Starre Tragbarkeitsregeln fürs Eigenheim sind passé, lautete das Fazit einer kürzlich publizierten Branchenstudie[1]. Dennoch, eine pauschale Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes auf unter 5 Prozent kann riskant sein und ist nicht zielführend. Kaufinteressenten, denen diese Anforderung zu hoch ist, sollten weiter sparen, um sich einen finanziellen Einstieg in die Eigenheimfinanzierung mit vertretbarem Risiko zu verschaffen. Sonst kann der Traum vom Eigenheim zum finanziellen Albtraum werden. Natürlich spielt es keine grosse Rolle, ob die Wohnnebenkosten mit jährlich 0,7 Prozent oder 1,0 Prozent eingesetzt werden. Wenn die Tragbarkeit jedoch nur durch eine Dehnung der kalkulatorischen Annahmen gegeben ist, wird später eine grössere Zahnarztrechnung oder Autoreparatur reichen, dass die Finanzen aus dem Lot geraten. Hier hilft oft das persönliche Gespräch mit einer professionellen Vertrauensperson. Gemeinsam wird evaluiert, ob die finanziellen Voraussetzungen stimmen. Dazu sind detaillierte Berechnungen zur Tragbarkeit unter anderem mit diesen Elementen erforderlich:

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  • Lebenshaltungskosten anhand von Referenzwerten
  • Kalkulatorischer Zinssatz in Abhängigkeit der Laufzeit der Festhypothek
  • Kalkulatorische Nebenkosten vom Objektwert (ohne Landwert)
  • Berücksichtigung des energetischen Zustandes des Objekts

Selbstdisziplin und Erfahrung schützen vor Überraschungen

Vor allem beim Kauf eines Eigenheims ab Plan braucht es viel Disziplin bezüglich der Budgetposten: Wenn im Baubeschrieb Bodenbeläge zu 60 Franken pro m2 vorgesehen sind, und die Wahl fällt dann auf einen wunderschönen Ahorn-Langriemenparkett zu 220 Franken pro m2, summieren sich rasch 15’000 Franken Mehrkosten. Ebenso gilt es, die Kaufnebenkosten korrekt zu berechnen und zu budgetieren. Für Notariats- und Grundbuchgebühren, allfällige Handänderungssteuern, Umzugskosten und Neuanschaffungen sind dann noch einmal ein paar tausend Franken fällig. Hier ist die Unterstützung durch einen praxisnahen Finanzberater Gold wert. Erfahrene Finanzspezialistinnen und -spezialisten beraten umfassend bezüglich Finanzierung und Hypothekenmodellen. Dabei stellen sie sicher, dass Kreditverträge verständlich erklärt werden und auf die wirklichen Bedürfnisse der Käufer abgestimmt sind. Auch Zinsusanz, unterschiedliche Zinstermine, Übertragbarkeit der Hypothek, Bestimmungen bei vorzeitiger Rückzahlung der Hypothek, Haftung mit sämtlichen Sicherheiten, Sinn (oder Unsinn) von gestaffelten Hypotheken etc. sind zu hinterfragen. So lassen sich böse Überraschungen vermeiden, wenn dereinst das Objekt verkauft oder der Kreditgeber gewechselt wird. Für unerfahrene Käufer ist meist der offerierte Zinssatz ausschlaggebend. Sie bedenken nicht, ob dieser auch situationsgerecht ist, und merken erst später, welche Fesseln sie sich mit gestaffelten Hypotheken auferlegt haben.

Tiefes Zinsniveau mit wenig Volatilität macht kalkulatorischen Zinssatz zum Auslaufmodell

In den letzten zehn Jahren hat sich das Hypothekarzinsniveau deutlich reduziert und auch die Volatilität hat in den letzten Jahren stetig abgenommen. Die Schwankungsbreite für durchschnittliche Zinsen bei zehnjährigen Hypotheken lag in den letzten vier Jahren bei rund 0,5 Prozent. Zudem wird der Kreis der Hypothekar-Anbieter durch neu in den Markt eintretende Pensionskassen und Anlagestiftungen immer grösser. Ohne unvorhersehbare Veränderungen des Umfelds dürften die Hypothekarzinsen über eine längere Zeit tief bleiben und die aktuell geltenden kalkulatorischen Zinsen von bis zu 5 Prozent dürfen grundsätzlich hinterfragt werden. Um jedoch eine auf die individuelle Situation optimal abgestimmte Finanzierungslösung zu finden, sollten mindestens drei bis vier Offerten von unterschiedlichen Anbietern wie Banken, Versicherungen, Pensionskassen oder Stiftungen eingeholt werden.

Fazit

Es ist wünschenswert, die Transparenz bei der Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum zu erhöhen und die Tragbarkeitsberechnungen individuell auf die Käuferschaft auszurichten. Dafür braucht es eine auf die persönliche Situation abgestimmte Lösung und das dafür erforderliche Fach-Know-how von Profis. Fehlt eine professionelle Begleitung, kommt festen Tragbarkeitsregeln als «Notnagel» weiterhin eine wichtige Schutzfunktion zu.

[1] MoneyPark, 01/2020

Otto Frei ist selbständiger Immobiliendienstleister und Dozent am IfFP Institut für Finanzplanung in den Studiengängen dipl. Finanzberater/in IAF und eidg. dipl. KMU-Finanzexperte.