Ferienimmobilien: Traumhaft günstig

Gmür deckte sich in Mallorca mit Stapeln von Prospekten ein. Aktuell prüft er ein Angebot für eine Ferienimmobilie in Ibiza genauer. «Auf Ibiza gab es lange Jahre kaum etwas, das zum Verkauf ausgeschrieben war», sagt er. Dieses Jahr ist das ganz anders. «Die Preise haben sich in den vergangenen drei, vier Jahren zum Teil halbiert», bilanziert er. Allerdings hätten die Häuser an guten Lagen weniger an Wert eingebüsst, schränkt er ein.

«Es ist nicht der dümmste Moment, um ein Haus im Ausland zu kaufen», sagt Martin Bernhard, Analyst für Immobilienmärkte bei der Credit Suisse. Allein der stärker werdende Schweizer Franken verbilligte ausländische Immobilien im Euro- und im Dollarraum in den vergangenen drei Jahren um über ein Viertel. Auf einen Hauspreis von einer Million Franken sparen Investoren also satte 250 000 Franken.

Kommt dazu, dass sich die Immobilienmärkte in vielen klassischen Ferienregionen in Europa und den USA in der Krise befinden und die Preise gefallen sind – oft deutlich stärker, als offizielle Statistiken glauben machen (siehe Grafik unter 'Downloads', «Entwicklung der Immobilienpreise»). «Vor allem für Spanien unterschätzen die offiziellen Daten wohl den Fall der Preise», sagt Bernhard. Auch Gmür bestätigt diesen Eindruck: «Es wird versucht, die Preise oben zu halten. Aber die Preise, die im Prospekt stehen, können viel tiefer gehandelt werden.»

Nachfrage steigt bereits wieder. Tim Marschall kennt den Markt in Spanien an der Costa del Sol und an der Costa Blanca: Vor seinem Engagement als Leiter der Jyske Bank Schweiz war er vier Jahre für die dänische Bank in Gibraltar tätig. «Wer sich vor Ort auskennt, im Markt präsent und kaltschnäuzig ist, kann Preise aushandeln, die 50 bis 60 Prozent unter dem Niveau des Jahres 2007 liegen», sagt er. Es sei derzeit sehr schwierig, Wohneigentum in Spanien zu verkaufen, so Marschall. Das liegt vor allem am enormen Überangebot: Rund 700 000 neu gebaute Wohnungen und Häuser finden nach Angaben der Regierung keine Abnehmer. Das erzeugt Preisdruck.

Grund zur Eile mit dem Kauf einer Immobilie in Spanien gibt es allerdings nicht: «In den vergangenen Monaten sind die Preise in Spanien noch weiter gefallen, und es sind fast keine Anzeichen vorhanden, dass sie in den nächsten Monaten schon wieder steigen könnten», sagt Claudio Saputelli, Leiter Immobilienanalyse bei der UBS. Allerdings gilt grundsätzlich: «Man muss Immobilien kaufen, solange die Preise fallen», so Ansgar Gmür. In einzelnen Regionen haben der hoch bewertete Schweizer Franken und die tieferen Immobilienpreise jedenfalls bereits dazu geführt, dass Makler häufiger Besuch von Schweizer Kunden erhalten.

Einer der grossen Player im Maklergeschäft ist die Firma Engel & Völkers, deren Netzwerk sich fast über die ganze Welt erstreckt. Marcus von Busse, der Leiter des Büros in Spanien, stellt fest: «Die starke Währung sorgt momentan für einen regelrechten Einkaufstourismus.» Besonders beliebt seien die Regionen Marbella, Empuriabrava, Begur, Mallorca und Ibiza.

In Italien gaben die Immobilienpreise zwar bisher nur wenig nach, aber in der Region um Como nahe der Schweizer Grenze wird trotzdem eine vermehrte Nachfrage von Schweizern registriert. In Griechenland stellt Georg Petras, der dortige Leiter des Büros von Engel & Völkers, vor allem für Rhodos mehr Interessenten aus der Schweiz fest. «Im Süden von Rhodos sind die meisten Ferienimmobilien gebaut worden, dort sind die Preise im Vergleich zu den Vorjahren um bis zu einem Drittel gefallen», sagt er. Als Geheimtipp empfiehlt er die ägäische Insel Symi im Osten von Griechenland.

