Die Schweizer Börse boomte mehr als vier Jahre lang. Doch mit einem Gesamtwert von rund 970 Milliarden Franken übertreffen die börsenkotierten Schweizer Unternehmen den Wert der Wohnimmobilien noch lange nicht. Satte 1300 Milliarden Franken sind laut Schätzungen von Experten in der Schweiz in Wohnimmobilien investiert, davon allein 400 Milliarden Franken in Einfamilienhäusern.
Das IAZI-Informations- und Ausbildungs-Zentrum für Immobilien in Bülach hat exklusiv für bilanz aus seiner Datenbank herausgefiltert, in welchen Schweizer Gemeinden am meisten Kapital in Einfamilienhäusern investiert ist. Naturgemäss schwingen die grossen Gemeinden wie Zürich, Winterthur, Basel und Bern in der Rangliste obenaus (siehe Schweizer Karte und Kasten «So rechnen die Experten»). Allein in der Gemeinde Zürich sind über neun Milliarden Franken in Einfamilienhäusern angelegt. Wenig erstaunlich auch, dass Einfamilienhausbesitzer auf städtischem Boden für ihre eigenen vier Wände vergleichsweise tief in die Tasche greifen müssen, wie die vom IAZI berechneten Preise für ein durchschnittliches Musterhaus ergeben haben (siehe Tabelle «Verbautes Vermögen»).
Teuer sind Einfamilienhäuser am rechten Zürichseeufer und in vielen Gemeinden mit Seeanstoss am Lac Léman. Auch in den Innerschweizer Steuerparadiesen sind die Preise im gesamtschweizerischen Vergleich happig. In Tourismusregionen treiben Zweitwohnungsbesitzer die Einfamilienhauspreise in die Höhe. Wesentlich preisgünstiger ist Hauseigentum in vielen Teilen der welschen Schweiz und des Tessins zu haben. Gemessen am Gesamtwert der Einfamilienhäuser, stehen vor allem die Agglomerationsgemeinden städtischer Ballungszentren gut da. bilanz hat sich bei Exponenten dieser beliebten Gemeinden erkundigt, weshalb die Gegenden für Eigenheimbesitzer attraktiv sind.
Zur Grossagglomeration Zürich gehört bespielsweise die über 16 000 Einwohner zählende Gemeinde Jona im Südwestzipfel des Kantons Sankt Gallen. Einwohnerinnen und Einwohner erreichen die Finanzmetropole Zürich mit der S-Bahn in dreissig Minuten. Handwerks- und Gewerbebetriebe sowie Industrieansiedlungen bieten in Jona Arbeitsplätze. Grösstes in Jona domiziliertes Unternehmen ist Geberit. Die Gemeinde verfügt über grosszügige Baulandreserven sowohl für Industrie- und Gewerbebetriebe als auch für neue Wohngebiete. «Der Wohnungsbau boomt momentan insbesondere bei Einfamilienhäusern», sagt Gemeindammann Josef Keller. Die reizvolle Lage der Gemeinde mit Seeanstoss sowie nach Süden ausgerichteten Hanglagen hat auch bekannte Namen angezogen. Zementunternehmer Thomas Schmidheiny residiert ebenso in Jona wie Carlo Vögele vom gleichnamigen Bekleidungsimperium. «Jona hat im Kanton Sankt Gallen den niedrigsten Steuerfuss», betont Keller einen wichtigen Wettbewerbsvorteil. «Doch mit unseren Nachbarn können wir nicht mithalten», räumt er ein.
