Daytrader: Heisser Ritt auf dem Boom

Zareh Tahmassebian, gerade 22 Jahre alt, ist ein grosser, freundlicher Typ. Doch er weiss sich schon zu kleiden, wie es sich für einen jungen Spekulanten gehört: schwarze Hose, blau und weiss gestreiftes Hemd, Manschettenknöpfe, die Uhr von Cartier, schwarze Veloursleder-Slipper und eine rahmenlose Sonnenbrille. Der Sohn armenischer Einwanderer arbeitete in den letzten vier Jahren in Las Vegas als Hypothekarbanker: ein Job, der ihm laut eigener Aussage im vergangenen Jahr ein Gehalt von rund 250 000 Dollar eingebracht hat. Jetzt hat er sich einen Tag frei genommen, um in Arizona bei der Bauabnahme seiner neuesten Erwerbungen dabei zu sein. Sie sind Teil von Cholla Ranch, einer Neubausiedlung, die in den letzten Monaten von KB Home hochgezogen worden ist, einem der grossen Bauträger des Landes. «Ist das da nicht Tempe?», fragt er, nachdem einige Meilen Kakteen und Wüste am Strassenrand vorbeigezogen sind, «ich glaube, ich besitze dort auch Anwesen.»

Tahmassebian verlässt die Autobahn und ruft seinen Makler an. «Hey, John!», ruft er in sein Natel, «wo sind meine verdammten Häuser?» Über ein anderes Telefon ist er mit KB Home verbunden, und für einen Moment scheint das Auto ein bisschen ins Schlingern zu geraten. «Schon in Ordnung», lächelt Tahmassebian und nickt in Richtung Lenkrad, «mein Knie kann prima lenken!»

Als wir endlich an der Baustelle ankommen, gerät Tahmassebian ins Schwärmen. «Sehen Sie», sagt er und deutet auf den Rohbau, «diese Wände verdienen Geld für mich. Ich besitze sie nicht – ausser einer Anzahlung von zehn Prozent –, und ich habe noch nicht eine Hypothekenzahlung geleistet. Aber der Wert des Hauses ist schon um 45 000 Dollar gestiegen. Ich liebe dieses Land!»

Keine Frage: Amerika befindet sich im Immobilienfieber. Die Zahl der Niederlassungen der National Real Estate Investors Association ist von 44 im Jahre 2002 auf 170 gestiegen. Nicht weniger als 86 Bücher zum Thema Immobilieninvestitionen sind im letzten Jahr veröffentlicht worden, fast dreimal so viel wie 1998. Sogar im Reality-TV ist der Boom schon angekommen: In diesem Sommer wird auf dem Learning Channel eine Show über Leute lanciert, die Immobilien in San Diego verhökern, moderiert von einer Frau, die in den letzten sieben Jahren selbst mehr als 40 Häuser gekauft und verkauft hat.

Jeder scheint derzeit über die atemberaubenden Wertzuwächse zu schwärmen: der Nachbar, der Chef, die Verwandten. Tatsächlich ist seit 2000 der mittlere Verkaufspreis eines Hauses in New York City um 77 Prozent gestiegen, in Miami um 92 Prozent und um 105 Prozent in San Diego. «Landesweit befinden sich alle Kennziffern der Immobilienbranche auf historischen Höchstständen», bestätigt der Ökonom Mark Zandi von Economy.com.

Von sämtlichen Phänomenen, welche die Hausse des Immobiliensektors mit sich gebracht hat, ist die Rückkehr von Spekulanten wie Tahmassebian wohl am bezeichnensten. Es sind Menschen, wie sie in jedem Jahrzehnt einmal aufzutauchen scheinen. Sie nutzen den Wirtschaftszyklus der Stunde für sich aus, um die jeweilige Hysterie bis zum höchsten Punkt zu reiten und dann (hoffentlich) mit instinktivem Zeitgefühl den Absprung zu schaffen, ehe die Welle über allen anderen zusammenbricht. Seit neuestem vervielfacht sich ihre Zahl mit jeder Cocktailparty, auf der irgendein Zahnarzt oder Blumenhändler oder Psychiater berichtet, er habe wieder ein paar Immobilien «geflippt» – also gekauft und anschliessend schnell weiterverkauft – und dabei ein Vermögen gemacht. Im März veröffentlichte die National Association of Realtors eine Studie, laut der gegenwärtig 23 Prozent der Käufer privater amerikanischer Immobilien Spekulanten sind. Eine Zahl, die in den Vereinigten Staaten noch nie so hoch lag.

