Immer eindringlicher warnt die Schweizerische Nationalbank vor einer Immobilienblase. Noch im September 2008 kam Thomas Jordan, Mitglied des dreiköpfigen Direktoriums, zum Schluss, dass auf dem Schweizer Hypothekenmarkt generell keine Übertreibung zu beobachten sei. Im Sommer 2009 wies er dann darauf hin, dass die tiefen Zinsen mittelfristig eine Gefahr für den Immobilienmarkt darstellten und damit für das Finanzsystem in der Schweiz. Seit vergangenem Oktober erachtet Nationalbank-Chef Philipp Hildebrand die Entwicklung des Häusermarktes als besorgniserregend.
«Bei Bedarf werden die Behörden nicht zögern, gezielte Korrekturmassnahmen zu ergreifen», warnte Hildebrand. Die Finanzmarktaufsicht Finma ihrerseits beliess es diesen Sommer schliesslich nicht mehr bloss bei verbalen Ermahnungen, sondern kündigte konkrete Massnahmen an, um eine Überhitzung des Marktes abzuwenden.
Auslöser für die Intervention war nicht in erster Linie die Entwicklung am Immobilienmarkt, sondern vielmehr der Kampf der SNB gegen die massive Aufwertung des Schweizer Frankens gegenüber dem Euro. Anstatt der im Frühling erwarteten Straffung der Geldmenge wurde der Markt erneut mit billigstem Geld geschwemmt. Und die Anbindung des Frankens an den Euro zwingt die Nationalbank, die Leitzinsen auf Rekordtief zu halten.
Damit können die Banken fast gratis Geld leihen. Geld, mit dem sie dann mangels Alternativen Hypotheken finanzieren. Zwar gerieten auch hier die Zinssätze diesen Sommer noch einmal kräftig unter Druck. Selbst über Laufzeiten von zehn Jahren sind Hypotheken für weniger als zwei Prozent Jahreszins zu haben. Der durchschnittliche Zinssatz lag Ende Juni gemäss Berechnungen von Credit Suisse noch bei 2,5 Prozent. Bis vor zwei Jahren mussten durchschnittliche Hypothekarzinsen von 3,5 Prozent und mehr bezahlt werden. Mit dem Zinsrutsch ging auch ein Druck auf die Marge einher. Gemäss dem Bericht der SNB zur Finanzmarktstabilität von diesem Sommer sind die durchschnittlichen Zinsmargen seit 2007 bis ins Frühjahr 2011 um 0,3 Prozentpunkte gesunken. Seither dürften sie noch einmal gefallen sein und nun unter 1,6 Prozent liegen.
Doch das Geschäft ist für die meisten Banken offensichtlich noch immer so attraktiv, dass das Volumen des Hypothekarmarktes unablässig steigt. Mit über 750 Milliarden Franken ist der Bestand an Hypotheken nicht nur grösser als die Geldmenge M2, also die Summe von Spargeldern, Bargeldumlauf und kurzfristigen Anlagen, sondern auch deutlich grösser als das Bruttoinlandprodukt von gegenwärtig rund 550 Milliarden Franken. Die Hypothekarforderungen machen bei den inlandorientierten Banken inzwischen rund 70 Prozent der Aktiven aus.
Grosszügige Kreditvergaben. Es ist aber nicht so sehr die absolute Grösse, welche die Finanzmarktaufseher beunruhigt, als vielmehr die Qualität des Bestandes und die Auswirkungen der erleichterten Kreditaufnahme auf den Immobilienmarkt. Eine Umfrage der SNB ergab, dass 2009 Banken mit einem Marktanteil von 25 Prozent bei jeder fünften Vergabe von Hypotheken von den eigenen Vergaberichtlinien abwichen. Das ist dreimal so oft wie noch 2006. Diese Geschäfte sind inzwischen zu einem festen Bestandteil im Markt geworden und werden als «Exception to Policy»- oder kurz ETP-Hypotheken bezeichnet.
