Baloise: Risikoüberwachung ohne Kristallkugel

Herr Kräuchi, welches sind die grössten Risiken bei Immobilienprojekten?
Ich sehe die grösste Herausforderung bei spezifischen Projektentwicklungen in der langen Dauer der Realisierung. Die Entwicklungszeit liegt zwischen einigen Jahren bis hin zu mehreren Jahrzehnten und in dieser langen Zeitspanne liegen aufgrund der Veränderungen im Umfeld auch die grössten Risiken. Wie antizipiert man diese Veränderungen? Wie passt man sich an die laufenden Entwicklungen an? Das sind wichtige Fragestellungen, zumal Immobilien betreffend Reaktionsfähigkeit relativ träge sind – und die Planungsprozesse erst recht. 

Welche Bedeutung hat das stete Monitoring dieser Risiken?
Man muss unterscheiden: Einerseits handelt es sich um objektgebundene Risiken wie die Betrachtung des Wohnungsmix oder die künftige Grösse von Büroräumen. Letztlich handelt es sich um die technischen Eigenschaften des Produkts. Das können wir entsprechend den Entwicklungen auf dem Markt gut überwachen und auch stetig anpassen.  

Und wie sieht es mit den systematischen Risiken aus?
Sie sind komplexer, denn sie lassen sich wegen des Umfelds des Marktes und allen Diversifikationsbemühungen zum Trotz nicht gänzlich eliminieren. Dazu gehören Zinsrisiken ebenso wie Risiken im Zusammenhang mit Vorschriften, Bewilligungen, Abstimmungen, Einsprachen etc. Denken Sie zum Beispiel an eine Bau- und Zonenplanänderung vor Inkrafttreten einer rechtskräftigen Baubewilligung. Diese Risiken können Sie zwar auf dem Radar haben, letztlich sind Sie ihnen aber ausgeliefert. Das gehört jedoch zum Geschäft und wir versuchen, alle Faktoren einzubeziehen und in der langfristigen Sicht einer Projektentwicklung zu antizipieren.

«Es gibt sicher wichtige Frühwarnindikatoren. So haben wir natürlich den Zins- und Geldmarkt immer auf dem Radar.»

Wie ist das Vorgehen bei grösseren, globalen Risiken?
Wir sind bei Baloise Asset Management in der glücklichen Lage, dass wir uns neben Immobilien auch mit vielen anderen Anlageklassen beschäftigen. Das gibt uns die Möglichkeit, diese Themen mit unseren Spezialisten zu vertiefen, zu beurteilen, einzuschätzen und uns entsprechend aufzustellen. Die Beurteilungen fliessen in die verschiedenen Risikomanagement-Matrizes ein und werden entsprechend überwacht, reportet und überprüft. 

Stehen Ihnen Frühwarnsysteme zur Verfügung?
Es gibt sicher wichtige Frühwarnindikatoren. So haben wir natürlich den Zins- und Geldmarkt immer auf dem Radar. Dabei ist aber weniger die Finanzierung als vielmehr die Bewertung der Hintergrund. Wir müssen uns stets überlegen, wie die Wertentwicklung beim Eintreten dieses oder jenes Szenarios sein wird. 

Welche weiteren Indikatoren sind wichtig?
Für die Nachfrage im Wohnbereich ist die Zuwanderung ein grosses Thema. Oder die Beschäftigungsentwicklung als wichtiges Element im Büroflächenmarkt. Wir versuchen immer, einen Blick in die Zukunft zu werfen, um frühestmöglich reagieren zu können. Ein Frühwarnsystem heisst bei uns also die regelmässige Beurteilung dieser Faktoren, in die Details der Marktanalysen eintauchen und dann die richtigen Schlüsse ziehen. 

Aber eine Pandemie gehört nicht ins Frühwarnraster?
(lacht) Nein, in diesem Ausmass und mit dieser Geschwindigkeit in der Verbreitung nicht, aber da sind wir nicht die Einzigen. 

«In der langfristigen Perspektive müssen wir uns sehr wohl die Frage stellen, wie der Arbeitsplatz der Zukunft aussieht und welchen Einfluss er auf die Büroflächen hat.»

Corona hat die Herausforderungen des Marktumfelds verändert. Inwieweit lassen sich die Folgen für den Gewerbe- und Büromarkt bereits abschätzen? 
Die grösste Herausforderung sehen wir aktuell darin, unseren kleineren und Kleinstmietern zu helfen, die Situation zu überstehen. In einem gemeinsamen Effort der ganzen Baloise Gruppe wollen wir die Probleme lösen. Als Treuhänder von Vermögensanlagen müssen wir unserer Aufgabe nachkommen und unsere Erträge sichern. Dennoch verstehen wir die menschlichen und unternehmerischen Komponenten.

In der langfristigen Perspektive müssen wir uns sehr wohl die Frage stellen, wie der Arbeitsplatz der Zukunft aussieht und welchen Einfluss er auf die Büroflächen hat. Und im Wohnungsmarkt wird die bereits genannte Zuwanderung weiterhin eine grosse Rolle spielen. Aber wie wird sie sich in der «neuen Normalität» entwickeln? Viele Jahre hat es die Menschen in die Städte gezogen. Wollen sie nun der Enge entkommen und zurück aufs Land? Es sind alles Themen, die wir in der langfristigen Perspektive erfassen wollen und daraus wollen wir die richtigen Schlüsse ziehen. Ohne Kristallkugel in den Händen ...

Dieter Kräuchi (1967) ist Leiter Immobilien im Baloise-Konzernbereich Asset Management. Er begann seinen Weg als Hochbauzeichner. Er ist seit 1994 eidg. dipl. Bauleiter und hat während seiner Karriere bereits zahlreiche Verantwortungsbereiche bei unterschiedlichen Unternehmen im Bereich Immobilien übernommen. Unter anderem hat Dieter Kräuchi von 1996 bis 2000 bei KPMG in Zürich als Teamleiter Immobilienberatung gearbeitet und von 2003 bis 2010 bei der Allreal Generalunternehmung AG Leitungsfunktionen innegehabt. 2006 schloss er seinen Master in Real Estate CUREM ab. 2010 bis 2017 war er Geschäftsführer der avobis Asset Management AG. Seit 2017 ist er Leiter Immobilien bei Baloise Asset Management.