«Angesichts der Knappheit von grösseren Mietwohnungen mit gutem Ausbaustandard wird zunehmend Wohneigentum gekauft», beobachtet Lorenz Heim, beim VZ VermögensZentrum in Zürich für das Hypothekargeschäft verantwortlich. Mieter wünschen sich nämlich mehr Komfort und grosszügigere Räumlichkeiten. «Gesucht sind die grösseren Logis», konstatiert auch Peter Laube vom Statistischen Amt Basel-Stadt. Kleinere Wohnungen stünden vermehrt leer.
Bei qualitativ anspruchsvollen Mietobjekten sei die Ein- bis Dreizimmerwohnung einfach nicht mehr gefragt, stellt auch René Stampfli fest, der Präsident des Schweizerischen Verbandes der Immobilien-Treuhänder (Svit) in der Sektion Bern. Und er hat dafür auch eine einleuchtende Erklärung: Junge Menschen bleiben in den ersten Jahren der Erwerbstätigkeit im «Hotel Mama». Dann zieht ein Paar zusammen, beide verdienen zwischen 4000 und 5000 Franken. Da kann man sich eine Miete von 2000 Franken gut leisten. Gefragt ist nun aber nicht die düstere Liegenschaft aus den Sechziger- und Siebzigerjahren, sondern eine helle, freundliche und grossflächige Wohnung. «Solche Mietwohnungen werden aber kaum mehr produziert, weil sie nicht kostendeckend an den Mann gebracht werden können», so Stampfli.
«Grosszügige Mietwohnungen sind wieder gesucht», bestätigt auch Benno Zoller, Svit-Präsident der Sektion Ostschweiz. Doch seien solche Objekte rar, weil man in der jüngeren Vergangenheit überwiegend Eigentumswohnungen erstellt habe. Ebenso sieht das Lorenz Heim: «Das ist einfach das bessere Geschäft.» Der Bau von Eigentumswohnungen sei weniger kapitalintensiv, man habe sofort die Wertschöpfung und müsse sich nicht noch mit Mietern herumschlagen.
Wenn man als Mieter so ungeliebt ist, warum dann nicht selbst Wohneigentum erwerben? Zumal in den Ballungszentren die Mieten tendenziell deutlich steigen. Während sich die so genannten Bestandsmieten gemäss den Ermittlungen des Beratungsunternehmens Wüest & Partner gesamtschweizerisch im zweiten Quartal dieses Jahres recht stabil zeigten, mussten bei Wiedervermietung betroffene Mieter rund sieben Prozent mehr berappen als im Quartal zuvor. Donato Scognamiglio vom IAZI Informations- und Ausbildungs-Zentrum für Immobilien in Bülach weiss gar von einer Liegenschaftenverwaltung: «Die schlagen bei jeder frei werdenden Mietwohnung grundsätzlich einmal 200 Franken drauf, und trotzdem gehen die Objekte weg.» Bei einer Miete von 2000 Franken sind das zehn Prozent. Da lohnt es sich dann schon zu rechnen, ob auf Dauer der Erwerb von Wohneigentum nicht günstiger kommt.
Welches Objekt man sich leisten kann, dafür gibt IAZI-Partner Scognamiglio folgende Faustregel an die Hand: die Jahresmiete, multipliziert mit 20, sofern der Erwerber über das notwendige Eigenkapital von 20 Prozent des Kaufpreises für das Wohneigentum verfügt. Bei einer Monatsmiete von 1800 Franken wäre etwa der Kauf einer 20 Jahre alten Eigentumswohnung für 432 000 Franken erschwinglich oder bei einer monatlichen Miete von 3125 Franken der Erwerb eines 1972 erstellten Terrassenhauses für 750 000 Franken. Da sind die Auswirkungen auf das steuerbare Einkommen noch gar nicht eingerechnet. Allerdings sollte sich der künftige Eigenheimbesitzer über die potenzielle Steuerersparnis keine allzu grossen Illusionen machen.
«Wer heute eine Eigentumswohnung kauft und diese zu 70 bis 80 Prozent belehnt, spart im Kanton Zürich wegen des hohen Eigenmietwertes praktisch keinen Franken mehr», weiss Lorenz Heim vom VZ. Das heisst im Klartext: Von der Steuer abzugsfähige Hypothekarzinsen und Eigenmietwert halten sich in etwa die Waage. – Und noch eine Faustregel: Grundsätzlich sollte die finanzielle Belastung für das Eigenheim inklusive Nebenkosten etwa 30 Prozent des Bruttoeinkommens nicht überschreiten.