Eine solche Abweichung ist beim Anteil der Eigenmittel möglich, die ein Hypothekarkunde aufbringen muss. In der Regel fordern die Banken 20 Prozent. Eine Studie der Beratungsfirma KPMG und der Hochschule Luzern in diesem Frühjahr ergab, dass die Kantonalbanken bei fünf bis zehn Prozent ihres Neugeschäfts dieses Kriterium aufweichen und sich auch mit weniger Sicherheiten begnügen. Hinzu kommt, dass sich viele Käufer ihren Haustraum mit dem Vorbezug von Guthaben aus der Pensionskasse finanzieren, um das geforderte Eigenkapital aufzubringen. 30 Prozent der Neuschuldner machten von dieser Möglichkeit Gebrauch, zeigt die Erhebung.
Eine nächste Stellschraube ist die Verpflichtung der Kreditkunden zur Amortisation. Bei jeder zweiten Kantonalbank werden inzwischen fünf bis zehn Prozent der Hypotheken vergeben, ohne dass die Kunden verpflichtet würden, nebst der Zinszahlung auch Beiträge zur Reduktion des Kredites zu leisten. Bei den Regionalbanken verzichten gar sieben von zehn Instituten bei fünf bis zehn Prozent ihres Neugeschäfts auf Amortisationen.
«Da wird am meisten gesündigt», beobachtet Lorenz Heim vom VZ HypothekenZentrum. Üblicherweise müsste man für die Berechnung der Kosten einer Immobilienfinanzierung so lange mit Amortisationen rechnen, bis die Liegenschaft mindestens zu 40 Prozent aus Eigenkapital finanziert ist, zeigt Heim auf. Nicht selten begnügten sich die Banken inzwischen bereits mit bloss 25 Prozent Eigenkapital – sofern sie nicht ganz darauf verzichten. Damit erscheint ihr Angebot auf den ersten Blick attraktiver und verhilft so zu mehr Neugeschäft.
Dehnbar ist auch die Berechnung der Tragbarkeit. Ob eine Immobilie auch über eine Periode von 20 und mehr Jahren finanziert werden kann, hängt von der Zinsentwicklung einerseits und andererseits vom Einkommen ab. In der Regel berechnen die Banken einen Hypothekarzinssatz von fünf Prozent. Dies entspricht dem Durchschnitt der letzten 50 Jahre. Hinzu kommen Unterhaltskosten von rund einem Prozent des Immobilienpreises. Wie die Erhebung der Nationalbank 2009 ergab, haben schon damals Banken mit einem Marktanteil von 27 Prozent mit tieferen Zinssätzen und geringeren Unterhaltskosten kalkuliert. Seither wurden diese Kriterien weiter gelockert, wie die Umfrage von KPMG und Hochschule Luzern zeigt. Jede dritte Bank rechnet mit einem langfristigen Zinssatz von bloss 4,5 Prozent. Und besonders die Kantonalbanken beabsichtigen in den nächsten Jahren den Bestand der ETP-Hypotheken um bis zu zehn Prozent auszuweiten.
Berechnungsspielraum. Nebst den Zinsannahmen spielt bei der Tragbarkeit der Anteil der Kosten am Einkommen eine entscheidende Rolle. In der Regel sollte nicht mehr als ein Drittel des Einkommens für die Finanzierung des Eigenheims aufzuwenden sein. Doch bezieht sich dieses Drittel auf den Brutto- oder den Nettolohn? Und mit welcher Entwicklung des Einkommens kann in den nächsten Jahren gerechnet werden? Die Antworten auf diese Fragen lassen auch hier Spielraum zu, sodass einzelne Banken laut KPMG-Studie auch noch eine Einkommensbelastung von 38 Prozent als tragbar erachten.
Um diesem immer bunteren Treiben Einhalt zu gebieten, will nun die Finma bei solchen ETP-Hypotheken von den Banken eine höhere Unterlegung mit Eigenmitteln verlangen. Bei den ersten Hypotheken, die in der Regel zwei Drittel des Kaufpreises finanzieren, sind 2,8 Prozent erforderlich. Bei den zweiten Hypotheken, mit denen nach Abzug der Eigenmittel der Rest des Kaufs finanziert wird, verlangt die Finma sechs Prozent. Neu sollen für ETP-Hypotheken acht Prozent Eigenmittel vorgeschrieben werden. Eine weitere Massnahme sieht die Beschränkung des Vorbezugs von Guthaben aus der Pensionskasse vor.
