Riskante Anlagevehikel: Vorsicht Anlage

Der Fonds investiert in Fotografien. Poellmann verantwortet die Auswahl der Werke und will damit gute Renditen für Anleger erzielen. Seit seiner Lancierung Ende November 2010 weist der Fonds eine Rendite von 23,4 Prozent aus.

Zum Bild von Wessel erwähnt Poellmann ein weiteres Merkmal: «Die Bildszene ist nicht gestellt.» Das Gespräch mit ihm findet in der Gallery Focus21 in Zürich statt, wo derzeit Bilder von Andy Warhol ausgestellt sind. «Sie alle gehören dem Fonds, aber keines ist zum Verkauf bestimmt», so Poellmann.

Anders sieht es mit der Fotografie von Wessel aus, die ebenfalls dem Fonds gehört. Für 9850 Franken könnte sie im Format 50,8 × 60,9 Zentimeter gekauft werden. Poellmann wettet, dass sie in einem Jahr mindestens 20 Prozent an Wert gewinnt. Kaum ist die Wette ausgesprochen, verändert sich für den Betrachter etwas am Bild: Es wird reizvoller. Schöne Fotos kaufen und damit auch noch Geld verdienen, das gefällt.

Trotzdem: Die Wette ist notiert, aber ausgeschlagen. Dem potenziellen Käufer fehlt das Kunstverständnis, um das Wertsteigerungspotenzial zu beurteilen. Möglich, dass Fotografien eine gute Anlage sind. Die Preise gehen aber auch dort nicht nur nach oben. So haben jene mehrheitlich Pech gehabt, die im Hoch, im Jahr 2008, auf Fotokunst setzten (siehe «Katerstimmung» unter 'Downloads').

Künftige Preisentwicklungen können auch Experten zur Prüfung von Anlage-vehikeln nicht einschätzen; dafür andere Kriterien, wie die Kosten eines Fonds, dessen Transparenz, Organisationsstruktur und Anreizsysteme. «An diesem Kunstfonds ist uns aufgefallen, dass er alle drei Monate eine Erfolgsbeteiligung verrechnet», sagt Christian Nauer, Geschäftsführer von SwissAnalytics, einer auf Überprüfung von Anlagevehikeln spezialisierten Beratungsfirma.

Gebühr für Buchgewinne. Dies bedeutet, dass auf noch nicht realisierten Erfolgen – auf Buchgewinnen – bereits eine Erfolgsgebühr ausbezahlt werden kann, auch wenn sich die Buchgewinne später in Luft auflösen. Die Verwalter des Fonds haben also einen Anreiz, die Bewertung stetig höher anzusetzen. «Selbst die objektivste Bewertung ist nicht dagegen gefeit, dass die realisierten Verkaufserlöse in der Zukunft unter den Erwartungen ausfallen», sagt Nauer. Daher sei die einzige faire Lösung, dass solche Erfolgsbeteiligungen erst nach dem vollständigen Verkauf der Sachwerte erhoben würden.

Die Fondsstruktur hat nicht Poellmann selber aufgesetzt, sondern die PMG Fonds Management in Zürich, an die die Fondsadministration delegiert wurde. Eric Lütenegger ist dort das verantwortliche Geschäftsleitungsmitglied. Er weist darauf hin, dass die Erfolgsbeteiligung erst ausbezahlt werde, wenn der Fonds in einem Jahr mehr als zehn Prozent Rendite für die Anleger erzielt habe. «Ausserdem hat Loubna bisher freiwillig auf diese Performancegebühr verzichtet», sagt er. Das Fondsvolumen sei noch zu tief gewesen und die Zeit seit Lancierung zu kurz. Inzwischen verwaltet der Fonds rund sieben Millionen Franken. «Eine Performancegebühr ist branchenüblich», argumentiert Lütenegger weiter. Im Gespräch sagt er aber auch, dass Performancegebühren generell durchaus falsche Anreize setzen könnten. «Aber dieser Punkt ist intern durch entsprechende Prozesse durchgängig adressiert und wird mit Loubna mit der nötigen Sensibilität besprochen», so Lütenegger.

