Ferienwohnung: Klosters vs. St. Moritz – Streit der Kulturen

«Klosters ist so beliebt wegen der Verschwiegenheit. Hier machen die Schweizer Wirtschaftsbosse, das schwedische und das norwegische Königshaus und auch der Prinz von Wales mit seinen Söhnen Ferien, weil sie sich frei bewegen können und in Ruhe gelassen werden», sagt Alpino Gianotti, Chef des Architektur- und Maklerbüros PD Architektur Atelier in Klosters. In den Hotels dieses traditionsreichen Orts ist Diskretion das oberste Gebot. Wintersporttouristen empfängt man in Klosters bereits seit 1905. Damals wurde zum ersten Mal das Hotel Vereina für die Wintersaison offen gehalten. In dem Luxushotel an der Landstrasse steigen noch heute gut betuchte Gäste ab.

Der alte Charme ist Klosters geblieben. Das Dorf zeichnet sich durch ländliche Atmosphäre aus, und es wird seit je Wert darauf gelegt, dass die Gemeinde nicht ihre natürliche Schönheit verliert. Gleichzeitig bietet Klosters den Gourmets die grösste Dichte an hoch prämierten Spitzenrestaurants, wie etwa das Restaurant Walserhof, dessen Chefkoch mit zwei Michelin-Sternen ausgezeichnet wurde. Wer sich also Luxus wünscht und gleichzeitig Understatement und Ruhe liebt, der ist in Klosters richtig aufgehoben. So ist auch die Nachfrage nach Ferienimmobilien im Hochpreissegment sehr stark. «Gesucht werden Toplagen, beste Ausstattung, und der Preis ist vielen egal», hat der Immobilienmakler Friedrich Hodel beobachtet. Eine besonders hohe Nachfrage kommt zurzeit aus England. Neben dem starken Pfund wirkt die Anwesenheit von Prinz Charles wie ein Magnet auf den einen oder andern Briten.

Auch eine wachsende Schweizer Käuferschaft zieht es in das Dorf in Graubünden. Die gute ärztliche Versorgung, die Sicherheit und die bekannte gute Bergluft machen Klosters als Alterssitz immer beliebter. «Viele pensionierte Schweizer verlegen ihren Wohnsitz nach Klosters. Und auch wohlhabende Ausländer beantragen hier eine Pauschalbesteuerung», sagt Makler Hodel.

Dank zahlreichen Bauprojekten in den vergangenen Jahren gibt es ein grosses Immobilienangebot. Dabei rangieren die Preise im Vergleich zu anderen Top-Skiorten im mittleren Segment. Der Quadratmeterpreis für Neubauten liegt zwischen 8000 und 14 000 Franken, und die Preise sind seit Jahren stabil. Im Dezember dieses Jahres wird eine neue Umfahrungsstrasse nach Davos eröffnet, die den Ort noch weiter beruhigen soll. Die Makler erhoffen sich von dieser Massnahme einen positiven Impuls für die Immobilienpreise. Wenigstens die Liegenschaften in Nähe der alten Landstrasse dürften eine Aufwertung erfahren.

Insgesamt entwickeln sich die Immobilienpreise in den Touristengemeinden besser als im gesamtschweizerischen Durchschnitt. In vielen beliebten Skiorten haben sich daher Ferienimmobilien in den vergangenen Jahren als attraktive Kapitalanlage erwiesen. In einigen Orten konnte sogar eine Preisrallye beobachtet werden, und das trotz reger Bautätigkeit. Mancherorts führte nämlich die hohe Nachfrage zu einer ebenso hohen Zahlungsbereitschaft. Ganz erheblich war diese Entwicklung in St. Moritz und dem gesamten Oberengadin. Vor allem die Nachfrage aus Italien und Deutschland trieb in dieser Region die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen auf unglaubliche 25 000 bis 30 000 Franken. Wer sich ein Chalet in sehr guter Lage wünscht, ist mit 8 bis 50 Millionen Franken dabei. Teurere Skihütten findet man nur noch in Aspen in den USA und im französischen Chamonix.

«Der Boom im Engadin ist ungebrochen», weiss Christian Clavadätscher, Geschäftsführer des Maklerbüros Loga Immobilien in St. Moritz. «Überall, wo Um- oder Neubauten entstehen, wird wie verrückt gekauft. Es dauert oft nicht eine Woche vom ersten Angebot bis zum Verkauf.» Neubauprojekte werden den Bauherren bereits ab Plan aus den Händen gerissen. Und 90 Prozent der Interessenten wollen nur Luxusimmobilien. Die hohen Preise werden gezahlt, ohne mit der Wimper zu zucken.

