Axa Arag: Mietrechtsfälle um 20 Prozent angestiegen

Die Sache mit den Nebenkosten

Nebst den steigenden Mietzinsen schlagen auch die Nebenkosten vermehrt zu Buche und belasten das Budget. In diesem Jahr schien dies die Mieterinnen und Mieter besonders stark zu beschäftigen. Rund 20 Prozent mehr Anfragen rund um das Thema Nebenkosten haben die Mietrechtsexpertinnen- und experten der Rechtsschutzversicherung in diesem Jahr bearbeitet. «Meist geht es dabei um die Nebenkostenabrechnung und die Zulässigkeit der verrechneten Positionen», so Alexandra Pestalozzi, Mietrechtsexpertin bei der Axa Arag. Zulässig ist eine Verrechnung nur dann, wenn die Abrechnung der jeweiligen Positionen im Mietvertrag vereinbart worden ist. Die Zunahme der Anfragen erklärt sich die Rechtsschutzversicherung mit den höheren Energie- und Heizkosten des Vorjahrs, welche 2024 dann zu höheren Nebenkostenabrechnungen führten.

Rechtliche Stolpersteine bei der Haupt- und Untermiete

Im angespannten Wohnungsmarkt beschäftigte die Mieterinnen und Mieter auch das Thema Untermiete. Gerade bei jungen Menschen ist die Untermiete oder ein Mietvertrag mit teilweiser Untervermietung weit verbreitet – beispielsweise bei Wohngemeinschaften. Besonders die kurzfristige Untervermietung sorgte dieses Jahr immer wieder für Knatsch und führte bei der Axa Arag von Januar bis September 2024 zu einem Anstieg solcher Rechtsfälle von rund 27 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. «Wir gehen davon aus, dass viele Mieterinnen und Mieter, die kurz oder lang verreisen, ihre Wohnung untervermieten, da sie diese wegen der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt nicht aufgeben möchten. Zudem wollen sie diese nicht zum vollen Mietzins leer stehen lassen und versuchen durch die Untervermietung die finanzielle Doppelbelastung zu vermeiden», so die Expertin.

Es gibt aber auch Fälle, bei denen ein Mieter seine Mietwohnung ohne Bewilligung wiederholt kurzfristig untervermietet und dadurch einen hohen Gewinn erzielt. «Dies ist nicht zulässig und kann die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben. Zudem kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter ihm den unzulässig erzielten Gewinn herausgibt», warnt Alexandra Pestalozzi.

Nebst der kurzfristigen Untermiete geht es in vielen Rechtsfällen auch um den Wechsel der Hauptmieterin oder des Hauptmieters. Das kann beispielsweise vorkommen, wenn der jetzige Hauptmieter ausziehen und sein Untermieter als Hauptmieter in den Vertrag eintreten möchte. «Soll im Mietvertrag der Hauptmieter gewechselt werden, so muss jeweils ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden. Dabei können allenfalls auch die Vertragskonditionen, wie der Mietzins, neu festgelegt werden», gibt die Expertin zu bedenken.

Kündigung wegen Eigenbedarf – so sieht die Rechtslage aus

Leicht rückläufig im Vergleich zum Vorjahr verhielten sich von Januar bis September 2024 hingegen die Rechtsfälle, bei denen es um die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf ging. Rund 2,5 Prozent weniger Fälle als letztes Jahr wurden der Axa Arag 2024 gemeldet. Doch was bedeutet dringender Eigenbedarf und wann dürfen Vermietende einen solchen geltend machen? «Relevant ist immer, ob der dringende Eigenbedarf tatsächlich besteht und nachgewiesen werden kann. Der Vermieter muss auf Verlangen die Kündigung begründen und damit auch mitteilen, für wen er den Eigenbedarf geltend macht. Wird die Kündigung als missbräuchlich angefochten, muss der Vermieter vor Gericht den geltend gemachten dringenden Eigenbedarf von sich beziehungsweise dem nahen Verwandten oder Verschwägerten nachweisen können», so die Mietrechtsexpertin. Häufig einigen sich in einem solchen Fall beide Parteien auf die Gültigkeit der Kündigung und eine gewisse Erstreckung des Mietverhältnisses.