Sie sparen je nach Wohnort und Höhe des steuerbaren Einkommens beim Gebäudeunterhalt mit dem Steuerabzug zwischen 30 und 45 Prozent der Renovationskosten. Denn etwa in dieser Höhe bewegt sich Ihr Grenzsteuersatz, also die Steuerbelastung auf dem letzten Franken Ihres steuerbaren Einkommens. Dies ist nicht zu verwechseln mit dem Durchschnittssteuersatz, der tiefer liegt.

Wegen der progressiven Ausgestaltung unserer Steuertarife ist die Steuerbelastung an der Spitze des steuerbaren Einkommens am höchsten und deshalb steuerplanerisch am interessantesten. Wobei der Grundsatz gilt: je höher das steuerbare Einkommen, desto höher die Steuerersparnis. Sinkt Ihr steuerbares Einkommen dank einer Renovation von 200 000 auf 190 000 Franken, sparen Sie im schweizerischen Durchschnitt mit den Renovationskosten von 10 000 Franken rund 3500 Franken an Steuern. Sinkt Ihr steuerbares Einkommen dagegen von 50 000 auf 40 000 Franken, sparen Sie lediglich noch rund 1000 Franken. Aus dieser Tatsache leiten sich verschiedene steuerplanerische Empfehlungen ab (siehe Nebenartikel «Renovationen und Steuerplanung: Erst prüfen – dann handeln!»). Aber wie fast alles, was mit Liegenschaften zusammenhängt, sind auch die Unterhaltskosten steuerlich ein sehr komplexes Thema, mit unzähligen Ausnahmen und kantonalen Unterschieden.

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Der Bund und alle Kantone sehen vor, dass entweder die effektiven Unterhalts- und Verwaltungskosten von Liegenschaften vom Roheinkommen abgezogen werden können oder dann eine Pauschale vom Mietertrag beziehungsweise vom Eigenmietwert von meist 10 bis 20 Prozent, je nach Alter des Gebäudes.

Beim Bund kann der Steuerpflichtige in jeder Steuerperiode und für jede Liegenschaft zwischen dem Abzug der tatsächlichen Kosten und dem Pauschalabzug wählen, was fachtechnisch als Wechselpauschale bezeichnet wird. Der Pauschalabzug kann auch dann geltend gemacht werden, wenn tatsächlich keine Unterhaltskosten anfallen. Es lohnt sich deshalb, kleinere Renovationen auf ein Jahr zu konzentrieren, damit die Gesamtkosten im betreffenden Jahr höher ausfallen als der Pauschalabzug. Mit ganz wenigen Ausnahmen – zum Beispiel Luzern – haben die Kantone das System der Wechselpauschale vom Bund übernommen, wobei die altersbedingten Pauschalabzüge teilweise von der Bundesregelung abweichen.

Allerdings sind Unterhaltskosten bei der Einkommenssteuer nur dann voll abzugsfähig, wenn sie werterhaltend sind, das heisst, wenn sie irgendeinen Verschleiss der Liegenschaft ausgleichen. Andernfalls gelten sie als wertvermehrende Anlagekosten, die erst bei einem Verkauf bei der Berechnung des Grundstücksgewinns angerechnet werden. Die Abgrenzung ist oft schwierig, und die Steuerbehörden tendieren dazu, im Zweifelsfall Wertvermehrung anzunehmen. In der Regel lohnt es sich, mit der Steuererklärung eine detaillierte Aufstellung über die Kosten mit einer realistischen prozentualen Aufteilung zwischen Unterhalts- und Anlagekosten einzureichen. Bei grösseren Renovationen sollte diese Aufstellung sinnvollerweise vom Architekten erstellt werden. Einzelne Kantone, zum Beispiel Bern, haben diesbezüglich detaillierte Richtlinien.

Besondere Vorsicht geboten ist bei Renovationen nach dem Kauf einer Liegenschaft. Gemäss der so genannten Dumont-Praxis, die vom Bundesgericht vor wenigen Jahren erfreulicherweise zu Gunsten der Steuerpflichtigen revidiert worden ist, stellen die Ausgaben des Steuerpflichtigen für die Instandstellung einer neu erworbenen Liegenschaft nur dann keine abzugsfähigen Kosten dar, wenn die Liegenschaft vom bisherigen Eigentümer vernachlässigt worden ist. Vernachlässigung wird bei mehr als 30 Jahre alten Liegenschaften in der Regel speziell geprüft.

Weitere Anhaltspunkte für Vernachlässigung sind die Höhe der Instandstellungskosten im Verhältnis zum Erwerbspreis sowie Art und Umfang der Arbeiten. Eine Gesamtsanierung gilt als klares Indiz für eine vorgängige Vernachlässigung. Diese Praxis gilt beim Bund während fünf und in den meisten Kantonen während fünf bis acht Jahren nach dem Kauf einer Liegenschaft. Bei Liegenschaftserwerb durch Erbgang gilt die Dumont-Praxis grundsätzlich nicht. Der Erbe kann jene Unterhaltskosten beanspruchen, die vom Erblasser zum Zeitpunkt des Erbgangs hätten geltend gemacht werden können. Bei einer Erbteilung beschränkt sich allerdings die Abzugsberechtigung auf den der Erbquote entsprechenden Teil.

Gerade bei Renovationen kurz nach dem Kauf sind die kantonalen Praxisunterschiede jedoch erheblich, nicht nur in der Auslegung der Dumont-Praxis. Einzelne Kantone stellen sich generell auf den Standpunkt, dass vor dem Einzug in eine Liegenschaft keine Unterhaltskosten geltend gemacht werden können, weil ja auch kein Eigenmietwert geschuldet sei. Andere Kantone gehen in solchen Fällen richtigerweise davon aus, dass es keinen Unterschied machen kann, ob jemand alle Renovationen vor dem Einzug macht oder zuerst einzieht, dann die Renovationen über mehrere Jahre verteilt und damit in Kauf nimmt, jahrelang mit Baubelästigungen leben zu müssen.

Schlimmstenfalls wird ein Umbauprojekt generell nicht als solches anerkannt. In einem konkreten Fall verweigerte das Steuerrekursgericht des Kantons Aargau jeglichen Unterhaltskostenabzug mit der Begründung, es handle sich nicht um eine Renovation, sondern um einen Ersatzbau. Der Grund lag darin, dass der betroffene Steuerpflichtige das erworbene Gebäude bis auf die Kellerdecke abgerissen und darauf einen Neubau erstellt hatte. Mit einem weniger radikalen Renovationsprojekt wäre der Steuernachteil in diesem Fall aller Voraussicht nach wenigstens teilweise zu vermeiden gewesen.