«Immer mehr Amerikaner haben das Investieren in Immobilien zu ihrem Beruf gemacht», erklärt Jay Butler, Direktor des Real Estate Center an der Arizona State University. «Das sind Leute, die von der Überzeugung getrieben werden, dass ihre Investitionen ausreichend Einkommen abwerfen werden. Und dass dieses für sie der Weg in die finanzielle Unabhängigkeit bedeutet.»

Da können Analysten, Experten und die Medien seit zwei Jahren prophezeien, dass die Party bald schon wieder vorbei sein könne – es scheint niemanden wirklich zu erschüttern. Das US-Handelsministerium verkündete jüngst, dass der Verkauf neuer Häuser im März um 12,2 Prozent gestiegen ist. Schon jetzt sieht es ganz danach aus, als ob 2005 ein weiteres Rekordjahr werden könnte.

Was zum Teufel ist da draussen eigentlich los?

Um diese Frage zu beantworten, haben wir Modellhäuser und Neubaugebiete besucht, an Seminaren teilgenommen und sind vor brandneuen Appartements gemeinsam mit Dutzenden Immobilienspekulanten (die es vermutlich vorziehen würden, «Immobilieninvestoren» genannt zu werden) in Los Angeles, Las Vegas, Phoenix, Austin und Miami Schlange gestanden. Viele von ihnen sind sich dessen durchaus bewusst, dass sie Teil einer Spekulationsblase sind und dass früher oder später eine Korrektur kommen wird. Aber jeder glaubt, dass es nicht seinen Markt betreffen wird – oder dass, wenn es sie dennoch erwischen sollte, sie frühzeitig aussteigen können. Kurzum: Es herrscht eine Stimmung wie beim Weihnachtsschlussverkauf.

Wie intensiv das Immobilienfieber inzwischen ist, musste jedem Besucher spätestens auf der jüngsten Real Estate Wealth Expo in Los Angeles klar werden (Slogan: «Ein Wochenende – und Sie können Millionär sein!»): eine riesige Infomercial-Veranstaltung mit 46 000 Besuchern inklusive Ratschlägen von Donald Trump, Bestsellerautor Robert Kiyosaki und Motivationsguru Tony Robbins. An über 100 Messeständen war von Eigentumswohnungen in Miami bis zu Massagen alles zu haben. In einer Telefonzelle konnten Teilnehmerinnen und Teilnehmer nach durch die Luft gewirbelten Geldscheinen grabschen. Am Ende eines Seminars zum Thema «Gewerbliche Immobilien» bot ein Verkäufer namens Scott Scheel den Leuten ein Trainingspaket mit Büchern und DVD zum «Sonderpreis» von 1620.50 Dollar an. Dutzende Menschen reihten sich anschliessend brav mit gezückter Kreditkarte vor der Kasse ein.

Durchaus passend, dass die Veranstaltung in Kalifornien stattfand, wo der ganze Boom seine Wurzeln hat. 1997 lag der durchschnittliche Preis eines Hauses im bevölkerungsreichsten Bundesstaat der Vereinigten Staaten noch bei 186 490 Dollar; heute beträgt er 495 400 Dollar. Ein Markt, der eine solch rapide Wertsteigerung erfährt, ist immer Nährboden für Spekulationen, und Kalifornien war da keine Ausnahme. Beispiel Los Angeles: Hier stieg zwischen Mai 2003 und Mai 2004 die Zahl der Häuser, die innerhalb eines halben Jahres zweimal den Besitzer wechselten, um 47 Prozent.

Doch das rasant steigende Preisniveau erschwerte irgendwann auch das Geschäft der Spekulanten. Überdies begannen die Bauträger, so genannte Anti-Spekulations-Klauseln in ihre Verkaufsverträge aufzunehmen. Sie fordern Beweise, dass die jeweiligen Käufer auch beabsichtigen, in ihren neu erworbenen Häusern zu wohnen. Zudem drohen saftige Strafen, wenn das Haus innerhalb eines Jahres wieder verkauft wird.