«Erfolgsgebühren sind tatsächlich branchenüblich», kommentiert Prüfexperte Nauer. «Allerdings ist es auch üblich, diese erst nach den erfolgten Verkäufen zu erheben.» Zudem findet er es problematisch, dass der Fonds seinen Anlegern vierteljährliche Kündigungen erlaube und Fotokunst als besonders liquide angepriesen werde. «Wie oft bei Anlagen in Sachwerte ist das keine Garantie dafür, dass die nötige Liquidität tatsächlich durch Verkäufe bereitgestellt werden kann», erklärt er.

Die versprochene Liquidität ist für Nauer ein Warnzeichen; auch wenn Vermögensverwalter gegenüber Anfragen von Investoren ablehnend eingestellt sind. «Ein extremes Beispiel dafür ist der Immobilienfondsverwalter Fairvesta», sagt Nauer. Dort müssen sich Investoren unter Androhung einer Vertragsstrafe von 25 000 Euro dazu verpflichten, absolutes Stillschweigen gegenüber Dritten zu wahren. Gemäss dem Geschäftsführer von Fairvesta, Otmar Knoll, hänge das damit zusammen, dass er Immobilien von in Not geratenen Banken kaufe bzw. von in Not geratenen Kunden der Banken. Diese wollten anonym bleiben. Er bietet aber an, Einsicht in die Bücher in Tübingen zu nehmen. Allerdings müsse dazu eine Geheimhaltungsvereinbarung unterschrieben werden.

Hohe Kosten. Noch mehr als an der Geheimhaltung stört sich Prüfexperte Nauer an den sehr hohen Kosten der Fonds von Fairvesta. «Alles zusammengerechnet, werden von jedem einbezahlten Franken 21 Rappen als Kosten und Gebühren abgezogen», so Nauer. Davon geht mit 18,5 Rappen der Grossteil an Gesellschaften, die dem Fondsverwalter nahestehen. Vom Gesamtbetrag werden für Vermittlungskosten und Marketing mehr als 15 Rappen pro einbezahlten Franken fällig. Dazu kommen laufende Kosten von nahezu drei Prozent der Vermögenswerte des Fonds jährlich sowie eine Erfolgsbeteiligung von 15 Prozent. Kosten, die beim Kauf und Verkauf von Immobilien anfallen, wie Makler- und andere Provisionsgebühren, seien dabei noch nicht eingerechnet, so Nauer weiter. «Bei allen Fonds werden den Investoren gewisse Kosten und Gebühren belastet: Allerdings wäre es in diesem Fall sinnvoller, mit den Einnahmen aus den Gebühren unabhängige Dienstleister zu engagieren», so Nauer.

Otmar Knoll bestreitet die hohen Kosten nicht, sondern argumentiert, dass es immer darauf ankomme, welche Performance die Anleger dafür bekämen. Und die ist hoch: Bei Fonds von Fairvesta werden zweistellige Renditen ausgewiesen – nach Kosten. Also müssten die Fonds selber deutlich höher rentiert haben.

Die hohen Renditen erklärt Knoll damit, dass er Immobilien dank seinem Kontaktnetz und seinem Wissen deutlich unter dem Marktwert erwerben und später teuer verkaufen könne. Dazwischen erwirtschaftete er zudem hohe Mietrenditen. Das sei die Strategie von Investorenlegende Warren Buffett: Kaufe einen Dollar für 70 Cent! Allerdings sind die Renditen von Fairvesta sogar im Vergleich zu Buffett sehr hoch, vor allem wenn man die Kosten beachtet, die der Fonds für die Anleger zuerst wieder herausholen muss. «Ob Knoll das in einem sich verändernden Umfeld bei steigenden Fondsgrössen in jedem Fall wiederholen kann, wie er es seinen Anlegern garantiert, ist zumindest zweifelhaft», kommentiert Nauer.

