Jahreslöhne, in London, Paris und Singapur sind 12 bis 14.
Die komfortable Ausgangslage der Schweizer Immobilienmärkte wird jedoch durch den von der UBS angestellten internationalen Vergleich der Verhältnisse von Mietzinsen und Kaufpreisen relativiert. Dieser zeigt nämlich an, dass in Zürich, Vancouver, Hongkong und in Genf das so genannte Zinsänderungsrisiko am höchsten ist.
Sollten die Hypothekarzinsen stark ansteigen, werden in der Schweiz die Hauspreise demnach stärker fallen als in Paris, London oder New York. Am wenigstens dagegen wird sich ein Anstieg der Zinsen auf die Hauspreise in Chicago, Boston und San Francisco auswirken.
Immobilienmarkt koppelt sich von der Wirtschaft ab
Allgemein stellt die UBS in ihrem Report eine Tendenz zu einer immer höheren Bewertung von Immobilien fest. So sind die Preiskorrekturen seit den 80-er Jahren nach einer Hausse immer geringer ausgefallen, dies nachdem zuvor jahrhundertelang die Immobilienpreise inflationsbereinigt stabil geblieben sind.
Der Immobilienmarkt hat sich demnach in den letzten 30 Jahren von der Wirtschaftsentwicklung abgekoppelt. Damit ist auch die Gefahr für das Entstehen einer globalen Immobilienblase gestiegen - mit den entsprechenden Risiken für die Weltwirtschaft.
«Wenn es weltweit zu eine Korrektur kommt, dann sind das schlechte Nachrichten», sagte Thomas Veraguth an einer Medienkonferenz in Zürich. Die lockere Geldpolitik habe eine Normalisierung der Wohnimmobilienmärkte verhindert und das Risiko lokaler Blasen erhöht, heisst es dazu im Index-Bericht.
(sda/ccr)