Wer sich den Kauf von Wohneigentum leisten kann und möchte, der sollte nicht mehr allzu lange zuwarten. Die Hypothekarzinsen sind im längjährigen Vergleich auf einem äusserst niedrigen Niveau. Aktuelle Vergleiche im hiesigen Hypothekarzinsdschungel lassen sich unter anderem auf den Internetseiten www.comparis.ch, www.hev-schweiz.ch oder www.vzonline.ch finden. Doch darf man sich von den derzeit tiefen Hypothekarzinsen nicht blenden lassen. Die finanzielle Belastung sollte auch bei steigenden Zinsen noch tragbar sein. Im Interesse des Hypothekarnehmers und natürlich auch zur eigenen Sicherheit kalkulieren die Banken bei der Berechnung der Tragbarkeit daher mit einem langjährigen durchschnittlichen Zinssatz, der höher liegt als die aktuellen Hypothekarzinsen.
Vielerorts sind das Angebot und damit die Auswahl an Wohneigentum relativ gross, insbesondere bei Stockwerkeigentum. Auch sind die Immobilienpreise im Vergleich zu ihrem Kulminationspunkt Ende der Achtzigerjahre immer noch günstig, weisen aber – mit starken regionalen Unterschieden – eine steigende Tendenz auf. Gemessen an den gesamtschweizerischen IAZI-Immobilienpreisindizes, hat sich Stockwerkeigentum seit der ersten Jahreshälfte 1999 um durchschnittlich 5,5 Prozent verteuert, Einfamilienhausbesitz im selben Zeitraum gar um gut zehn Prozent. Und die Prognose von Immobilienspezialist Scognamiglio lautet: «Stabile bis anziehende Preise sowohl für Einfamilienhäuser als auch für Eigentumswohnungen.»
Stefan Stadler von der Firma Halter Immobilien + Treuhand, welche die Zürcher Grossüberbauung Limmatwest vermarktet, beobachtet bei Eigentumswohnungen in der Stadt Zürich allein in den vergangenen zwölf Monaten einen Preisanstieg von zehn Prozent. Er spricht von einer «gewissen Preisexplosion», wo man schon einmal hinterfragen müsse, ob diese Entwicklung gesund sei – dies insbesondere vor dem Hintergrund des Immobilienmarktkollapses in den Neunzigerjahren. Die 77 Eigentumswohnungen der zweiten Bauetappe von Limmatwest sind jedenfalls bis auf eine alle verkauft, die 46 Mietwohnungen alle weg, obwohl sie erst im kommenden Frühjahr bezugsfertig sind.
Die grösste Hürde für den Erwerb von Wohneigentum bilden zumeist die Eigenmittel. Doch Vorsorgegelder können bei der Finanzierung helfen. So dürfen angesparte Gelder der Säule 3a beim Kauf der eigenen vier Wände als Eigenkapital eingesetzt werden. Auch die Mittel der 2. Säule – Freizügigkeitsguthaben bei der Pensionskasse – kann man zur Finanzierung beziehen.
Bei der Hypothek sollte der Käufer eines Eigenheims nicht alles auf eine Karte setzen. Lorenz Heim rät bei der derzeitigen Zinskonstellation: mit einem Drittel der Hypothek ein Fundament bilden und diese für vier bis fünf Jahre zu einem Festzins aufnehmen, ein weiteres Drittel als Festzinshypothek mit einer Laufzeit von einem bis maximal zwei Jahren und das letzte Drittel zu einem variablen Zinssatz. So kann man, kommen die Zinsen weiter herunter, einen Teil der Hypothek nochmals verbilligen. Sollten die Zinsen aber wider Erwarten steigen, so ist der Zins für ein bis zwei Drittel der Schuld erst einmal angebunden. Beim variablen Teil kann man dann immer noch entscheiden, ob auch dieser in eine Festhypothek umzuwandeln ist.
Erwerber von Wohneigentum sollten sich aber nicht nur mit der Finanzierung auseinander setzen, sondern auch mit der Tilgung der Hypothek. Denn Hypothekargläubiger verlangen in aller Regel die Amortisation der zweiten Hypothek. Steuerlich interessant ist es, sie indirekt durch Einzahlungen auf ein Säule-3a-Konto zu amortisieren und die Ansparsumme der Bank zu verpfänden. Wird das Geld allerdings wesentlich niedriger verzinst, als die Hypothek kostet, rechnet sich das selbst unter Berücksichtigung des Steuervorteils nicht mehr. Da ist dann eine fondsgebundene, profitablere Lösung erwägenswert.