Doch nicht nur im Süden interessieren sich Schweizer vermehrt für Immobilien, sondern auch im Norden. Ein Highlight scheint diesbezüglich Berlin zu sein. Anne Riney, Büroleiterin von Engel & Völkers in Berlin-Mitte, erhält im Vergleich mit früher etwa fünfmal so viele Anfragen aus der Schweiz. «Derzeit sind es 10 bis 15 Anfragen pro Monat», sagt sie. Dabei gehe es fast ausschliesslich um hochwertige Immobilien an zentraler Lage, etwa an der Friedrichstrasse, im Scheunenviertel und am Gendarmenmarkt. Aber auch andere Berliner Bezirke seien begehrt: Kreuzberg, Schöneberg, Prenzlauer Berg, Pankow und Tiergarten.

Marc Faber wittert Morgenluft. «Berlin hat Zukunft», sagt Claudio Saputelli, Leiter Immobilienanalysen bei der UBS. «Jeder, der schon mal dort war, geht wieder hin.» Und die Preise sind vergleichsweise günstig: Was die Kosten pro Quadratmeter für Luxusimmobilien betrifft, steht Berlin trotz internationaler Ausstrahlung weit hinter London, Shanghai, Hamburg, Genf und anderen Weltstädten und nur knapp vor Istanbul (siehe Grafik unter 'Downloads', «Weltstädte im Vergleich»). «In den neunziger Jahren wurde in Berlin Wohnraum für viel mehr Leute gebaut, als Neuzuzüger nach Berlin gekommen sind», erklärt CS-Mann Martin Bernhard. In den vergangenen zehn Jahren sei aber weniger gebaut worden, darum zögen die Preise nun an.

Ausser in einigen europäischen Ländern sind die Häuserpreise auch in den USA, dem Heimatland der Subprime-Krise, kräftig gefallen. So sehr, dass sogar die Schweizer Investorenlegende Marc Faber gegenüber der renommierten US-Finanzzeitung «Barron’s» konstatierte, dass Immobilien in den USA günstig seien. Dabei ist Faber vor allem als Dauerpessimist bekannt. Er war auch einer der schärfsten Kritiker der Immobilienblase in den USA.

Die Auswahl an Ländern ist gross, in denen Immobilien aus Schweizer Sicht zurzeit preiswert sind. Zu den bereits genannten gesellen sich Portugal und Irland hinzu. Dort sind die Preise in den vergangenen drei Jahren um rund 40 Prozent eingebrochen. Es gibt dabei kein Land, das generell für den Kauf einer Ferienimmobilie zu favorisieren wäre. Es liegt im Ermessen des Käufers, wo er die Ferien am liebsten verbringt: Die einen mögen italienischen Caffè, andere griechischen Ouzo, spanische Paella, Partys in Berlin oder den Lifestyle in Florida.

Allerdings gibt es einige Kriterien, die bei der Auswahl einer Ferienimmobilie für jedes Land gelten. Sie beziehen sich darauf, dass die Immobilie auch wieder verkauft oder in Abwesenheit vermietet werden könnte. Wichtige Faktoren, denn fast die Hälfte der Besitzer einer Ferienimmobilie verstehen ihren Kauf als Kapitalanlage. Und zwei Drittel spekulieren beim Kauf damit, mit einer Vermietung Erträge zu erwirtschaften.

Touristenghettos meiden. Für Ansgar Gmür sind es vor allem drei Kriterien, auf die es beim Kauf zu achten gilt: «Die Lage, die Lage und nochmals die Lage.» Laut Umfragen unter Maklern sind Immobilien in der Nähe eines Strands, auf dem Land und in den Bergen die Topseller. Viele Käufer suchen eine ruhige Lage und legen Wert auf einen schönen Ausblick. Zudem sollte die Infrastruktur stimmen: Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Wander- und Radwege sowie eine gute Verkehrsanbindung sind zentral (siehe «Die ideale touristische Infrastruktur» auf Seite 92).

«Bei der Verkehrsanbindung gilt es zu beachten, dass in vielen Ländern die Züge nicht so pünktlich sind wie in der Schweiz und die öffentlichen Verkehrsmittel ganz anders funktionieren», sagt Ansgar Gmür vom Hauseigentümerverband. Der Immobilienanalyst Claudio Saputelli würde zudem nur in Regionen investieren, die mindestens schon seit fünf bis zehn Jahren touristisch attraktiv sind. Wichtig wäre ihm auch, dass sich nicht nur Touristensiedlungen in der Nähe befinden, sondern mindestens ein Dorf, wo noch Einheimische wohnen. «Griechische Orte sind wegen der harmonischen Atmosphäre sehr beliebt. Im Gegensatz zu Spanien, wo in den vergangenen Jahren teilweise einfach zu viel verbaut wurde», sagt er.