Skepsis gegenüber Finma-Vorschlägen. Der Chef der Migros Bank, Harald Nedwed, hält diese Auflagen für wenig wirkungsvoll. Nicht darum, weil auch seine Bank bei rund sieben Prozent ihrer Hypotheken grosszügigere Anforderungen stellt, als die Richtlinien vorgeben. Sondern, weil diese Vorschriften mühelos zu umgehen sind. So kann etwa die Höhe der Belehnung durch die Schätzung für den Wert der Liegenschaft zurechtgebogen werden. Je höher der Schätzpreis einer Liegenschaft ausfällt, umso geringer ist bei gleichem Hypothekarvolumen die Belehnung. Ebenso dehnbar ist die Höhe des Einkommens, das für die Belastung des Haushaltsbudgets eines Eigentümers massgebend ist.
Lorenz Heim kann den Massnahmen der Finma ebenfalls nicht viel Positives abgewinnen. Ein viel tauglicheres Mittel wäre für ihn, das erforderliche Eigenkapital für den Kauf von Wohneigentum von bisher 20 auf fortan 30 Prozent zu erhöhen. Damit würde ein Polster eingebaut, um bei einem Preisrückgang von bis zu zehn Prozent noch immer die Belehnungsgrenze von 80 Prozent einzuhalten, begründet Heim seinen Vorschlag.
Mit den anhaltend tiefen Zinsen sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren unaufhörlich gestiegen. Seit 2000 weist der Index des Immobiliendienstleisters IAZI für die Transaktionspreise von Wohneigentum einen durchschnittlichen Anstieg von drei Prozent pro Jahr aus. In diesem Jahr hat sich der Preisanstieg gar auf fast 3,5 Prozent beschleunigt. Diese Preissteigerung beinhaltet sowohl neue Liegenschaften wie auch den Verkauf von bestehenden Häusern oder Wohnungen, und zwar über die ganze Schweiz verteilt. Je nach Segment und Region können die Preise stark variieren, wie eine Auswertung zeigt, die das IAZI für BILANZ erstellt hat (siehe Tabellen zu den Fotos). Im Durchschnitt verteuerten sich neue Einfamilienhäuser in den letzten fünf Jahren um über 30 Prozent. Weil die Daten für eine zuverlässige Aussage zu Genf und der Region Lausanne fehlten, musste dabei auf die entsprechende Bewertung verzichtet werden. Bei bestehenden Einfamilienhäusern haben sich die Preise in der Rhonestadt seit 2006 glatt verdoppelt.
Bei Eigentumswohnungen fiel die Preisentwicklung im Durchschnitt hingegen etwas moderater und ausgeglichener aus, liegt aber ebenfalls deutlich über 20 Prozent. Die Preise für Villen sind gar um über 40 Prozent gestiegen.
Gut gestützte Nachfrage. In ihrem jüngsten Immobilienreport hat Credit Suisse die Preisentwicklung von Wohneigentum dem Anstieg der Haushaltseinkommen seit 1990 gegenübergestellt. Dabei zeigt sich, dass die Immobilienpreise das Einkommenswachstum inzwischen überbieten. Fast in jeder fünften Schweizer Gemeinde ist ein Einkommen von über 100 000 Franken pro Jahr nötig, um sich unter Einhaltung der gängigen Finanzierungsrichtlinien eine Eigentumswohnung mit 4½ Zimmern leisten zu können. In Zürich, am Genfersee und in einigen Tourismuszentren ist gar ein Einkommen von über 130 000 Franken nötig.
Doch die Nachfrage hält unvermindert an. Im ersten Halbjahr hat sich die Bautätigkeit mit rund 20 000 neuen Wohnungen noch einmal beschleunigt. Dennoch liegen die Leerstandsquoten bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen unter einem halben Prozent.
Der Nachfrageboom basiert zum einen auf den tiefen Zinsen. Sie machen derzeit Wohneigentum günstiger als Mieten, wie die Immobilienspezialisten von Credit Suisse errechneten. Die Unsicherheit an den Finanzmärkten und in der beruflichen Vorsorge verleitet zum andern viele, ihre Vermögen in reale Sachwerte wie Immobilien zu investieren. Und schliesslich hält die hohe Zuwanderung die Nachfrage nach Wohnraum hoch. So stieg in den letzten zehn Jahren die Quote der Wohneigentümer von rund 30 auf 40 Prozent.
