Privatpersonen sind in der Schweiz nur in bescheidenem Ausmass in Aktien investiert. Dagegen erfreut sich die Direktanlage in ein Mehrfamilienhaus von jeher grosser Beliebtheit. Von den gut zwei Millionen Mietwohnungen in der Schweiz sind deutlich mehr als die Hälfte im Besitz von Privatpersonen. Die von ihnen gehaltenen Immobilien haben einen geschätzten Marktwert von 350 Milliarden Franken. Seit dem Ausbruch der Finanzkrise hat sich das Interesse an solchen Direktanlagen noch erhöht.
Es ist vorauszusetzen, dass Interessenten vor dem Erwerb eines Mehrfamilienhauses eine gründliche Prüfung durchführen und das Risiko-Rendite-Profil analysieren. Wird der Kauf dann getätigt, wird man nicht nur zum Investor, sondern auch zum Unternehmer und Manager eines langfristig orientierten Engagements. Dessen sind sich die Käufer oft nicht bewusst.
Wie bei Firmen verlangt ein Mehrfamilienhaus eine strategische und operative Unternehmensführung. Dazu müssen Entscheidungen zu vier Themenkreisen vorbereitet, durchgeführt und kontrolliert werden.
Das erste Thema betrifft die klassischen Aufgaben der Immobilienverwaltung: Wer schliesst Mietverträge ab? Wer geht bei Streitigkeit vor die Schlichtungsstelle? Ein professioneller Umgang mit der Mieterschaft kann Ärger und Kosten ersparen. Der zweite Themenkreis umfasst die Planung und Umsetzung des ordentlichen und des aperiodischen Gebäudeunterhalts, während rechtliche und steuerliche Fragen den dritten Schwerpunkt darstellen. Das vierte Thema bilden fundierte Markt- und Branchenkenntnisse.
Bei sämtlichen Aufgaben stellt sich folgende Frage: «make or buy», selber erledigen oder erledigen lassen. Fällt die Entscheidung auf «make», muss man über die nötigen Kompetenzen verfügen. Wird «buy» ins Auge gefasst, soll der Dienstleister sorgfältig ausgewählt werden. Auch die systematische Leistungsüberwachung (Stichwort: Prinzipal-Agent-Theorie) ist vital.
Doch zu Beginn sollte man sich überlegen, ob man überhaupt gewillt und fähig ist, als Unternehmer und Manager zu agieren. Besonders relevant wird die Frage, wenn man im Erbgang zum Eigentümer eines oder mehrerer Mehrfamilienhäuser wird. Bei einer negativen Antwort bietet sich als Alternative ein Engagement in indirekte Anlagen wie Immobilienaktien oder Immobilienfonds an.