Doch viele Zocker verspürten keineswegs die Absicht, sich deswegen gleich aus dem Geschäft zurückzuziehen. Vor allem deshalb nicht, weil Eigenheimbesitzer in den USA immer dann Steuern beim Verkauf vermeiden können, wenn sie innerhalb von sechs Monaten abermals eine Immobilie erwerben, die mindestens genau so teuer wie das alte Haus ist. Für viele Spekulanten ein erheblicher Anreiz, ihre Gewinne erneut in Immobilien zu investieren – aber eben nicht im Golden State. Wenn aber nicht hier, wo dann?

Las Vegas: Einmaleins der Hebelwirkung

Beim Investorentreffen im Durango Hill Golf Club von Las Vegas kämpft Debbie Smith, eine blonde Frau Mitte Dreissig, mit einer der vielen offenen Fragen, denen sich moderne Immobilienspekulanten gegenübersehen: Wie viele Häuser haben wir eigentlich? «Vier, fünf, sechs, sieben, acht – warten Sie, lassen Sie mich überlegen.» Debbie fängt an, die Häuser an ihren Fingern abzuzählen, indem sie den Namen von Neubaugebieten auflistet: «Palmilla, Terracina, Cliff Shadows.»

«Und Mar-a-Lago», fügt sie hinzu. Ihr Ehemann, Jason Jones, kommt ihr zu Hilfe. «Vergiss nicht das Wochenendhaus in Mount Charleston», sagt er. «Also wie viele sind es dann? Zwölf Häuser? Ich überlege, ob es da noch andere gibt …»

Debbie nimmt eine Visitenkarte heraus und fängt an, die Namen der Siedlungen – vor allem in Las Vegas, aber auch in Boise und in Albuquerque – auf der Rückseite zu notieren. Sie kommt wieder auf zwölf. Und atmet tief durch. «Ach nein, wir haben ja auch noch Solana», sagt sie plötzlich, und ihre Miene hellt sich auf. Die mit schwarzem Lidstrich umrandeten Augen funkeln. «Da sind gerade in dieser Woche die Kaufverträge unterzeichnet worden. Ach ja, und wir haben auch eines in Mississippi. Das habe ich ganz vergessen. Vierzehn.» (Tatsächlich besitzt das Paar 20 Immobilien. Debbie Smith hat einen Appartementkomplex nicht in Erinnerung, den die beiden im vergangenen Winter erworben haben.)

Es kann kaum überraschen, dass Debbie und Jason, die ehemalige Lehrerin und der frühere Anlageberater, aus Kalifornien stammen. Obwohl sie während der Immobilienhausse dort noch nicht mit von der Partie waren, hat es sie damals schon in den Fingern gejuckt. Anfang 2002 schliesslich setzten sie die Lektionen, die sie von Immobilienguru Robert Allen gelernt hatten, in die Tat um und kauften – online – fünf Häuser in Florida. Anzahlung pro Haus: gerade mal 1000 Dollar. Heute schätzt das Paar, dass seine 20 Immobilien rund acht Millionen Dollar wert sind. Sollte das stimmen – und bis sie verkaufen, weiss das niemand wirklich –, wäre ihr Nettovermögen auf inzwischen rund vier Millionen Dollar angewachsen. Dass dies ihr gesamtes Vermögen darstellt, scheint das Paar nicht sonderlich zu beunruhigen. «Ich glaube, dass das weniger riskant ist als die Börse», sagt Debbie. «Selbst wenn der Markt zusammenbricht, ist das ja nicht wie bei einer Aktie, deren Wert plötzlich auf null heruntergehen kann.»

Austin: Zug der Investor-Nomaden

Ich sitze im Fond des Ford Excursion von Stephen und Crystal Wong, vor uns fährt der Immobilienmakler Tom Polk in einem schwarzen BMW. Seine Stimme schnarrt übers Funksprechgerät. «Wissen Sie, was Dallas und San Antonio von Austin unterscheidet?», fragt er. «Es ist diese Kleinigkeit, die man Lebensqualität nennt.»

Polk begleitet die Wongs auf einer dreitägigen Tour durch Texas – gestern San Antonio, heute Austin, morgen Dallas –, während deren sie 15 Häuser kaufen wollen. Obwohl ihr Wohnsitz in San Francisco ist, haben die Wongs, beide im Management von Altersheimen beschäftigt, in den vergangenen anderthalb Jahren bereits zwölf Häuser in Phoenix gekauft. Und ihre Immobilien dort, so sagen sie, hätten schon 47 Prozent an Wert gewonnen, auf heute 2,4 Millionen Dollar.