Auch Mietwohnungen gesucht. Gerade wegen der Zuwanderung bleibt aber auch die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch. Entsprechend steigen die Immobilienpreise. In den letzten Jahren war der Anstieg gar noch deutlich steiler als bei selbst genutztem Wohneigentum. In den letzten neun Jahren wurden die Liegenschaften für Mietwohnungen um 3,6 Prozent pro Jahr teurer. Allein in diesem Jahr hat sich die Preisspirale auf fünf Prozent beschleunigt.
Da die Mietpreise nicht im gleichen Ausmass erhöht werden können, sinken die Bruttorenditen. Noch vor zehn Jahren waren fünf Prozent die untere Grenze, wie eine Umfrage des Hauseigentümerverbandes zeigt. Heute begnügen sich Investoren bereits mit drei Prozent. Vereinzelt ist sogar noch von tieferen Renditen zu hören. Dennoch bauen neben vermögenden privaten auch institutionelle Investoren ihren Bestand weiter aus. In der Umfrage von Swisscanto gaben mehr als die Hälfte der Pensionskassen an, den Anteil an Immobilien in der Schweiz weiter zu erhöhen. Weiter zukaufen will auch Swiss Life, mit einem Bestand von 13 Milliarden Franken der grösste Immobilienbesitzer im Land. «Wir wollen unsere Quote von derzeit 14 Prozent in unseren Anlagen weiter aufstocken», erklärt dazu Martin Signer, Head Property Management von Swiss Life.
Beliebt sind Liegenschaften sodann bei den Anlegern. Für Immobilienaktien und -fonds zahlen sie an der Börse inzwischen Preisaufschläge zum inneren Wert der Gesellschaften von bis zu 50 Prozent. Entschädigt werden sie durch stabile Dividendenrenditen weit über den Zinsrenditen von Anleihen und stabilen Kursverläufen. Sank der Aktienindex SPI 2011 bisher um rund 13 Prozent, so legten Immobilienanlagen um 7 Prozent bei Fonds und über 10 Prozent bei Aktien zu.
Vieles deutet darauf hin, dass der Boom am Immobilienmarkt noch einige Zeit andauern wird. Trotz allen Warnrufen kommt selbst die Nationalbank in ihrem Stabilitätsbericht von diesem Sommer zum Schluss, dass «es zurzeit keine Anzeichen einer allgemeinen Überbewertung des Schweizer Immobilienmarktes gibt». Erst wenn die Hypothekarzinsen in kurzer Zeit um zwei Prozentpunkte stiegen, könnten rund acht Prozent der Hauseigentümer ihre Zinsen nicht mehr bezahlen, wie eine Umfrage der SNB im Jahr zuvor ergab. Und die Immobilienberater von Fahrländer Partner haben errechnet, wie sich ein Zinsanstieg von 2,5 auf 5 Prozent bei einem Nettoeinkommen von 100 000 Franken und einem Hypothekarvolumen von 750 000 Franken auswirken würde – mutmasslicher Teuerungsausgleich beim Lohn und durch Amortisation sinkende Zinslast eingerecht. Demnach stiege der Anteil der Wohnkosten von derzeit 18 auf 32 Prozent, was immer noch innerhalb der gängigen Tragbarkeitsregeln wäre.
Ein Zinsanstieg würde sich zudem erst mit zeitlicher Verzögerung bemerkbar machen. Rund 80 Prozent des Hypothekarvolumens ist in festen Laufzeiten zwischen zwei und zehn Jahren gebunden. Das Gleiche gilt auch für die Immobiliengesellschaften, wie Markus Waeber, Analyst der Zürcher Kantonalbank, feststellt: «Die nutzen die tiefen Zinsen jetzt ebenfalls, um sich langfristig zu finanzieren.»
Ein abrupter Zinsanstieg ist vorerst nicht zu erwarten, solange die Konjunktur sich nicht kräftiger erholt, der Aufwertungsdruck auf den Franken andauert und die Industrieländer in Europa und Amerika gegen die Schuldenkrise ankämpfen. Für die nächsten zwölf Monate rechnet die Credit Suisse mit einem Hypozins von durchschnittlich 2,5 Prozent. KPMG und die Hochschule Luzern gehen davon aus, dass sich die Hypothekarzinsen langfristig um ein bis zwei Prozentpunkte über der Inflationserwartung halten. Ein Zinsniveau von mehr als 3,5 bis 5,5 Prozent sei daher auch längerfristig nicht zu befürchten.