Eine Entspannung der Preislage ist nicht abzusehen. Auf der einen Seite bleibt das Angebot durch den Mangel an verfügbarem Bauland begrenzt – für Ausländer ist der Kauf zudem durch die Lex Koller auf 20 Prozent einer Liegenschaft beschränkt. Auf der anderen Seite zieht die Faszination von St. Moritz immer mehr Nachfrager an.

Doch was macht diesen Ort in den Engadiner Alpen zum Anziehungspunkt für die oberen zehntausend? Sind es die 322 Sonnentage pro Jahr? Das trockene und prickelnde Champagnerklima? Oder vielleicht das Polo on Ice, der Skimarathon, der Ski-Weltcup, die Rennen auf der Cresta-Bobbahn oder die internationalen Pferderennen auf dem St.-Moritzer-See? Sind es die Après-Ski-Events der berühmten Alpina-Hütte oder die Partys im exklusiven Nachtclub Dracula? Oder die Hoffnung, einmal einem Star wie Robbie Williams oder Tom Cruise über den Weg zu laufen? Hanspeter Danuser, seit 27 Jahren Kurdirektor des Engadiner Weltdorfes, fasst das Phänomen St. Moritz so zusammen: «Wenn so eine Top-Location, der starke Markenname, das gute Wetter und interessante Menschen aus der ganzen Welt zusammenkommen, dann wirkt das wie ein Magnet.»

Understatement ist in St. Moritz ebenso selten anzutreffen wie ein VW Lupo auf dem Parkplatz des Kulm-Hotels – eines der fünf Fünfsternehotels am Platz. Dinge, über die man in Klosters die Nase rümpfen würde, sind hier erlaubt. Wer etwa gerne einen bodenlangen Pelzmantel trägt, muss sich in St. Moritz dabei nicht genieren. Moderatorin und Promiexpertin Anna Maier hat beim diesjährigen Poloturnier beobachtet, dass Zobel, Nerz und Co. bei den Damen im Engadin wieder hoch im Kurs sind. «Pelz wird wieder getragen, ob politisch korrekt oder nicht. Er ist ein Statussymbol, das wieder in Mode gekommen ist», weiss Maier. Es macht auch gar nichts, wenn die passende Garderobe einmal nicht im Gepäck ist. Für den Einkaufsbummel bietet St. Moritz von A wie Armani bis Z wie Zegna alles, was das Herz begehrt. Nur im Maklerbüro können nicht alle Bedürfnisse befriedigt werden.

Beim Immobilienkauf im Oberengadin ist Geduld gefragt – für Ausländer gibt es sogar Wartelisten. Vor allem Italiener sind in Lauerstellung. Für die Mailänder Schickeria ist St. Moritz ein wunderbares Ziel, um vor dem Smog in der Stadt zu fliehen. So hat auch der Formel-1-Fahrer Jarno Trulli seinen Zweitwohnsitz im Engadin gefunden. Unterstützung bekam er dabei von Christian Clavadätscher. «Wegen der strikten Beschränkungen beim Immobilienkauf sind auch Dauermieten bei Ausländern sehr beliebt», sagt der Makler. Ein weiterer Trend, der ungeduldigen Kaufinteressenten das Leben leichter macht, sind Residenzen der grossen Luxushotels, die sowohl gekauft als auch gemietet werden können. Im kommenden Jahr wird etwa ein Neubau neben dem Kempinski Grand Hôtel des Bains fertig gestellt. Die luxuriösen Wohnungen tragen den Namen «Kempinski Residences». Ein weiteres Bauprojekt ist «The Murezzan». Die Hotels Albana und Post werden zu einer Residenz mit Wohnungen, Bars, Restaurants und Läden umgebaut. Entworfen wird das Bauwerk vom Londoner Stararchitekten Lord Norman Foster.

Mit einer weniger exklusiven Besetzung hätte man sich in St. Moritz wohl auch nicht zufrieden gegeben.

Wichtige Adressen

Klosters

Hodel Treuhand & Immobilien

Telefon 081 422 15 25
www.hodel-immo.ch

Stahel Partner

Telefon: 081 410 20 90
www.remax-klosters.ch

Alfina Treuhand

Telefon: 081 422 17 77
www.alfina.ch

PD Architektur Atelier

Telefon: 081 422 51 52
www.pd-architektur.ch

St. Moritz

St. Moritz Bäder AG

Telefon: 081 833 00 55
www.kempinski-residences.ch

Engel & Völkers

Telefon: 081 837 51 51
www.engelvoelkers.ch

Loga Immobilien

Telefon: 081 832 31 36
www.loga.ch

Engadiner Haus