Wer ein Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum kauft, sollte sich allerdings immer bewusst sein, dass er damit in aller Regel kein Renditeobjekt erwirbt. Denn zu einer sauberen Rechnung gehören auch Positionen wie Verzinsung des Eigenkapitals, Abschreibungen und Steuern während des Besitzes der Wohnimmobilie. Aber der Wunsch nach den eigenen vier Wänden darf ja schliesslich auch etwas kosten.
Bei qualitativ anspruchsvollen Mietobjekten sei die Ein- bis Dreizimmerwohnung einfach nicht mehr gefragt, stellt auch René Stampfli fest, der Präsident des Schweizerischen Verbandes der Immobilien-Treuhänder (Svit) in der Sektion Bern. Und er hat dafür auch eine einleuchtende Erklärung: Junge Menschen bleiben in den ersten Jahren der Erwerbstätigkeit im «Hotel Mama». Dann zieht ein Paar zusammen, beide verdienen zwischen 4000 und 5000 Franken. Da kann man sich eine Miete von 2000 Franken gut leisten. Gefragt ist nun aber nicht die düstere Liegenschaft aus den Sechziger- und Siebzigerjahren, sondern eine helle, freundliche und grossflächige Wohnung. «Solche Mietwohnungen werden aber kaum mehr produziert, weil sie nicht kostendeckend an den Mann gebracht werden können», so Stampfli.
«Grosszügige Mietwohnungen sind wieder gesucht», bestätigt auch Benno Zoller, Svit-Präsident der Sektion Ostschweiz. Doch seien solche Objekte rar, weil man in der jüngeren Vergangenheit überwiegend Eigentumswohnungen erstellt habe. Ebenso sieht das Lorenz Heim: «Das ist einfach das bessere Geschäft.» Der Bau von Eigentumswohnungen sei weniger kapitalintensiv, man habe sofort die Wertschöpfung und müsse sich nicht noch mit Mietern herumschlagen.
Wenn man als Mieter so ungeliebt ist, warum dann nicht selbst Wohneigentum erwerben? Zumal in den Ballungszentren die Mieten tendenziell deutlich steigen. Während sich die so genannten Bestandsmieten gemäss den Ermittlungen des Beratungsunternehmens Wüest & Partner gesamtschweizerisch im zweiten Quartal dieses Jahres recht stabil zeigten, mussten bei Wiedervermietung betroffene Mieter rund sieben Prozent mehr berappen als im Quartal zuvor. Donato Scognamiglio vom IAZI Informations- und Ausbildungs-Zentrum für Immobilien in Bülach weiss gar von einer Liegenschaftenverwaltung: «Die schlagen bei jeder frei werdenden Mietwohnung grundsätzlich einmal 200 Franken drauf, und trotzdem gehen die Objekte weg.» Bei einer Miete von 2000 Franken sind das zehn Prozent. Da lohnt es sich dann schon zu rechnen, ob auf Dauer der Erwerb von Wohneigentum nicht günstiger kommt.
Welches Objekt man sich leisten kann, dafür gibt IAZI-Partner Scognamiglio folgende Faustregel an die Hand: die Jahresmiete, multipliziert mit 20, sofern der Erwerber über das notwendige Eigenkapital von 20 Prozent des Kaufpreises für das Wohneigentum verfügt. Bei einer Monatsmiete von 1800 Franken wäre etwa der Kauf einer 20 Jahre alten Eigentumswohnung für 432 000 Franken erschwinglich oder bei einer monatlichen Miete von 3125 Franken der Erwerb eines 1972 erstellten Terrassenhauses für 750 000 Franken. Da sind die Auswirkungen auf das steuerbare Einkommen noch gar nicht eingerechnet. Allerdings sollte sich der künftige Eigenheimbesitzer über die potenzielle Steuerersparnis keine allzu grossen Illusionen machen.
«Wer heute eine Eigentumswohnung kauft und diese zu 70 bis 80 Prozent belehnt, spart im Kanton Zürich wegen des hohen Eigenmietwertes praktisch keinen Franken mehr», weiss Lorenz Heim vom VZ. Das heisst im Klartext: Von der Steuer abzugsfähige Hypothekarzinsen und Eigenmietwert halten sich in etwa die Waage. – Und noch eine Faustregel: Grundsätzlich sollte die finanzielle Belastung für das Eigenheim inklusive Nebenkosten etwa 30 Prozent des Bruttoeinkommens nicht überschreiten.