Die ganzen Marketinganstrengungen von Fairvesta haben sich jedenfalls ausgezahlt. Nach eigenen Angaben haben über 10 000 Anleger mehr als 600 Millionen Franken in Fonds von Fairvesta investiert. Die Firma führt inzwischen fast ein Dutzend Fondsvehikel – alles Immobilienfonds. In einem Fall wurde zwischen den Fonds eine heikle Transaktion bekannt: Ein Fairvesta-Fonds verkaufte Immobilien an einen anderen Fairvesta-Fonds. «Solche Transaktionen sollten wenn immer möglich vermieden werden», kommentiert Nauer. Es sei daher üblich, diese über Drittparteien abzuwickeln, die den Transaktionspreis unabhängig bestimmten.

Knoll erklärt den Vorfall so: Der eine Fonds sei darauf ausgerichtet, Immobilien nur für kurze Dauer zu halten, der andere darauf, sie lange zu halten und zu verwalten. Eine Immobilie im ersten Fonds sei nun geeigneter gewesen für den zweiten Fonds. Es sei eine Win-win-Situation gewesen, der «alle Anleger der beiden Fonds zugestimmt hätten.»

Nauer moniert weiter, dass es Interessenkonflikte bei Fairvesta gebe. An- und Verkauf von Immobilien würden über die Firma German Profit Estate abgewickelt, die von Otmar Knolls Frau geführt wird. Diese Firma bewertet auch die Immobilien. Knoll sagt, er spare so Kosten für seine Anleger. Denn: «Die übliche Maklercourtage von maximal drei Prozent wird dann hälftig von der German Profit Estate mit dem Makler geteilt.» Die Firma seiner Frau stelle aber unabhängige Makler an, die in der Regel vom Amtsgericht beauftragt würden.

Langzeit-Prognosen. So viele Warnhinweise wie bei Fairvesta findet Nauer selten. Meist sind es einige wenige, wie etwa beim PPF Fine Art Invest Fund oder bei der Firma ShareWood. Diese verkauft Anlegern Edelholzbäume, die in Brasilien wachsen und ihnen in einigen Jahren eine schöne Rendite bescheren sollen. Die Firma prognostiziert – gemäss ihren Angaben konservativ gerechnet – sechs Prozent Rendite pro Jahr. Bis zur Rückzahlung des Investitionsbetrags dauert es aber viele Jahre. Solche Prognosen sind mit Vorsicht zu geniessen.

Bisher ist die Geschichte der Holzinvestments in der Schweiz keine gloriose. Prime Forestry etwa wurde unrühmlich geschlossen. Und die in der Schweiz börsenkotierte Precious Woods wurde mangels Erfolg dekotiert. Zudem ist es kaum vorteilhaft, dass Anleger bei ShareWood einen genau bestimmten Baum kaufen. Wenn just dieser verfaulen oder vom Blitz getroffen würde, wäre das Geld des Anlegers weg. «Es fehlt hier die für Anleger wichtige Diversifikation», sagt Nauer. Die Sachrisiken seien bei ShareWood nur für die ersten vier Jahre versichert. Zudem sieht er ein Währungsrisiko, weil die Bäume am Schluss kaum in Schweizer Franken verkauft würden.

Ausserdem gibt es eine personelle Geschichte bei ShareWood. Der Geschäftsführer der Firma war früher bei Prime Forestry tätig. Das muss nichts Schlechtes heissen. Im besten Fall hat er dort gelernt, es jetzt besser zu machen. «Die Vergangenheit der federführenden Personen sollte man trotzdem immer anschauen», sagt Nauer. Nur schon um zu prüfen, ob die Protagonisten über das entsprechende Know-how für eine spezifische Anlagestrategie verfügen.