Neue Häuser schnell verkauft. Auf der andern Seite hält die Nachfrage unvermindert an. Trotz den hohen Preisen könnten sich 70 Prozent der Haushalte Wohneigentum leisten. Auf den Immobilienportalen im Internet sind kaum noch Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser zu finden, die in den letzten zwölf Monaten erbaut worden sind. Entweder handelt es sich um ältere Objekte oder dann um Projekte, die erst noch gebaut werden müssen. Laut Credit Suisse sind Wohnungen und Häuser insgesamt, also auch ältere Objekte, im Durchschnitt nicht länger als zwei Monate ausgeschrieben.
Allerdings wachsen die Preise nicht mehr in astronomische Höhen. Donato Scognamiglio, Geschäftsführer des IAZI, beobachtet, wie die Preise einzelner Objekte bei Online-Inseraten schrittweise nach unten korrigiert werden. «Die Anfangspreise sind in der Regel 15 bis 30 Prozent höher als der effektive Verkaufspreis», weiss der Immobilienexperte.
Doch selbst in Genf und in Teilen Zürichs, wo der Immobilienmarkt besonders heiss läuft, finden sich noch immer genügend Käufer. «Mit dem Platzen einer Preisblase ist daher in naher Zukunft und solange die Zinsen so tief bleiben nicht zu rechnen», meint CS-Ökonom Christian Kraft zuversichtlich. Darauf deutet der CS-eigene Indikator hin, bei dem in diesen Regionen erst drei von acht Kriterien einer solchen Blase erfüllt sind. Und auch der Index von Konkurrentin UBS zeigt noch keine Überhitzung an. Die Immobilienexperten von Fahrländer Partner erwarten für das kommende Jahr eine vorübergehende Beruhigung, aber noch keine Korrektur der Wohneigentumspreise. Längerfristig über die nächsten fünfzehn Jahre ist besonders bei Eigentumswohnungen und gehobenen Einfamilienhäusern wie auch bei Mietwohnungen mit weiter steigenden Preisen zu rechnen.
Kaum Spekulanten. Im Unterschied zur Immobilienblase Ende der achtziger Jahre fehlen zudem die Spekulanten. Damals hatten einzelne, vor allem private Investoren ganze Konglomerate an Wohn- und Gewerbeimmobilien mit hohen Kreditvolumen von kleineren Banken finanziert. Ein abrupter Zinsanstieg führte schliesslich zum Einbruch und zu einem Verlust von über 40 Milliarden in den Kreditbüchern der Banken. Heute sind deren Kreditportfolios wesentlich breiter diversifiziert. Zudem scheinen die Warnungen und die angekündigten Auflagen von Finma und Nationalbank bereits Wirkung zu zeigen. So will beispielsweise die Migros Bank ihren Anteil an ETP-Hypotheken reduzieren. Und bei zahlreichen Instituten wird der Vorbezug von Vorsorgeguthaben nur noch beschränkt zu den erforderlichen Eigenmitteln angerechnet.
So sieht Immobilienprofi Scognamiglio nicht so sehr für die Banken ein Problem im boomenden Häusermarkt. Während der Immobilienkrise Anfang der neunziger Jahre erlitten die Eigenheime über acht Jahre einen Wertverlust von rund zehn Prozent. Die Risiken trügen somit in erster Linie die Eigentümer. Sie verlören ihr Eigenkapital.
Neben diesem Risiko unterschätzen besonders junge Käufer die langfristigen Auswirkungen beim Kauf von Wohneigentum. «Viele fahren einen Ferrari, könnten sich aber die Reparaturen und Unterhaltskosten nicht leisten», so Scognamiglio. Der Wert von Wohneigentum bleibt jedoch nur erhalten, wenn die notwendigen Erneuerungen regelmässig getätigt werden. Abgesehen davon kann das Eigenheim bei Scheidung oder Jobwechsel zum Handicap werden. «Darum bin ich noch immer Mieter», bekennt der IAZI-Chef.