Standorte: Auf die Lage kommt es an

Heterogene Immobilien

Neben der Grösse, dem Zustand und dem Ausbaustandard einer Liegenschaft beeinflusst die Lage deren Preis. Zwei Einfamilienhäuser mit vergleichbaren physischen Eigenschaften werden je nach Lage zu unterschiedlichen Preisen gehandelt. So lässt sich beispielsweise ein Haus mit direktem Seezugang, ruhig und zentral gelegen, viel teurer verkaufen als an einer Durchschnittslage. Welche Lagevariablen preisrelevant sind und welche Preisaufschläge und -abschläge sich auf Wohnimmobilien rechtfertigen lassen, wurde in der erwähnten Studie erstmals objektiv ermittelt.

Die Qualität und der Wert von Lagen gelten für viele nicht als objektiv messbar. Die traditionelle Lageklassenmethode ermittelt darum den Wert der Lage aus Expertenmeinungen, die mehr oder weniger subjektiv gefärbt sein können und deren Gewichtung verborgen bleibt. In der Studie der Zürcher Kantonalbank «Preise, Mieten und Renditen» wurde mit dem ZKB-Lagerating erstmals Objektivität und Transparenz geschaffen. Basierend auf einer Stichprobe der Handänderungsdaten von 15 000 Wohnobjekten im Kanton Zürich wurden nebst dem Preis eine Vielzahl von Eigenschaften struktureller, aber auch lagespezifischer Natur erfasst, welche für die Preisbildung von Wohnimmobilien relevant sind. Die Studie geht von der Erkenntnis aus, dass die Marktpreise von gehandelten Immobilien Informationen über die Bewertung der einzelnen wertbestimmenden Attribute der Immobilie enthalten. Dies entspricht den Annahmen der so genannten hedonischen Methode.

Die statistische Analyse erlaubt es, den Frankenwert einer Immobilie auf Beträge aufzuteilen, die der Markt implizit für Einheiten der einzelnen Eigenschaften bezahlt. Da die Analyse Transaktionsdaten verwendet, entsprechen die ermittelten impliziten Preise der effektiven Bewertung durch den Markt. Aus dieser objektiven Bewertung jeder einzelnen Lageeigenschaft ergibt sich in der Summe eine objektive Bewertung jedes einzelnen Wohnstandortes.

Mikro- versus Makrolage

In früheren hedonischen Analysen wurde der Qualität der Wohnlage als Erklärung für die Variabilität der Immobilienpreise wenig Beachtung geschenkt, weil die benötigten Daten fehlten oder deren Genauigkeit ungenügend war. Dank leistungsfähigen geografischen Informationssystemen (GIS) und der Aufbereitung geografischer Informationen in digitaler Form stellt die ZKB-Studie die wesentlichen Lagemerkmale auf Hektarenebene erstmals objektiv und genau dar. So konnte für jede der 51 000 ha im Kanton Zürich ein Lagewert berechnet werden .

Mikrolage

Die Mikrolageeigenschaften lassen sich in vier Kategorien einteilen: Topografie, Umwelt-, Infrastruktur- und Quartiereigenschaften. Die topografischen Eigenschaften einer Wohnlage umfassen Exposition und Neigung des Hanges und die Aussicht. Die ersten beiden Eigenschaften haben einen direkten Zusammenhang mit der Besonnung des Grundstücks. Südlich und westlich exponierte Wohnobjekte geniessen längere Besonnungszeiten und werden den nördlich exponierten Liegenschaften vorgezogen.

Zur Berechnung der Aussicht wurde eine Sichtbarkeitsanalyse durchgeführt. Diese berechnete, wie viel Fläche von einer Hektare aus sichtbar ist, und dies für alle bewohnten Hektaren im Kanton. Die Aussicht auf einen See wurde separat behandelt. Entsprechend wurde die Seesicht als die sichtbare Seefläche definiert. Die Wirkung der Seesicht auf die Preise von Einfamilienhäusern zeigt, dass ein Haus mit Sicht auf über 4000 ha Seefläche mindestens 11% teurer ist als das gleiche Haus ohne Seesicht. Die Seesicht übt einen deutlich höheren Einfluss auf die Preise aus als die allgemeine Sicht. Sehr gute Aussichten lassen sich höchstens 3% teurer verkaufen als vergleichbare Häuser ohne Aussicht. Insgesamt zahlt man für Topaussichtslagen einen Zuschlag von rund 15%. Weniger stark schlagen die Preise für längere Besonnungszeiten zu Buche: +4%. Umweltaspekte wie Lärm können die Qualität der Lage massiv beeinträchtigen. Die Studie zeigt, dass ein Haus in der Nähe einer stark befahrenen Verkehrsachse mit einem Preisabschlag von etwa 10% rechnen muss. In unmittelbarer Nähe zu einer Bahnlinie beträgt der Preisabschlag 4%.

