Anleger: Vorsicht vor hohen Renditeversprechen

8 oder gar 13 Prozent Rendite – und das in Zeiten von Null- oder gar Negativzinsen? Kein Wunder, werden in jüngster Zeit immer mehr Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser nicht zum Selbstgebrauch, sondern zur Vermietung gekauft. Makler schätzen, dass heute jede fünfte Eigentumswohnung und jedes zehnte Einfamilienhaus im Hinblick auf eine Vermietung erworben werden.

Wie solche Renditen erzielt werden sollen, rechnet Christian Jost von der SRE im Inserat gleich selber vor: Bei einem Preis von 420 000 Franken kalkuliert die SRE mit dem Einsatz von 80 Prozent Fremdkapital und nur gerade 20 Prozent Eigenkapital. Die 13 Prozent Rendite entsprechen also einer Umlagerung der gesamten Nettorendite von 2,6 Prozent auf die 20 Prozent Eigenkapital. Dabei entspricht die Nettorendite einer Bruttorendite von 5,5 bis 6 Prozent. Denn zur Nettorendite hinzu kommen die Hypothek (rund 1,5 Prozent auf 80 Prozent des Kaufpreises), alle Nebenkosten (rund 1 Prozent des Kaufpreises) sowie die Amortisation (0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises).

Erhebliche Risiken

Ob Mietkosten zwischen 1900 und 2100 Franken für eine nicht mehr ganz neue 2,5-Zimmer-Wohnung im Hinterland von Aarau realistisch sind, bleibe dahingestellt. «Unrealistisch ist das jedenfalls nicht», meint Jost. Sicher ist, dass damit erhebliche Risiken verbunden sind. Sinkt der Wert der Wohnung nämlich nur schon um 10 Prozent, ist das halbe Eigenkapital weg.

Das ist keine bloss theoretische Gefahr. Anfang der 1990er Jahre sanken die Immobilienpreise landesweit zwischen 20 und 25 Prozent. Und auch heute warnen viele Experten von Credit Suisse (CS) über UBS und SNB bis hin zum Währungsfonds IWF davor, dass sich ein Überangebot an Mietwohnungen aufbaut. Denn nach wie vor werden Miethäuser in grosser Zahl gebaut, der Zustrom ausländischer Arbeitskräfte lässt aber nach. Und wer es vermag, kauft sich angesichts der tiefen Hypothekarzinsen vorzugsweise selber Wohneigentum. Damit fallen gleich zwei bedeutende Treiber auf der Nachfrageseite zumindest teilweise weg.

«Die Aussichten auf dem Mietwohnungsmarkt trüben sich», schreibt die CS beispielsweise in ihrer jüngsten Studie zum «Immobilienmarkt Schweiz 2018». Ausdruck davon seien «wachsende Leerstände, steigender Druck auf die Mietpreise sowie Mieter, die ausserhalb der Grosszentren zunehmend am längeren Hebel sitzen». Die UBS geht für das laufende Jahr von einem Rückgang der Mietpreise um 2,5 Prozent aus, die CS erwartet mindestens 1 Prozent. Die SNB spricht in ihrer neusten Lagebeurteilung zum Hypothekar- und Immobilienmarkt von der «Gefahr einer Preiskorrektur», der IWF gar von einem drohenden «Preiszerfall» im Immobilienmarkt Schweiz.

Sinkt der Marktwert einer Immobilie aber, so fordert die kreditgebende Bank eine raschere Amortisation der Hypothek. Schon jetzt sind Banken und Versicherungen kaum bereit, Renditeobjekte mit 80 Prozent zu finanzieren. Üblich sind maximal 65 Prozent, eine Zweithypothek wird kaum gewährt, wenn es sich nicht um selbst genutztes Wohneigentum handelt.

Zinsen könnten auch wieder klettern

Auch ein Zinsanstieg könnte manch einem privaten Wohnungs- oder Hausvermieter einen Strich durch die Rechnung machen. Steigen die durchschnittlichen Hypothekarzinsen auch nur um 1 Prozentpunkt, so wirkt sich das bei 20 Prozent Eigenkapital mit einer um 4 Prozent tieferen Eigenkapitalrendite aus. Um dies auszugleichen, müsste der Mietzins in obiger Beispielliegenschaft bei Aarau um rund 700 Franken monatlich steigen.

Eine solche Zinssteigerung durchzusetzen, wäre am Mietmarkt kaum möglich und schon rein rechtlich ein Problem. Denn Mietzinserhöhungen sind nur parallel zu steigenden Durchschnittszinsen auf allen ausstehenden Hypotheken zulässig. Und die bewegen sich wegen der vielen Festhypotheken nur sehr langsam nach oben.

Leerstandsquoten steigen vielerorts

Das grösste Risiko für Kleinvermieter ist allerdings ein Leerstand. Bei einem Mieterwechsel ist mit dem Ausfall von einer bis zu drei Monatsmieten zu rechnen. Geschieht das alle paar Jahre, lässt das die durchschnittlichen Mietzinseinnahmen rasch einmal um 10 Prozent sinken. Trifft reger Wohnungsbau auf hohe Leerstandsquoten wie in vielen Agglomerationsund Landgemeinden quer durchs Mittelland, so kann die Suche nach neuen Mietern leicht auch ein halbes Jahr dauern.

Will man das vermeiden, wird nichts anderes übrig bleiben, als den Mietpreis zu senken. Stark gefährdet sind in dieser Hinsicht beispielsweise Vechigen und Herzogenbuchsee im Kanton Bern sowie Buchs, Menziken und Reinach im Kanton Aargau oder Buchs und Eglisau im Kanton Zürich, wie eine Studie des Immobilienanalysten Iazi soeben gezeigt hat.