Das ist Freienbach im Kanton Schwyz - Einwohnerzahl knapp 13 000 -, nach Wollerau SZ für Einkommensmillionäre steuerlich gesehen die zweitgünstigste Schweizer Gemeinde. Freienbach umfasst die Ortschaften Pfäffikon, Hurden, Bäch und Wilen, alles Orte am und um den oberen Zürichsee, die nur zwanzig Autominuten von Zürich entfernt liegen. Hier residieren Schweizer Geldadlige wie Martin Ebner (Wilen), Stephan Schmidheiny (Hurden) oder Dieter Bührle (Bäch). Weniger attraktiv in der raumplanerisch ohnehin stiefmütterlich behandelten Gemeinde sind Freienbach selbst und Pfäffikon, nicht zuletzt, weil sich zu Hauptverkehrszeiten Blechlawinen durch die Ortschaften wälzen.
«Einen rechten Anteil der Bevölkerung, die nach Zürich pendelt», gibt es im aargauischen Wohlen, weiss Gemeindeammann Walter Dubler. Auf die Attraktivität seiner Gemeinde angesprochen, meint er trocken: «Es sind ja nicht alle Leute finanziell in der Lage, sich am Zürichseeufer niederzulassen.» Steuerlich liegt Wohlen zwar unter dem kantonalen Durchschnitt, doch gibt es in der Umgebung auch günstigere Gemeinden. Weder richtig städtisch noch richtig dörflich, geht Wohlen der Charme mancher Kleinstadt, wie ihn etwa das nahegelegene Bremgarten bietet, völlig ab. Doch viele Einwohner der 13 000-Seelen-Gemeinde müssen nicht pendeln und finden vor Ort Arbeit, so etwa beim Verpackungsunternehmen Zellpack oder bei den Howag Kunststoffwerken.
Die steuergünstigste der drei Gemeinden von Basel-Stadt ist Riehen. Die Anbindung an die Stadt am Rheinknie ist mit zwei Buslinien und einer Tramlinie komfortabel. Die durch ein Wasserschutzgebiet von der Stadt Basel getrennte Gemeinde mit ihren etwa 20 000 Einwohnern zieht sich einen Hang hinauf. «Ein Drittel aller Wohnungen in Riehen sind Einfamilienhäuser», konstatiert Walter Maeschli, stellvertretender Gemeindeverwalter. Über allem thront der Millionärshügel, wo etwa Alex Krauer, Verwaltungsratspräsident der UBS, oder Gustav E. Grisard, bei der Hiag sowie im Erdöl- und Benzingeschäft engagiert, ihr Domizil haben.
In Reinach BL Wohnsitz genommen haben Arbeitgeberpräsident Fritz Blaser (Lonza) oder auch Peter Rogge, ehemals Chefvolkswirt des Schweizerischen Bankvereins, davor Leiter von Prognos und heute selbstständiger Unternehmensberater. Via Autobahn oder Tram ist die Stadt Basel schnell zu erreichen. Die eigentlichen Boomjahre erlebte die Gemeinde in den Sechziger- und Siebzigerjahren. Wurde 1964 der 10 000ste Einwohner gefeiert, sind es heute etwa 18 400. «Und die Einwohnerzahl nimmt weiter laufend zu», sagt Erwin Beuchat, Leiter des Gemeindesekretariats. In den den nächsten Wochen und Monaten wird in der Gemeinde mit dem Bau von 200 neuen Einfamilienhäusern begonnen, für 60 weitere Einheiten ist das Bewilligungsverfahren in Bearbeitung.
«Steuerlich sind wir von den grossen Thurgauer Gemeinden am günstigsten», meint Christian Müller, Stadtschreiber von Kreuzlingen. Die Lebensqualität der Stadt mit ihren 16 800 Einwohnern sei dank der Lage zwischen einem grossen Wald und dem Bodensee sehr hoch. Kreuzlingen ist trotz der Grenze zu Deutschland praktisch mit Konstanz zusammengewachsen und liegt damit auch im Einzugsgebiet von Universitäten und Hochschulen. So wohnen denn auch viele Studenten und Fachkräfte dieser Institute in Kreuzlingen. «Die Ortsansässigen finden in der Stadt und Umgebung relativ gute Arbeitsmöglichkeiten», sagt Müller. Der Wohnungsbau, der seit Anfang der Neunzigerjahre stagniert habe, ziehe wieder an.
