Was entscheidet über den Wert einer Immobilie? Die Lage, die Grösse, die Architektur, der Ausbaustandard – die Nachbarschaft?

Nein, besagt eine Analyse des Raumentwicklungsbüros Fahrländer Partner. Der fundamentale Faktor, der über kurz oder lang den Preis einer Immobilie bestimmt, ist nicht das Haus selbst. Sondern das Grundstück, auf dem es steht. Ist das Land knapp, gewinnt eine Immobilie an Wert. Ist Land im Überfluss vorhanden, sinkt ihr Preis.

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Reich werden mit Landbesitz

Wie stark der Einfluss des Faktors Land sein kann, hat sich in den letzten fünfzehn Jahren gezeigt. Seit der Jahrtausendwende sind die Immobilienpreise schweizweit stark angestiegen: bei Einfamilienhäusern um durchschnittlich 4,2 Prozent pro Jahr, bei Eigentumswohnungen um 5,4 Prozent pro Jahr. Noch stärker stiegen aber die Landpreise an. Bauland für Einfamilienhäuser gewann jährlich um 8,8 Prozent, solches für Eigentumswohnungen sogar 12,3 Prozent an Wert.

Der Immobilienboom ist also im Grunde genommen ein Baulandpreisboom. Wer zur Jahrtausendwende ein Grundstück besass, hat damit innerhalb von fünfzehn Jahren einen Gewinn von 160 Prozent (Land für Einfamilienhäuser) bzw. 360 Prozent (Land für Eigentumswohnungen) erzielt. Zuvor waren die Baulandpreise während eines Jahrzehnts gesunken, und zwar stärker als die Häuserpreise an sich. Diese unterliegen auch geringeren Schwankungen. Während der Immobilienkrise der neunziger Jahre behielten die Bauten ihren Wert weitgehend, in den Nullerjahren stieg ihr Preis nur moderat an.

Baulandpreise als Überbleibsel

Wie kommt man zu solchen Aussagen? Gemäss einer gängigen Zerlegung setzt sich der Marktwert einer Immobilie aus zwei Komponenten zusammen: dem Landwert und dem Gebäudewert. Letzterer unterliegt der Entwicklung der Baukosten, also den Kosten für Planung, Materialien, Arbeiter etc. Der Landwert wird dagegen indirekt berechnet: Er bleibt als Residual übrig, nachdem man den Gebäudewert vom Marktpreis einer Immobilie abzieht (und ein paar Korrekturberechnungen für sonstige Faktoren vollzieht).

Man geht also davon aus, dass das Land das «einzig wirklich immobile» Element an einer Immobilie ist. Häuser, die bereits auf dem Grundstück stehen, lassen sich durch einen Neubau ersetzen, doch das Grundstück lässt sich nicht verrücken. Weil sich die Baukosten pro Quadrat- und Kubikmeter Backstein über die Zeit nicht so rasch verändern, werden die Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt folglich zu einem Grossteil dem schwankenden Landpreis zugeschrieben.

Mobilität und Zonenvorschriften

Land ist über die Zeit so wertvoll wie Gold. Das ist nicht nur in der Schweiz so. Wie die Ökonomen Katharina Knoll, Moritz Schularick und Thomas Steger in einem Papier zeigen, hat sich in vielen Industrieländern eine ähnliche Entwicklung abgespielt. Immobilien wurden gegenüber allgemeinen Gebrauchsgütern teurer – vor allem wegen der Steigerung des Landwerts, wie eine Grafik aus der Forschungsarbeit zeigt.

«Land price dynamics were the main driver of house prices in advanced economies in the second half of the 20th century», schreiben die Autoren dazu.

Erklären lassen sich die Trends gemäss der Untersuchung anhand von drei Faktoren: den Präferenzen, der Technologie und der Siedlungsgeografie.

  • Die Präferenzen gingen im letzten Jahrhundert dahin, dass die Menschen einen immer grösseren Teil ihres Einkommens fürs Wohnen ausgaben. Wohnkomfort wurde mit steigendem Wohlstand wichtiger als andere Bedürfnisse. Dies erklärt, warum langfristig Aufwärtsdruck bei den Immobilienpreisen herrscht.
  • Im ersten Teil des Jahrhunderts wurde dieser Aufwärtsdruck aber durch technische Entwicklungen gelindert. Eisenbahn und Automobil erhöhten die Mobilität und machten es möglich, dass sich neben den Kernstädten weitläufige Agglomerationen bildeten. Zusätzliche Flächen wurden erschlossen; Land wurde weniger knapp.
  • Gegen Ende des Jahrhunderts lief die Siedlungsausweitung aus. Es gab keine weiteren Revolutionen bei der Fortbewegung, die Einzonung neuer Wohngebiete wurde verlangsamt. Die Politik setzte stärker auf Verdichtung, es wurde stärker in die Höhe gebaut. So wurde Land speziell ab den achtziger Jahren wieder knapper.

Faktoren wie die fallenden Zinsen (ein Phänomen, das bereits mehrere Jahrzehnte anhält) und die lockere Geldpolitik tragen heute dazu bei, dass die Nachfrage nach Hypotheken und Immobilien ungebrochen bleibt. Die Preise harren auf hohen Niveaus.

Doch es sind nicht in erster Linie die verbauten Steine, Balken, Ziegel und Fenster, die am Markt so viel kosten. Effektiv an Wert gewonnen hat vor allem das Land, das unter dem erstellten Wohnraum liegt.