Excel wird auch an Wochenenden rege genutzt. Das im Büroalltag nützliche, aber nicht überall sehr beliebte Programm ist bei vielen Privatkäuferinnen und -käufern die Grundlage ihrer Finanzierungsszenarien. Einer der wichtigsten Einträge bei den Szenarien: die angesparten Gelder der zweiten und der dritten Säule. Gemäss einer Umfrage der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) verwendet die Hälfte der Immobilienkäufer im Alter zwischen 50 und 54 Jahren Vorsorgegelder.
Wer diese Geldquelle anzapft, rechnet dieser Umfrage zufolge im Pensionsalter eher mit finanziellen Einschränkungen. Nur: Ein Immobilienkauf ist selten emotionsfrei. Neben finanziellen Aspekten spielen Faktoren wie der emotionale Wert, der Gestaltungsfreiraum und die Wohnsicherheit eine Rolle.
Wertsteigerungen sehen Grundstücke
Zu einer nüchternen Betrachtungsweise rät Yvonne Seiler Zimmermann, Professorin für Banking und Finance, Institut für Finanzdienstleistungen (IFZ) der Hochschule Luzern. Sie forscht auch im Bereich Immobilienfinanzierung. «Kann sich eine Person Wohneigentum auch ohne Vorsorgegelder leisten, sollte sie diese nur beanspruchen, falls die dadurch erzielten Wohnkosteneinsparungen über die Zeit höher als die Rentenkürzung ausfallen. Kann sich die Person ohne Vorbezug Wohneigentum nicht leisten, kann die Renteneinbusse nicht durch Wohnkosteneinsparungen wettgemacht werden.»
Ein Vorbezug sei somit nur dann ratsam, wenn erwartet werden könne, dass sich dadurch die zukünftige Finanzlage dieser Person verbessert. «So ist es ihr möglich, die Rückzahlung des Vorbezugsinklusive Zinseszinsen zurückzuzahlen, ohne dass es zu einer Renteneinbusse kommt», so Seiler Zimmermann. Langfristig sind die Immobilienpreise teilweise stärker gestiegen als die Leistungen der Pensionskassen – Immobilien können dann von Privatkäufern als die bessere Vorsorgelösung interpretiert werden. «Dieses Argument ist berechtigt», sagt Seiler Zimmermann. Steigt der Immobilienwert, sinkt die prozentuale Höhe der Belehnung. «Eine tiefere Belehnung könnte die Zinskonditionen bei einer Erneuerung der Hypothek positiv beeinflussen», so Seiler Zimmermann. «Anderseits besteht die Möglichkeit, das Wohneigentum zu verkaufen.» Könnten mit dem Verkaufserlös alle Hypothekarforderungen inklusive Vorbezug und aufgelaufener Zinsen gedeckt werden, entstehe auch keine Rentenkürzung.
«Allerdings gehen die Wertsteigerungen meist nur von den Grundstückpreisen aus», sagt Seiler Zimmermann. «Ein Stockwerkeigentum hat hier nur einen beschränkten Anteil am Grundstück. Und es ist fraglich, obn die Bezüger und Bezügerinnen die Wertentwicklung einschätzen können.»
Unterschätzte weitere PK-Leistungen
«Die Gelder aus der Pensionskasse sollte man nicht beziehen, wenn man sich anderweitig finanzieren kann», sagt auch Simon Tellenbach, Geschäftsleiter Firmenkunden beim VZ Vermögenszentrum in Zürich. Zwar sei es für Personen bis zu einem Alter von fünfzig Jahren möglich, die gesamten Vorsorgegelder aus der Pensionskasse für den Kauf einer selbst bewohnten Immobilie einzusetzen, und Einschränkungen gibt es erst bei über fünfzigjährigen Käuferinnen und Käufern. «Aber viele Immobilieninteressenten unterschätzen die Restlaufzeit bis zu ihrer Pensionierung», beobachtet Tellenbach in der Praxis, «die ist dann oft zu kurz, um eine adäquate Vorsorge wieder aufzubauen.» Hinzu kommt, dass die Tragbarkeit nach einer Pensionierung oft nicht mehr gegeben ist, wenn die dann noch zur Verfügung stehenden absehbaren Einnahmen nicht mehr ausreichen, die Kreditkosten zu decken.
«Viele Menschen unterschätzen die Folgen eines Kaufs», sagt Tellenbach. «Die Kosten, die dann hinzukommen, sind trotz den Instandhaltungsfonds oft höher, als man das von Mietwohnungen her gewohnt ist.» Doch der Traum von der Wunschimmobilie erweist sich oft als stärker. «Das ist auch aus Diversifizierungsgründen als Vermögensverwalter problematisch», so Tellenbach. Denn der Kauf einer eigenen Wohnung oder eines eigenen Hauses schafft oft ein Klumpenrisiko.
Viele Immobilieninteressenten unterschätzen auch die weiteren Leistungen, die oft hinter Pensionskassen stehen. Wer diese Gelder bezieht, sollte laut Tellenbach auch die Folgen für die Invalidität und den Todesfall berücksichtigen. Denn je nach Vorsorgelösung sind diese Leistungen abhängig von der Höhe des vorhandenen Altersguthabens in der Pensionskasse. So kann ein Vorbezug dazu führen, dass bei einem Invaliditätsfall beispielsweise lediglich noch die Hälfte oder sogar nur noch ein Drittel der ursprünglich vorgesehenen Leistungen bezogen werden kann.
Besser nur verpfänden
Eine Alternative zum Pensionskassenbezug ist die Verpfändung der Pensionskassenguthaben. «Oft erhält man dann bei einer Bank ein besseres Rating und dadurch bessere Konditionen», beobachtet Tellenbach. Eine Möglichkeit setzt bei den finanziellen Möglichkeiten an. «Generell sollte man sich im Rahmen der eigenen finanziellen Möglichkeiten bewegen», empfiehlt Tellenbach. «Dazu gehört ein längerfristig angelegter Plan, wie man ein Vermögen aufbaut, und Sparziele, mit denen dann die Immobilie finanziert wird.»
In der Praxis haben es solche Empfehlungen allerdings schwer. «Die Interessenten kommen mit der Wunschimmobilie, die sie gesehen haben, und möchten sie nur noch kaufen», so Tellenbach. «Und dann werden alle Vermögenswerte angezapft, auf die man irgendwie zugreifen kann.»