Corona hat Folgen im Immobilienmarkt: Attraktive Angebote für Käufer
Hindelbank hat nur 2224 Einwohner. Mehrere Immobilien mit interessantem Preis-Leistungs-Verhältnis stehen hier zum Verkauf.
Quelle: ?Durch Home Office gewinnen Vororte an Anziehung für Immobilienkäufer. Die attraktivsten Gemeinden für Pendler hat Pricehubble herausgefiltert.
- Kapitel 1Vororte werden attraktiv für Pendler
- Kapitel 2Zürich, Hauptbahnhof
- Kapitel 3Zürich, Üetlihof
- Kapitel 4Zürich-Altstetten
- Kapitel 5Basel, Bahnhof SBB
- Kapitel 6Basel, Roche-Tower
- Kapitel 7Bern, Hauptbahnhof
- Kapitel 8Bern, Bahnhof Worblaufen
- Kapitel 9St. Gallen, Hauptbahnhof
- Kapitel 10Gossau SG, Bahnhof
Wer auf Immobilienportalen nach einem Haus sucht, weiss, dass in den grossen Schweizer Städten kaum je eines auf den Markt kommt. Und selbst wenn, sind die Preise so hoch, dass sie sogar mit relativ hohen Einkommen und Vermögen kaum finanzierbar sind.
Aus diesem Grund fangen Immobilieninteressenten im zweiten Schritt an, sich in den Vororten umzuschauen. Je weiter weg von der Stadt, desto attraktiver die Immobilienpreise. Aber für alle, die in der Stadt arbeiten, tut sich damit das Dilemma auf, dass sich die Wegzeit zum Arbeitsplatz mit fallenden Immobilienpreisen erhöht.
Nun hat Covid-19 das Dilemma etwas gemildert, denn Homeoffice dürfte künftig vermehrt möglich sein, was für alle Immobiliensuchenden die akzeptable Pendelzeit erhöht haben dürfte. «Viele Arbeitnehmer und Arbeitgeber dürften während des Lockdowns die Erfahrung gemacht haben, dass Arbeitsprozesse digital und remote sehr gut umgesetzt werden können, weshalb Homeoffice und damit auch Wohnlagen in angemessener Distanz zur Stadt Zürich an Attraktivität gewinnen könnten», sagt Markus Stadler, Mitgründer des auf Immobiliendaten spezialisierten Beratungshauses Pricehubble.
Wie hoch die akzeptable Pendelzeit vor Covid-19 war, ist individuell, aber sie dürfte sie sich für alle erhöht haben. Und das dürfte zu einer höheren Nachfrage nach Immobilien in den Vororten führen. Das könnte so weit gehen, dass die Preise für Immobilien in den Vororten steigen.
Der Umkreis von 40 Minuten Pendelzeit
Wir haben die Datenspezialisten von Pricehubble gebeten, für unsere Leser die Vororte von Zürich, Basel, Bern und St. Gallen zu analysieren. Dabei kamen nur Gemeinden infrage, die mit öffentlichen Verkehrsmitteln in 40 Minuten erreichbar sind. Für die Schätzung der Quadratmeterpreise hat Pricehubble nicht die ganze Gemeinde als Referenz genommen, sondern nur die Teilgebiete einer Gemeinde, die dann wirklich innert 40 Minuten zu erreichen sind.
So sind die Häuser und Wohnungen rund um den Bahnhof von Baar vom Zürcher Hauptbahnhof aus erreichbar, nicht jedoch die ganze Gemeinde Baar. Also sind in die Analyse nur jene Teile der Gemeinde Baar eingeflossen, die auch wirklich in dieser Zeit erreichbar sind.
Wie ist es um den Immo-Markt bestellt? Welche Regionen gewinnen, welche verlieren? Antworten im Podcast.
Alle weiteren «HZ Insights»-Podcast-Folgen gibt es hier.