Jetzt haben die Wongs damit begonnen, einige ihrer Einfamilienhäuser in Phoenix zu verkaufen und dieses Geld in den nächsten Markt zu rollen, der Wachstum verspricht: Texas. Zwar haben die meisten texanischen Städte in den vergangenen Jahren eher Stagnation erlebt, aber gerade deshalb haben viele Spekulanten den Bundesstaat im Süden der USA auf ihrem Radarschirm. Die Zahlen reflektieren dies: Der Verkauf von Einfamilienhäusern in Austin etwa stieg im März um 38 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Die Wongs sind mit der festen Überzeugung angereist, zu kaufen. «Oh, mein Gott, diese Stadt ist ja ein Schnäppchen», bringt sich Stephen (35) in Stimmung. Er trägt eine hellgrüne Hose und einen anthrazitfarbenen Sakko sowie ein gelb und blau gestreiftes Hemd. Während Tom, der Makler, seine Kunden auf einige der örtlichen Sehenswürdigkeiten aufmerksam macht («Und hier ist die Bar, in der Jenna Bush beim Trinken erwischt wurde»), erklärt Stephen seine Philosophie. «Ich denke, dass die Situation in Amerika nicht immer so bleiben wird», sagt er und blickt auf die Neubausiedlungen, die sich an die texanischen Hügel schmiegen. «Jetzt müssen Sie Ihre Claims abstecken. Wie einst im Wilden Westen.»

Hinter dem Lenkrad des Excursion sitzt die 25-Jährige Crystal Wong mit crèmefarbenem Kostüm, rosa Bluse und rosa Schuhen. Sie ist ungeduldig, will die Tour endlich beenden und zur Sache kommen. Als sie den schwarzen BMW einmal überholt, gibt ihr Tom Polk die Anweisung, sich wieder hinter seinem Fahrzeug einzureihen. «Los, Tom», schreit sie, «ich will endlich kaufen!»

Als der Konvoi bei der sechsten Neubausiedlung schliesslich zum Halten kommt, steigen zwei weitere potenzielle Kunden, Scott und Lynda Hibner, aus Toms BMW. Die Hibners wohnen in Phoenix und sind ebenfalls überzeugt, dass sich die Spekulationswelle nach Osten bewegt. «Erst Kalifornien, dann Nevada und Arizona. Und jetzt rollt das Ganze in Richtung Texas.»

Die Frage, ob sie sich Sorgen über eine mögliche Überhitzung des Marktes machen, wischen die Hibners lässig vom Tisch. Tom, der Makler, lacht: «Nein, echte Luftblasen gibt es nur in den wirklich teuren Gegenden.» Und fügt selbstsicher hinzu: «Viel billiger als hier geht es nun ja wirklich nicht!»

Auch die Wongs kaufen in jeder Siedlung, in die sie Tom gefahren hat. Als wir wieder ins Auto steigen, fährt eine weitere Gruppe von Kunden vor dem Verkaufszentrum vor. Stephen Wong kommt aufs Thema Überhitzung zurück: «Ich liebe das Gerede», sagt er, «sie hält die ängstlichen Leute fern. Ausserdem kann ich billig kaufen, sollte die Blase tatsächlich platzen. Man muss immer einen Schritt schneller sein, darum verkaufe ich nun in Phoenix und kaufe in Texas. Das Kapital muss sich bewegen!»

Miami: Ende der Warteschlange

Im Lakeview Club von Oakland Park in Florida, einem ehemaligen Appartementkomplex in der Nähe von Fort Lauderdale, das zu Eigentumswohnungen umgewandelt werden soll, stehen rund vierzig Interessenten Schlange. Die Ersten haben sich schon um drei Uhr in der Nacht eingereiht. Um elf Uhr, als der Verkauf offiziell beginnt, wird die Menge am Rande der Anlage – 443 Einheiten um einen künstlichen See, mit Preisen ab 200 000 Dollar – langsam unruhig. «Jedes Jahr habe ich nichts gekauft, und immer habe ich mir gesagt, dass ich es hätte tun sollen», sagt Darrell Eskins, Manager in einem Krankenhaus mit ausgewaschenem T-Shirt, Shorts und Kurzhaarschnitt. Jetzt will er zuschlagen, seine erste Immobilie zu Investitionszwecken kaufen. «Der einzige Sektor, in dem man in diesen Tagen mit seinem Geld eine ordentliche Rendite verdienen kann.»