Wer sich den Kauf von Wohneigentum leisten kann und möchte, der sollte nicht mehr allzu lange zuwarten. Die Hypothekarzinsen sind im längjährigen Vergleich auf einem äusserst niedrigen Niveau. Aktuelle Vergleiche im hiesigen Hypothekarzinsdschungel lassen sich unter anderem auf den Internetseiten www.comparis.ch, www.hev-schweiz.ch oder www.vzonline.ch finden. Doch darf man sich von den derzeit tiefen Hypothekarzinsen nicht blenden lassen. Die finanzielle Belastung sollte auch bei steigenden Zinsen noch tragbar sein. Im Interesse des Hypothekarnehmers und natürlich auch zur eigenen Sicherheit kalkulieren die Banken bei der Berechnung der Tragbarkeit daher mit einem langjährigen durchschnittlichen Zinssatz, der höher liegt als die aktuellen Hypothekarzinsen.
Vielerorts sind das Angebot und damit die Auswahl an Wohneigentum relativ gross, insbesondere bei Stockwerkeigentum. Auch sind die Immobilienpreise im Vergleich zu ihrem Kulminationspunkt Ende der Achtzigerjahre immer noch günstig, weisen aber – mit starken regionalen Unterschieden – eine steigende Tendenz auf. Gemessen an den gesamtschweizerischen IAZI-Immobilienpreisindizes, hat sich Stockwerkeigentum seit der ersten Jahreshälfte 1999 um durchschnittlich 5,5 Prozent verteuert, Einfamilienhausbesitz im selben Zeitraum gar um gut zehn Prozent. Und die Prognose von Immobilienspezialist Scognamiglio lautet: «Stabile bis anziehende Preise sowohl für Einfamilienhäuser als auch für Eigentumswohnungen.»
Stefan Stadler von der Firma Halter Immobilien + Treuhand, welche die Zürcher Grossüberbauung Limmatwest vermarktet, beobachtet bei Eigentumswohnungen in der Stadt Zürich allein in den vergangenen zwölf Monaten einen Preisanstieg von zehn Prozent. Er spricht von einer «gewissen Preisexplosion», wo man schon einmal hinterfragen müsse, ob diese Entwicklung gesund sei – dies insbesondere vor dem Hintergrund des Immobilienmarktkollapses in den Neunzigerjahren. Die 77 Eigentumswohnungen der zweiten Bauetappe von Limmatwest sind jedenfalls bis auf eine alle verkauft, die 46 Mietwohnungen alle weg, obwohl sie erst im kommenden Frühjahr bezugsfertig sind.
Die grösste Hürde für den Erwerb von Wohneigentum bilden zumeist die Eigenmittel. Doch Vorsorgegelder können bei der Finanzierung helfen. So dürfen angesparte Gelder der Säule 3a beim Kauf der eigenen vier Wände als Eigenkapital eingesetzt werden. Auch die Mittel der 2. Säule – Freizügigkeitsguthaben bei der Pensionskasse – kann man zur Finanzierung beziehen.
Bei der Hypothek sollte der Käufer eines Eigenheims nicht alles auf eine Karte setzen. Lorenz Heim rät bei der derzeitigen Zinskonstellation: mit einem Drittel der Hypothek ein Fundament bilden und diese für vier bis fünf Jahre zu einem Festzins aufnehmen, ein weiteres Drittel als Festzinshypothek mit einer Laufzeit von einem bis maximal zwei Jahren und das letzte Drittel zu einem variablen Zinssatz. So kann man, kommen die Zinsen weiter herunter, einen Teil der Hypothek nochmals verbilligen. Sollten die Zinsen aber wider Erwarten steigen, so ist der Zins für ein bis zwei Drittel der Schuld erst einmal angebunden. Beim variablen Teil kann man dann immer noch entscheiden, ob auch dieser in eine Festhypothek umzuwandeln ist.
Erwerber von Wohneigentum sollten sich aber nicht nur mit der Finanzierung auseinander setzen, sondern auch mit der Tilgung der Hypothek. Denn Hypothekargläubiger verlangen in aller Regel die Amortisation der zweiten Hypothek. Steuerlich interessant ist es, sie indirekt durch Einzahlungen auf ein Säule-3a-Konto zu amortisieren und die Ansparsumme der Bank zu verpfänden. Wird das Geld allerdings wesentlich niedriger verzinst, als die Hypothek kostet, rechnet sich das selbst unter Berücksichtigung des Steuervorteils nicht mehr. Da ist dann eine fondsgebundene, profitablere Lösung erwägenswert.
Wer ein Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum kauft, sollte sich allerdings immer bewusst sein, dass er damit in aller Regel kein Renditeobjekt erwirbt. Denn zu einer sauberen Rechnung gehören auch Positionen wie Verzinsung des Eigenkapitals, Abschreibungen und Steuern während des Besitzes der Wohnimmobilie. Aber der Wunsch nach den eigenen vier Wänden darf ja schliesslich auch etwas kosten.
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