Unbedeutend ist hingegen der Einfluss der Nähe der Infrastruktur. Wie gut eine Wohnlage mit Läden, Schulen usw. erschlossen ist, übt keinen messbaren Effekt auf die Immobilienpreise aus. Dies bedeutet nicht, dass die Nähe zur Infrastruktur nicht geschätzt würde. Im Gegenteil: Die preisliche Irrelevanz kommt daher, dass der Kanton Zürich sehr gut erschlossen ist und es kaum noch Lagen mit wirklich schlechter Erschliessung gibt.

Als weitere Mikroeigenschaft berücksichtigt die Studie die bauliche Dichte als Annäherung für die Quartiereigenschaften. Die Ergebnisse zeigen, dass höhere Ausnützungen auf die Preise drücken.

Makrolage

Die grossräumige Lage und die wirtschaftliche Position eines Wohnortes innerhalb eines Wirtschaftsraumes sind Elemente der Makrolage. Wichtig sind die Steuerbelastung, die Steuerkraft und vor allem die Zentralität der Gemeinden. Die Hauseigentümer reagieren auf die Gemeindesteuern. Gemeinden mit relativ hohen Steuersätzen fordern höhere Abgaben und werden als eher ungünstig bewertet.

Andererseits ist eine Gemeinde mit einem tiefen Steuerfuss nicht unbedingt günstig, wenn sie sich in ihren Leistungen nur auf das Minimum beschränkt. Angebot und Qualität der lokalen Dienstleistungen können mit der Steuerkraft angenähert werden. Gemeinden mit grösserem Steuersubstrat bieten ihren Bewohnern mehr oder qualitativ bessere Leistungen. Die Resultate zeigen, dass eine Erhöhung der Steuerkraft um 10% den Preis eines Einfamilienhauses um 1% steigen lässt.

Viel stärker ins Gewicht fallen allerdings die Preisabschläge bei zunehmender Fahrdistanz zu den Wirtschaftszentren. Die Reisezeit nach Zürich schlägt zu Buche. An entlegenen Orten beträgt der Preisabschlag eines Einfamilienhauses bis zu 30%. Die Abschläge für Einfamilienhäuser rund um die Stadt Zürich, beispielsweise Richtung Oberland, werden hingegen durch den Gewinn an ländlichem Reiz gemildert.

Franziska Bignasca und Paola Prioni, Immobilienanalysten, Zürcher Kantonalbank, Zürich.

Die Toplagen

Makrolage dominiert Mikrolage: Welches sind die zentralen Aussagen des ZKB-Lagerating?

Zollikon schneidet am besten ab, gefolgt von Küsnacht, Kilchberg, Zumikon und Herrliberg. Dieses nicht allzu überraschende Ergebnis wird weit gehend von der Zentralität der Lage dominiert, das heisst, die fünf Seegemeinden schneiden am besten ab, weil sie neben guten Mikrolage-Eigenschaften auch noch sehr nahe bei der Stadt Zürich liegen.

Schliesst man hingegen den Einfluss der Makrolage aus, das heisst, berücksichtigt man lediglich die Mikrolage, so verändert sich das Bild recht deutlich. Dieses neue Ranking sieht nun Oberrieden auf Platz eins, gefolgt von Wädenswil und Uetikon am See. Dies sind die Gemeinden mit den besten Aussichtslagen auf den Zürichsee. Auf den Ehrenplätzen folgen dann zwei Gemeinden aus dem Knonauer Amt, nämlich Hausen am Albis und Aeugst am Albis.

Ein wesentliches Resultat der ZKB-Studie besteht darin, dass die Mikrolageeigenschaften eine untergeordnete Rolle für den Gesamtwert der Lage spielen.

Die Lagebewertung einer Gemeinde wird vor allem von ihrer Zentralität, sprich von der Entfernung zu den Städten Zürich und Winterthur bestimmt.

So wird problemlos verständlich, warum das rechte Ufer des Zürichsees nahezu zwangsläufig zur Goldküste werden musste: Die hohe Zentralität, in Kombination mit einer bevorzugten Wohnlage (schöne Seesicht, verbunden mit einer Südwestexposition), bildet in den Augen der Mehrheit der Käufer das Optimum, was man von der Standortqualität verlangen kann.

Ranking Mikrolage (Wohnlage) Gesamtlage

1 Oberrieden Zollikon

2 Wädenswil Küsnacht

3 Uetikon am See Kilchberg

4 Hausen am Albis Zumikon