Zudem haben wir in der Analyse jeweils nicht nur den Bahnhof respektive den Hauptbahnhof einer Stadt als Ausgangspunkt gesetzt, sondern auch den eines grösseren Arbeitgebers. In Zürich etwa haben wir die besten Vororte ab Zürich HB herausgefiltert.
Zudem auch jene ab dem Üetlihof, wo rund 6000 Mitarbeiter der Credit Suisse hinpendeln. Zudem haben wir in Zürich auch noch den Medienpark in Zürich-Altstetten analysiert, wo die «Handelszeitung» am Sitz von Ringier Axel Springer Schweiz arbeitet.
Gerechnet mit Standardhaus
Die besten Vororte für die verschiedenen Ausgangspunkte innerhalb der gleichen Stadt unterscheiden sich beträchtlich. So sollten sich jene Pendler mit Arbeitsplatz in der Nähe vom Zürcher Hauptbahnhof in den Gemeinden Birr, Neuenhof nach einer Wohnimmobilie umsehen. Gemessen an einer standardisierten 4,5-Zimmer-Wohnung sind die Quadratmeterpreise dort am günstigsten von allen in weniger als 40 Minuten Pendelzeit erreichbaren Gemeinden.
In Birr kostet der Quadratmeter Wohnfläche einer solchen standardisierten Wohnung 5071 Franken. Eine Wohnung mit 100 Quadratmetern ist dort also für knapp über eine halbe Million Franken zu erwerben.
Vororte im Vorteil: Die Ausweitung der Pendlerzone dürfte die Nachfrage nach Wohneigentum in den Agglomerationen erhöhen. In den in den Tabellen aufgeführten Gemeinden könnten die Immobilienpreise sogar steigen.
Wirtschaftsmotor stottert: Das gilt allerdings nur, falls die Zinsen tief bleiben und der Wirtschaftsmotor brummt. Doch der ist wegen Covid-19 ins Stottern geraten. Dank Massnahmen des Bundes und der Kantone sind die Schäden auf dem Arbeitsmarkt noch nicht sehr gross. Das wird nicht so bleiben.
Mehr Arbeitslose: Gemäss der Universität Basel könnte sich die Zahl der Arbeitslosen auf 300'000 verdoppeln. Aber selbst bei nur 50'000 zusätzlichen Arbeitslosen wirkt sich das auf den Immobilienmarkt aus. Denn ein Teil von ihnen besitzt Wohneigentum. Konservativ geschätzt jeder Fünfte.
Abwärtsspirale: Das ergibt 10'000 Menschen mit Arbeitslosengeld, für die es schwieriger wird, ihr Eigentum zu finanzieren. Wenn die Krise mehr als 18 Monate dauert, ist auch dieses Geld weg. Damit wäre gegen Ende des Jahres 2022 zu rechnen. Bis dahin hat sich die Schweizer Wirtschaft hoffentlich erholt. Sonst trifft das Arbeitslosenproblem den Immobilienmarkt mit voller Wucht und würde dort eine heftige Abwärtsspirale auslösen.
Ab dem Arbeitsort Üetlihof in Zürich sind die Gemeinden Oberwil-Lieli, Opfikon und Schlieren top. Und ab dem Medienpark in Zürich-Altstetten sind die Gemeinden Neuenhof, Killwangen und Würenlos die günstigsten (siehe Tabelle).
2000 Mitarbeiter im Roche Tower
Wie für Zürich wurde das gleiche Vorgehen für Basel, Bern und St. Gallen gewählt. In Basel ist der Bahnhof SBB ein Ausgangspunkt. Der andere ist der Sitz der Pharmafirma Roche, wo alleine im Roche Tower 2000 Arbeitsplätze sind. In Bern ist der Hauptbahnhof ein Ausgangspunkt; zudem der Hauptsitz der Swisscom in Ittigen, beim Bahnhof Worblaufen. In St. Gallen sind es der Hauptbahnhof sowie der Sitz der Migros Genossenschaft Ostschweiz in Gossau (siehe Tabelle).