Boom: Die Immobilienpreise werden durch die starke Zuwanderung angetrieben.
Blase: Der Glaube an die Zuwanderung als Preistreiber ist so alt wie die Geschichte der Immobilienblasen. Die Annahme ist aber falsch: Die Preise können auch bei steigender Zuwanderung fallen. Die Berufsstatistiken der Einwanderer zeigen zudem: Es wandern überwiegend Niedrig- und Normalverdiener ein – Mieter also.
Boom: Die Bevölkerung wächst rasant. Wir steuern auf eine Zehn-Millionen-Schweiz zu.
Blase: Das Bevölkerungswachstum bewegt sich stabil bei rund einem Prozent, die Häuserpreise steigen viel schneller. Die Bevölkerungsforscher prognostizieren die Zehn-Millionen-Marke nur in einem Extremszenario für 2040. Realistisch sind aber niedrige oder mittlere Szenarien mit moderatem Wachstum.
Boom: Die Schweiz ist zugebaut. Der Boden wird knapp.
Blase: Ein typischer Irrglaube. Auch in Ländern mit knappen Bodenverhältnissen können Immobilienpreise fallen (Japan: 1991 bis 2006). In Phasen fallender Preise wird über das Thema geschwiegen. Auch die Schweiz hat Reserven.
Boom: Superreiche Einwanderer sorgen für einen Preisanstieg.
Blase: Die Lex-Koller-Statistiken zeigen, dass 2010 nur 1133 Ausländer Immobilien erwarben. Kein Grund zur Panik also.
Boom: Immobilien sind immer gute Wertanlagen.
Blase: Wer zur falschen Zeit kauft, muss ein Jahrzehnt auf die Wertsteigerung warten. Zudem muss in den Erhalt investiert werden. Eine UBS-Modellrechnung: In 40 Jahren musste ein Hausbesitzer ein Drittel des Kaufpreises in den Werterhalt stecken.
Boom: Die Übertreibungen sind nur an den Hot Spots zu beobachten.
Blase: Stimmt. Aber dies ändert nichts daran, dass im Fall eines Crashs die Preise überall purzeln. Häufig korrigieren nach einem Crash die Preise in der Peripherie noch stärker als in den Hot Spots. Viele Crashs begannen an Hot Spots.
Boom: Solange der Zins niedrig bleibt, wird nichts passieren.
Blase: Blasen platzen nicht nur durch Zinsänderungen. Oft geben unvorhergesehene Ereignisse den Ausschlag für die Wende: die Pleite eines bekannten Investors oder ein restriktiver politischer Entscheid.
Boom: Viele Kunden sind durch langfristige Zinsbindung gesichert.
Blase: Dies verlagert das Problem nur hin zu den Bankbilanzen. Die Banken werden zeitversetzt reagieren und korrigieren. Dies war auch ein beliebtes Argument vor dem Platzen der amerikanischen Bubble, weil US-Hypotheken traditionell extrem lange Laufzeiten haben.
Boom: Die durchschnittliche Belehnung beträgt 50 Prozent. Damit kommt die Schweiz durch jede Krise.
Blase: Ja, bei älteren Bestandsimmobilien sind keine Probleme zu erwarten. Doch eine hohe Zahl neuer Risiko-Investments in überteuerte Liegenschaften reicht für eine Krise.
Boom: Es gibt keine Subprime-Krise, nur das Luxussegment überhitzt.
Blase: Letztlich ist egal, bei welchem Segment die Blase platzt. Der Vertrauensschwund wird alle Preise ins Rutschen bringen.
Boom: Ein «Soft Landing» wird wieder Stabilität bringen.
Blase: Damit drücken verängstigte Marktteilnehmer ihre Hoffnungen aus. Je mehr der Wendepunkt naht, umso häufiger wird von «Soft Landing» gesprochen.