Andere signalisieren mit ihrem Kopfnicken Zustimmung. «Ganz genau, sagt mein Onkel auch», fügt Cecilia Martinez hinzu, eine 42-Jährige Angestellte im pastellfarbenen Kostüm – eine von nur wenigen in der Schlange, die tatsächlich nach einer Wohnung zum Leben suchen. «Er sagt, dass ich Geld aus meiner Rentenversicherung nehmen und es in Immobilien stecken soll.»

«Ich habe vor vier Jahren mit angesehen, wie sie sich fast all meine Ersparnisse in Luft aufgelöst haben», schimpft die Krankenschwester Randy Leonard (46). «Wenn ich in Immobilien investiert hätte, stünde ich heute besser da.»

In der Tat: Seit März 2004 sind die Immobilienpreise in Fort Lauderdale um 31 Prozent, in Port St. Lucie um 39 Prozent und in Cape Coral um 43 Prozent gestiegen. Und in Miami scheint die Euphorie in vielen Fällen geradezu hysterische Züge angenommen zu haben. Während einer Werbeveranstaltung im vergangenen Monat für einen noch zu bauenden Appartementkomplex ging es hoch her. Die Gäste wurden in weissen Stretchlimousinen von einer Party zur nächsten chauffiert, knapp bekleidete Models sorgten unter Maklern, Investoren und internationalen Gästen für gelöste Stimmung.

Die Party war auch deshalb dermassen gut besucht, weil der Kauf einer Eigentumswohnung in der so genannten Pre-Construction-Phase, also noch vor Baubeginn, die heutige Version eines Anteils an einem Internet-IPO darstellt. Während der Löwenanteil dort zumeist an Insider geht, hoffen hier auch Neuinvestoren auf das grosse Los – oftmals erscheint es wie ihr letzter, verzweifelter Versuch, reich zu werden. Deshalb sind Interessenten auch bereit, sich stundenlang anzustellen.

Zurück in Oakland Park, führt ein Team von ungefähr 30 Verkäufern von Kirschner Reality mit blauen Hemden und schwarzen Hosen die Interessenten durch die Musterwohnungen. Irgendwann im Laufe des Tages entscheidet das Management angesichts der enormen Nachfrage, die Preise für die verbleibenden Einheiten schnell noch zu erhöhen, zunächst um 10 000 Dollar.

«Das ist doch immer so», sagt John (er lehnt es ab, seinen Nachnamen zu nennen), ein Chiropraktiker, dessen Freundin ebenfalls gekommen ist, um zu kaufen. «Wer früh kommt, kann das meiste Geld verdienen.» John hat in diesem Jahr bereits drei Eigentumswohnungen als Investment gekauft. «Es sind die Leute am Ende der Schlange, die leer ausgehen.»

Es ist unmöglich, zu erklären, wie weit eine Manie gehen kann, ehe sie kippt. Aber selbst einige überzeugte Spekulanten wie Jason Mitchell beginnen, nervös zu werden. Bevor er an der Syracuse Law School im Jahre 2003 seinen Abschluss machte, begann der 31-Jährige, pro Monat zwei Häuser in Las Vegas zu kaufen und wieder zu verscherbeln. Heute hat er alle Immobilien bis auf zwei verkauft. «Ich hatte ein Erweckungserlebnis», sagt er, «mich hat stutzig gemacht, dass ich auf jeder Baustelle immer wieder die gleichen Leute gesehen habe. Die haben in jeder Neubausiedlung sechs oder sieben Häuser gekauft. Ich dachte nur: Oh, mein Gott, irgendwann bricht das alles zusammen.»

Weiter im Osten, in Phoenix, werden auch Cheryl (45) und Carolyn Lawyer (34) langsam nervös. Die beiden Schwestern hatten im vergangenen Jahr ihre Jobs als Vertriebsberaterin beziehungsweise Managerin bei einer Halbleiterfirma gekündigt, um mit Immobilien zu handeln. Jetzt rufen häufig Freunde an, die ebenfalls einsteigen wollen. «Jeder scheint derzeit die Risiken zu verdrängen», meint Carolyn Lawyer. «Viele werden wohl auf dem Höhepunkt des Marktes auf den Zug springen. Ich fürchte, dass wir da in Zukunft noch einige Horrorgeschichten zu hören kriegen.»