Wie definieren Sie Luxusimmobilien?
Es gibt keine einheitliche Definition von Luxusimmobilien. Man könnte sie beispielsweise anhand des absoluten Preises definieren, wobei alles über 5 Millionen Franken als Luxusimmobilie gilt. Alternativ lässt sich auch der Quadratmeterpreis als Massstab nehmen und die untere Grenze zum Beispiel bei 20’000 Franken pro Quadratmeter setzen.
Wie machen Sie es?
Wir definieren Luxusimmobilien als die teuersten 5 Prozent der Immobilien an ausgewählten Standorten mit einem relativ hohen Anteil an Luxusimmobilien. In unserer Studie umfasste dies zuletzt 28 Gemeinden.
Und wie entwickelt sich dieser Markt?
Der Preisboom im Schweizer Luxussegment, der 2022 mit knapp 10 Prozent seinen Höhepunkt markierte, hat sich deutlich abgeschwächt. Im vergangenen Jahr stiegen die Preise von luxuriösen Eigenheimen im Durchschnitt noch um gut 2 Prozent. Insgesamt entwickelte sich der Luxusimmobilienmarkt etwas schwächer als der Gesamtmarkt. Gleichwohl liegt das Preisniveau im Luxussegment aktuell rund 25 Prozent über seinem Vor-Corona-Niveau.
Gibt es regionale Unterschiede?
Stark entwickelten sich die Luxusimmobilien in den einschlägigen Gemeinden rund um den Zugersee in der Zentralschweiz, also beispielsweise Zug, Walchwil oder Oberägeri. Diese Region hat im letzten Jahr mit plus 8 Prozent das mit Abstand stärkste Preiswachstum registriert. Deutlich moderater zeigte sich hingegen das Preiswachstum in der Region Genf und den angrenzenden luxuriösen Gemeinden sowie im Raum Zürich mit einem nur sehr geringen positiven Wachstum.
Wie ist die hohe Attraktivität der Zentralschweiz zu erklären?
Dort sind die niedrigen Steuersätze ein Faktor, wovon vor allem wohlhabende Personen profitieren. Über die letzten zehn Jahre hat sich die Zentralschweiz im Preis-Ranking relativ zu den anderen Regionen mit Luxusimmobilien am meisten nach vorne geschoben. Die Zentralschweiz ist schlichtweg ein Magnet für Reiche.
Und wie sieht es hinter dem Gotthard aus?
Die Tessiner Luxusstandorte haben sich wesentlich schwächer entwickelt als andere Regionen. Das liegt auch daran, dass dort in der Vergangenheit eine starke Angebotsausweitung im Luxussegment stattgefunden hat. Von allen Luxusregionen ist das Preisniveau im Südkanton am niedrigsten.
Wie sieht das im Vergleich zum normalen Immobilienmarkt aus?
In einigen Regionen sehen wir im Gesamtmarkt moderate Preisrückgänge, beispielsweise in der Region Zug. Auch rund um den Zürichsee ist es eher flau. In der Region Genf sind ebenfalls leichte Preisreduktionen auszumachen. Im Landesdurchschnitt sind wir allerdings im Vorjahresvergleich bei einem positiven Preisanstieg von 2,7 Prozent.
Was tut sich in den Bergregionen im Luxussegment?
Orte wie Verbier, Gstaad oder St. Moritz sind international etablierte Märkte. Wir haben zu Pandemiezeiten sehr starke Preisanstiege in den Bergen erlebt – dies sowohl im Luxussegment als auch im allgemeinen Ferienwohnungsmarkt. Mittlerweile hat sich diese Situation wieder beruhigt, mit einem leicht positiven Preiswachstum.
Wer ist eigentlich aktiv im Luxussegment? Sind das vorwiegend Schweizer Käufer oder kommt die Nachfrage aus dem Ausland?
Drei von vier Käufern besitzen einen ausländischen Pass. Der Grossteil davon dürfte einen Wohnsitz in der Schweiz haben. Die meisten Schweizer Käufer findet man anteilsmässig vor allem rund um den Zürichsee sowie in der Zentralschweiz. Doch der Luxusimmobilienmarkt wird auch stark von internationalen Käufern getrieben.
Aus welchen Ländern stammen die internationalen Käufer?
Die meisten Käufer kommen aus Frankreich, Italien, Deutschland oder Grossbritannien. Deutsche bevorzugen die deutschsprachigen Regionen wie Zürich und die Zentralschweiz, Franzosen hingegen eher die Region um Genf und das Wallis. Daneben gibt es auch Spezialeffekte wie zuletzt die wohlhabenden Norweger, die wegen der neuen norwegischen Steuergesetzgebung in die Schweiz kommen.
Hat der Krieg von Russland gegen die Ukraine etwas im Markt verändert?
Auch vor dem Krieg war der Anteil an russischen Käufern sehr gering. Somit sind die Auswirkungen auf den Schweizer Markt vernachlässigbar.
Wie empfindlich reagiert das Luxussegment auf Zinsbewegungen?
Das Luxussegment reagiert generell deutlich weniger empfindlich auf Zinserhöhungen als der Gesamtmarkt. Einerseits ist im Luxussegment der Fremdfinanzierungsanteil tiefer als im allgemeinen Markt und anderseits verfügen die Eigentümer von Luxusobjekten in der Regel über genug Vermögen, um Zinserhöhungen abfedern zu können.
