Reinigungskosten: Erst überlegen, dann bauen

Schon seit geraumer Zeit werden mittlerweile Gebäude geplant und gebaut, bei welchen ganz genau vorausbestimmte Energiekennwerte und somit auch Energiekosten resultieren. Hierzu gibt es nicht nur eine immer umfangreicher werdende Fachliteratur, die entsprechenden Fachkenntnisse gehören längst schon zur Grundausbildung von Bauplanern und Architekten.

Ebenso klare Vorgaben für die später einmal zu erreichenden Reinigungskosten fehlen bei Bau- und Umbauprojekten leider meistens. Es braucht hier zwar nicht unbedingt so ausführliche Normen wie bei der Energie, aber auch für die Reinigung ist eine entsprechende Planung bei Bauprojekten unverzichtbar.

Zwar werden auch für den Betrieb von Gebäuden Fachleute ausgebildet, wir sprechen heute vom Fachgebiet Facility Management (FM), doch ist baubegleitendes Facility Management, welches insbesondere die späteren Betriebskosten eines Baues vorausplant, noch keine Selbstverständlichkeit und dies obwohl die aufsummierten Betriebskosten eines Gebäudes meist schon nach wenigen Jahren die Baukosten übertreffen.

Die drei Haupteinflussfaktoren, welche die Gebäudereinigungskosten bestimmen, sind die Gebäudequalität, die Reinigungstechnik und das Personalverhalten. Die Gebäudequalität legt die Reinigungskosten von allem Anfang fest, lässt sich nachträglich nur noch in einem gewissen Rahmen korrigieren und ist dann mit grösserem Aufwand verbunden.

Betriebsgerechte Planung

Auf welche Punkte hat nun eine betriebsgerechte Planung praktisch zu achten, um die Reinigungskosten im fertigen Gebäude günstig zu beeinflussen? Welches sind die strategischen Bauteile bezüglich der Reinigung? Zu allererst sind die Materialwahl, die Art der Oberflächen und deren Farbgebung und Musterung zu beachten. Die Bedeutung dieser Kriterien wird sehr oft völlig unterschätzt, führt aber insbesondere bei der Wahl eines ungeeigneten Bodenbelages unausweichlich zu erheblichen Mehrkosten für die Reinigung. Im Extremfall kann diese bis zu fünfmal höheren Kosten führen.

Minimaler Schmutzeintrag

Beispiel: Im Eingangsbereich eines öffentlichen Gebäudes wird als Bodenbelag ein geölter Parkett eingebaut. Es zeigt sich, dass der Reinigungsaufwand viel höher ist als beispielsweise bei einem Kunststeinboden am selben Ort. Der Unterschied ist beträchtlich: Der Kunststein würde Unterhaltsreinigungskosten von 11 Fr. pro m2 und Jahr verursachen, gegenüber den für den Parkett anfallenden Reinigungskosten von über 50 Fr. pro m2 und Jahr. Die Frage ist,war das gewollt? Oder wurde von allem Anfang an, im Rahmen einer Betriebskostenschätzung, schon in der Phase der Bauplanung mit diesen später einmal umso viel höheren Reinigungskosten gerechnet?

In der Praxis stehen wir oft, wie in diesem Beispiel geschildert, erst nach Bauabschluss, bei der Inbetriebnahme, vor den durch den Bodenbelag geschaffenen Tatsachen. Wohl oder übel müssen wir dann mit diesem Reinigungsmehraufwand leben.

Bei der Bodenbelagswahl ist aber genauso auf die Farbgebung und die Musterung zu achten. Ungünstig wirken sich unifarbene, helle und kalte Farbwahl aus. Günstiger sind erdfarbene, gemusterte Textilien oder Hartbeläge. Bei Änderung der Raumnutzung muss auch überlegt werden, den Bodenbelag allenfalls durch einen für die neue Raumfunktion besser geeigneten und somit unterhaltsgünstigeren zu ersetzen.

Schmutz, der erst gar nicht ins Gebäude gelangt, muss später auch nicht wieder daraus entfernt werden. Gerade abrasive Partikel (Sand, Glassplitterchen usw.) sind für die Werterhaltung eines Bodenbelages die grösste Gefahr. Bei einer wirklich betriebsgerechten Planung muss deshalb vorgesehen werden: Alle Zugangswege mit geschlossenen Oberflächenbelägen ausstatten (Asphalt, Platten, Pflasterung). Diese Aussenflächen müssen genügend häufig gereinigt werden. Um hier den Einsatz von Kehrsaugmaschinen zu ermöglichen, ist auf eine entsprechende Gestaltung der Grundrisse und Beläge zu achten. Ein Tipp: Rollstuhlgängikeit bedeutet meist auch Befahrbarkeit für Reinigungsmaschinen.

In den Eingangsbereichen des Gebäudes sollten ausreichend grosse Schmutzschleusenzonen vorhanden sein. Als Faustregel gilt: 7 m Lauflänge einer Schmutzschleuse reichen aus, um etwa 80% des Schmutzeintrages zu verhindern. Die Schmutzschleusen müssen zudem richtig bewirtschaftet werden, im Normalfall sind sie täglich zu reinigen. Nasse Schmutzschleusenteppiche müssen zudem durch saubere und trockene umgehend ersetzt werden, da es sonst zu einem «Stempelkisseneffekt» kommt und die anschliessenden Bodenflächen ebenfalls nass und verschmutzt werden.

Wie sieht in Ihrem Objekt der Eingangsbereich aus? Gibt es genügend grosse Schmutzschleusen? Der positive Effekt einer richtig geplanten Schmutzschleusenzone kann gar nicht genug hervorgehoben werden; immer noch zu viele Planer verzichten auf eine optimale Lösung und vergeben wertvolles Kostensenkungspotenzial.

Grundrissgestaltung

Auf offenen und grösseren Flächen sind Reinigungsarbeiten einfacher und kostengünstiger auszuführen. Genauso wie im Aussenbereich sind hier Grundriss und Baudetails insbesondere auch für den Maschineneinsatz zu optimieren. Klare Linienführung in der Grundrissgestaltung ist zu bevorzugen, möglichst vermieden werden sollten zu viele Ecken, Nischen, Vorsprünge, Wandpfeiler oder freistehende Säulen.

Auch die Grösse und speziell die Lage der Putzräume sind ein wichtiges Element, um kurze Wege und Rüstzeiten für die Reinigung zu ermöglichen. Für das Entleeren und Befüllen von Scheuersaugmaschinen für die rationelle Bodennassreinigung sind genügend grosse Bodenabläufe und Standplätze vorzusehen.

Absolut zu vermeiden sind Stufen und Schwellen in den Verkehrswegen, da sowohl Reinigungswagen als auch Maschinen dann nicht mehr vollumfänglich zum Einsatz kommen können. Da über 90% der Reinigungskosten Lohnkosten sind, also Zeit bedeuten, ist auf reinigungsfreundliche Grundrissgestaltung unbedingt Wert zu legen, da hier der für die Reinigung und die Wege nötige Zeitaufwand vorausbestimmt wird.

Eigentlich kann ein für die Reinigung schnelles oder langsames Gebäude geplant werden. Mit der Architektur wird bestimmt, ob beim Reinigen ein Gebäude vor allem teure Handarbeit verlangt oder zeitsparenden Maschineneinsatz erlaubt. Beim Bauen ist es wie beim Autokauf: Vorher muss man entscheiden, mit welchen Betriebskosten man fahren will. Im Nachhinein ist nur in geringem Umfang eine Betriebskostensenkung noch möglich. Dies gilt insbesondere im Falle der Gebäudereinigung.