Neben der Lage spielt bei der Entwicklung des Werts einer Ferienimmobilie vor allem die Instandhaltung eine Rolle. «Im Süden werden oft sehr schöne Häuser gebaut, alles weiss, optisch ansprechend», sagt Gmür. Allerdings sage das nichts über die Bausubstanz aus. «Zur Kontrolle lohnt es sich, einen Spezialisten beizuziehen, allenfalls sogar einen Experten aus der Schweiz einfliegen zu lassen», empfiehlt er und erzählt als abschreckendes Beispiel von einer Ferienimmobilie, die von Termiten praktisch aufgefressen wurde.

Wem ein besonders günstiges Schnäppchen an guter Lage angeboten wird, der sollte deshalb vorsichtig sein. «Oft sind diese Häuser dann auch sehr billig gebaut», so Gmür. Auf jeden Fall sollten sich Käufer nicht in falscher Sicherheit wiegen. «Ich bin immer der Amateur und glaube grundsätzlich nie daran, dass ich die Leute, die sich vor Ort sehr gut auskennen, über den Tisch ziehen kann», sagt der Direktor des Hauseigentümerverbandes, obwohl er weit weniger Amateur ist als die meisten potenziellen Ferienhauskäufer. Als emotionaler Test ist es zudem empfehlenswert, die Immobilie nicht nur bei schönem Wetter zu besichtigen. «Wenn die Immobilie auch bei Regen noch gefällt, dann ist sie die richtige», so Gmür.

Wenn das Traumhaus alle Tests bestanden hat, gilt es, die Finanzen zu regeln. Über den Kaufpreis hinaus sollten immer noch zusätzliche Mittel vorrätig gehalten werden. Dabei geht es nicht nur um allfällige Renovationen, sondern auch um rechtliche Probleme und steuerliche Aspekte (siehe «Den Hauskauf umsichtig planen» unter 'Nebenartikel').

Bei den tiefen Hypothekarzinssätzen kommt jetzt mancher auf die Idee, sich die nötigen Mittel für eine Ferienimmobilie auf diesem Weg zu beschaffen. Das ist allerdings nicht so einfach: Die meisten Schweizer Banken finanzieren wie beispielsweise die Zürcher Kantonalbank überhaupt keine Ferienimmobilien. Die beiden Schweizer Grossbanken machen das Geschäft nur für Kunden mit einem Vermögen über einer viertel Million Franken. Zudem wird nur bis zum Betrag finanziert, den der Kunde sowieso schon auf dem Konto bei der Bank liegen hat.

Finanzierung über Banken vor Ort. Im Gegensatz zu den Schweizer Banken gibt es ausländische Institute, die durchaus eine Fremdfinanzierung der Ferienimmobilie übernehmen. Etwa die dänische Jyske Bank, die in der Schweiz mit 50 Mitarbeitern präsent ist. Sie bietet Hypotheken für Ferienimmobilien in den Märkten, wo sie vor Ort präsent ist: in Spanien an der Costa del Sol und der Costa Blanca, in Portugal an der Algarve und in Frankreich an der Côte d’Azur. In diesen Regionen kann die Bank auch Kontakte zu lokalen Anwälten, Maklern und Bauexperten vermitteln.

«Wir finanzieren bis zu zwei Dritteln der Ferienimmobilie im Ausland», sagt Tim Marschall, Leiter der Jyske Bank Schweiz. Einen so hohen Anteil an Fremdfinanzierung kann Ansgar Gmür vom Hauseigentümerverband Schweiz aber nicht empfehlen: «Ich würde als Schweizer bei Auslandimmobilien auf die sichere Seite gehen und sie höchstens zu 50 Prozent belasten.» Denn die Häuserpreise im Ausland schwanken oft einiges stärker als in der Schweiz.

Deshalb verlangt die Jyske Bank beim Hypothekarzinssatz eine Risikoprämie: Während die Migros Bank für die fünfjährige Festhypothek einer Schweizer Immobilie 1,75 Prozent verlangt, kostet die gleiche Finanzierung einer Ferienimmobilie bei der Jyske Bank 3,3 Prozent.