Also keine Effekte bei Zinserhöhungen?
Zu Beginn der Zinserhöhungen merkte man über längere Zeit nichts. Der mittlerweile deutliche Rückgang der Preiswachstumsrate ist jedoch zu einem grossen Teil den höheren Hypothekarzinsen geschuldet.
Katharina Hofer ist seit 2018 Ökonomin im Chief Investment Office, Global Wealth Management der UBS in Zürich. Davor arbeitete sie sieben Jahre an der Universität St. Gallen als Forscherin und Dozentin.
Welche Risiken gibt es noch im Luxusimmobilienmarkt?
Der Luxusimmobilienmarkt bewegt sich tendenziell zyklisch. Das heisst, er hängt von den Einkommen und Vermögen der reichsten Personen in der Schweiz und im Ausland ab. Die Vermögen wiederum werden von den Börsenentwicklungen beeinflusst. In schlechten Börsenjahren kommt es entsprechend zu mehr Zurückhaltung auf dem Luxusimmobilienmarkt. Somit ist eine allfällige Rezession und mit ihr eine negative Börsenentwicklung kurzfristig das grösste Risiko. Allerdings ist eine Rezession derzeit nicht unser Hauptszenario. Daneben sind auch Regulierungsrisiken nicht zu unterschätzen.
Welche könnten das sein?
Ein neues Steuerregime, etwa die Abschaffung des Steuerwettbewerbs. Dieses Risiko dürfte aber äusserst gering sein. Heikel ist natürlich die aktuelle Initiative zu einer hohen Besteuerung von vererbtem Vermögen über 50 Millionen Franken. Sollte das kommen, dürfte es auch einen Einfluss auf den Luxusimmobilienmarkt haben.
Sie sprechen die Initiative der Jusos an.
Ja, das würde rund 3000 Personen in der Schweiz betreffen. Und eine Annahme der Initiative dürfte zu einer Verunsicherung auf dem Luxusimmobilienmarkt führen, zumal noch nicht klar ist, wie das Gesetz im Detail ausgestaltet sein würde.
Was sehen Sie noch im Markt?
Wenn man sich den Luxusmarkt über mehrere Dekaden anschaut, dann sind es sehr oft die gleichen Orte, also die besten Lagen, an denen sich nicht viel geändert hat: der Genfersee, der Zürichsee oder die bekannten Tourismusregionen in den Bergen. Diese sind teilweise schon seit über hundert Jahren berühmt und als Standort beliebt. Gerade deshalb strahlen sie langfristig eine sehr grosse Stabilität aus – wie ein Fels in der Brandung.
Also müssen sich die Eigentümer von Luxuseigenheimen langfristig keine Sorgen machen.
Die Volatilität der Preisentwicklungen am Luxusimmobilienmarkt sollte nicht unterschätzt werden. In einer Gemeinde können die Preise innerhalb eines Jahres um 10 oder 15 Prozent steigen, um dann in den folgenden Jahren wieder zu fallen. Aber über ein Jahrzehnt hinweg ist es unwahrscheinlich, dass an diesen besten Lagen ein dramatischer Einbruch passiert.
Gibt es überraschende Aufsteiger?
Da ist sicherlich Andermatt zu nennen, das sich zu den teuersten Gemeinden der Schweiz hochgearbeitet hat, indem dort zahlreiche hochwertige Liegenschaften erstellt wurden.
Und sehen Sie Gemeinden, die ebenfalls die Chance haben, zu den Top-Destinationen bei den Preisen aufzusteigen?
Wenn etablierte Märkte ein sehr hohes Preisniveau erreichen, weicht die Nachfrage auf günstigere Nachbargemeinden aus. Beispielsweise in der Region Zug, wo der Markt ausgetrocknet ist, wurde die Gemeinde Oberägeri interessant, die dadurch mittlerweile auch starke Preisanstiege verzeichnet hat.
Gibt es weitere Beispiele?
Potenzielle Aufsteiger sind Gemeinden mit starken Preiserhöhungen in den letzten Jahren, aber weiterhin signifikant tieferen Kaufpreisen als in den benachbarten, etablierten Luxusmärkten. Richtung Genfersee gilt dies für Nyon, Pregny-Chambésy, Mies und Saint-Prex, in der Zentralschweiz für Küssnacht, Horw und Hergiswil. Am Zürichsee weitete sich die Nachfrage nach Luxusimmobilien am rechten Seeufer bis Stäfa und auf dem linken Ufer bis Thalwil aus.
Wenn jetzt ein Projektentwickler zu Ihnen kommt und Sie um Rat bittet, wo er denn 100 Millionen Franken im Luxussegment investieren soll, also wo er bauen soll, welche drei Regionen würden Sie ihm empfehlen?
Aus regionaler Sicht sehen wir in der Zentralschweiz das grösste Potenzial für weitere Preisanstiege. Dort dürfte die Nachfrage auch in den nächsten Jahren stark sein. Rund um den Zürichsee dürften die starke Wirtschaft und Einwanderung stabilisierend wirken und einen positiven Einfluss auf die Nachfrage nach Luxusimmobilien haben.