Mit Bern zusammengewachsen ist die 37 500 Einwohner zählende Gemeinde Köniz. Besonders attraktive Wohnlagen gibt es hier entlang der Aare und an den Ausläufern des Gurten, des Berner Hausbergs. Auch wenn viele Bewohner zur Arbeit in die Bundeshauptstadt pendelten, sei Köniz mit seinem schönen, alten Dorfkern nicht eine Schlafstadt, wehrt Katrin Roth, Leiterin Zentrale Dienste in der Gemeindekanzlei, ab. «Hier sind immerhin 1540 Betriebe ansässig, die 12 350 Personen beschäftigen.» Die Wohnbautätigkeit ist in Köniz noch nicht so richtig angelaufen. «Wir haben zwar zwei ausgewiesene Gebiete, die planerisch bereitstehen», so Roth, «aber den Investoren fehlt wohl etwas der Mut.»
«Wir haben zwar eine grosse Nachfrage nach Bauland für Einfamilienhäuser, dieses ist aber von grösseren Investoren und Bauunternehmungen besetzt», klagt demgegenüber Godi Marbach, stellvertretender Gemeindeschreiber von Kriens, das praktisch nahtlos in die Stadt Luzern übergeht. Daher plane die Gemeinde Einzonungen für den individuellen Einfamilienhausbau. Vorgesehen sind dafür Teile der Toplage Sonnenberg, was unter den über 24 000 Einwohnern auch auf Kritik stösst. Und die Steuern? «Im Vergleich zur Agglomeration stehen wir gut da, gegenüber der Stadt Luzern liegen wir minim höher.»
Vorwiegend auf den Tourismus ausgerichtet ist das 21 400 Einwohner zählende Montreux. Das am westlichen Zipfel des Genfersees liegende Städtchen wirbt mit fast mediterranem Klima und zieht entsprechend auch eine relativ gut betuchte, ältere Klientel an, die sich teilweise auch in Montreux niederlässt. Allerdings nicht der Steuern wegen, denn die sind im Vergleich zu anderen Städten am Genfersee relativ hoch. Nur fünf Kilometer von der Stadt Genf entfernt liegt Veyrier. Von den 8700 Einwohnern finden gut 1000 in der ländlich anmutenden Gemeinde ihr Auskommen. Veyrier ist eine typische Mittelstandsgemeinde. Die Superreichen zieht es mit ihren Luxusvillen ans Genferseeufer.
Einzige Tessiner Ortschaft auf der Rangliste der 100 Gemeinden mit dem wertmässig grössten Einfamilienhausbestand ist die Kantonshauptstadt Bellinzona - und nicht etwa die beliebten Städte Locarno oder Lugano. «In der Stadt Lugano gibt es kaum noch Einfamilienhäuser. Die schönen, alten Villen wurden über die Jahre abgerissen. Da stehen jetzt kommerzielle Bauten», erläutert Peter Riedi, Sekretär der Sektion Tessin beim Schweizerischen Verband der Immobilien-Treuhänder. Bellinzona, mit seinen gut 17 500 Einwohnern in seinen Augen eine Beamtenstadt, verfüge hingegen noch über einige Villenquartiere. In die Top-100 hat es auch die Bündner Gemeinde Vaz/Obervaz mit ihren Touristikzentren Lenzerheide und Valbella geschafft. «Von den 4000 Wohneinheiten in der Gemeinde sind fast drei Viertel Ferienhäuser», erklärt Benno Burtscher, seit acht Jahren Gemeindepräsident von Vaz/Obervaz. Im Einfamilienhausbereich werde jetzt aber fast nur noch gebaut, wo die Bürgergemeinde den Einheimischen relativ günstig Bauland zur Verfügung stelle.
