Die Zinsprognosen der letzten Monate haben sich nicht bewahrheitet. Statt höherer Zinsen sind die Sätze für Festhypotheken gegenüber Sommer 2004 sogar um bis zu 1,25 Prozentpunkte gesunken. Entsprechend sind die Meinungen der Ökonomen geteilt. Die einen glauben nach wie vor an steigende Zinsen, andere rechnen in nächster Zeit nicht mit markanten Veränderungen.
Prämien und Absicherung: Zahlenbeispiel Zinsoption
Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für eine Festhypothek? Oder soll man eher auf die nach wie vor sehr günstigen kurzen Laufzeiten setzen? Eine mögliche Lösung aus diesem Dilemma ist der Einsatz von Zinsoptionen, die wie geschaffen für das aktuelle Zinsumfeld sind.
Zinsoptionen schützen kurzfristige Festhypotheken mit Laufzeiten von 3 bis 12 Monaten (auch Libor-Hypotheken genannt) vor einem starken Zinsanstieg. Sichert man sich beispielsweise bei 4,25% ab und die Zinsen steigen auf 5%, übernimmt die Bank die Differenz zwischen den 4,25% und 5%. Die Prämie für eine solche Absicherung bewegt sich bei jährlich 0,1% bis 1,0% und ist abhängig vom allgemeinen Zinsniveau sowie Höhe und Laufzeit der Absicherung.
Viele Anbieter von Absicherungen
Die meisten Banken bieten solche Absicherungen für zwei, drei oder fünf Jahre an. Für den Kreditnehmer lohnen sich solche kurze Absicherungslaufzeiten allerdings nicht.
Erstens müssen die Zinsen innert kürzester Zeit raketenhaft ansteigen, damit die Absicherung überhaupt zum Tragen kommt. Zweitens: Wenn die Zinsen tatsächlich so heftig ansteigen, wird kaum jemand glücklich sein, wenn die Absicherung bereits kurze Zeit später abläuft und man den stark gestiegenen Zinsen schutzlos gegenübersteht. Absicherungen werden sinnvollerweise für acht bis zehn Jahre abgeschlossen. Wie aber verhält sich eine solche Absicherung in einer Extremsituation wie zu Beginn der 90er Jahre, als die Zinsen innert einem Jahr um bis zu 6 Prozentpunkte angestiegen sind?
Tritt ein solches Extremszenario tatsächlich ein, beläuft sich der Zins für eine fünfjährige Festhypothek zu Beginn zwar nur auf 3,15%, anlässlich der Erneuerung fünf Jahren später liegt er aber bereits bei stolzen 5,5%. Durchschnittlich kostet diese Variante 4,38% Zins. Mehr als ein halbes Prozent besser schneidet die zehnjährige Festhypothek ab, die aktuell für rund 3,75% zu haben ist.
Kurze Festhypothek mit langfristiger Absicherung
Noch günstiger ist der Abschluss einer kurzfristigen Festhypothek mit einer zehnjährigen Zinsabsicherung bei 4,25%. Die Absicherung kostet zwar einmalig um die 5,0%, dafür gibts die eigentliche Hypothek in den ersten Jahren für 2% oder weniger. Entwickeln sich die Zinsen wie vor 20 Jahren, käme die Absicherung von 4,25% in den Jahren sechs, sieben und acht zum Tragen.
Über alles gesehen kostet die kurze Festhypothek durchschnittlich 2,4% Zins. Zu diesen 2,4% muss nun noch die Absicherungsprämie von einmalig 5,0% beziehungsweise 0,5% pro Jahr dazuaddiert werden, womit diese Variante auf durchschnittlich 2,9% Zins pro Jahr zu stehen kommt. Im Vergleich mit der 5-Jahres Festhypothekenvariante sind das stolze 2,6 Prozentpunkte weniger und zwar pro Jahr.
Selbstverständlich werden sich die Zinsen nicht wie vor 20 Jahren entwickeln. Zudem war das allgemeine Zinsniveau damals um fast vier Prozentpunkte höher als heute. Dennoch zeigt der Vergleich eindrücklich, welches Potenzial in der Kombination kurze Festhypothek mit langer Zinsabsicherung steckt.
Optionen für den Hauskäufer interessant
Zinsoptionen sind auch für Neuerwerber sehr interessant, deren Liegenschaft sich noch im Bau befindet und erst in einigen Monaten bezugsbereit ist. Möchten diese vom aktuell tiefen Zinsniveau profitieren, konnten sie bisher nur Festhypotheken mit einem entsprechenden Terminaufschlag abschliessen.
Kommt es in der Folge zu Bauverzögerungen und die Liegenschaft kann erst später als geplant bezogen werden, müssen die Zinsen dennoch ab dem ursprünglich vereinbarten Termin bezahlt werden. Hier drängen sich Zinsabsicherungen mit langen Laufzeiten geradezu auf, da getrost das Bauende abgewartet werden kann und man nicht jeden Tag sorgenvoll die Zinsentwicklung verfolgen muss. Sobald das Eigentum fertig erstellt ist, kann der Neuerwerber eine Libor-Hypothek aufnehmen, die bereits zum günstigen Prämienansatz von heute nach oben hin abgesichert ist.
Adrian Wenger, Leiter Hypothekarberatung, VZ VermögensZentrum, Zürich.
Zur Umsetzungspraxis
Libor-Hypothek am günstigsten: Bei der Umsetzung einer abgesicherten Hypothek stellt sich die Frage, wer Zinsoptionen für zehn Jahre anbietet. Am ehesten kommen grössere Banken in Frage. Eine einmalige Absicherungsprämie von 5% beansprucht im ersten Moment einiges an flüssigen Mitteln. Allerdings ist die Prämie in vielen Kantonen steuerlich absetzbar. Dank dem Steuereffekt reduziert sich die Prämie je nach Einkommen um 15% bis 40%. Weiter gilt es zu beachten, dass eine solche Hypothek gegenüber einer zehnjährigen Festhypothek im ersten Jahr gut 1,75 Prozentpunkte günstiger ist. Werden diese Faktoren zusammengezählt, kostet die Absicherung gegenüber einer klassischen Festhypothek nur noch einmalig 1,25% bis 2,5%. Fazit: Die Chancen stehen gut, dass eine langfristig abgesicherte Libor-Hypothek langfristig am günstigsten abschneidet. Trotzdem sollte man nicht alles auf eine Karte setzen. Ein auf Hypothekarstrategien spezialisierter Berater kann helfen, für den Kunden die optimale Mischung zwischen abgesicherten und klassischen Festhypotheken zu finden.