UBS: Der Boom bei Wohnimmobilien steht auf der Kippe

Bewertungen auf Höchststand

Toronto und Frankfurt führen den diesjährigen Index an. Deutliche Anzeichen einer Preisblase bestehen llaut UBS-Index auch in Zürich, München, Hongkong, Vancouver, Amsterdam, Tel Aviv und Tokio. Das nominale Preiswachstum bei Wohnimmobilien in den 25 untersuchten Städten hat sich von Mitte 2021 bis Mitte 2022 auf fast 10 Prozent beschleunigt, was der höchsten jährlichen Wachstumsrate seit 2007 entspricht. Tatsächlich sind die Immobilienpreise in fast allen Städten gestiegen, mit Ausnahme von Paris, Hongkong und Stockholm. 

Darüber hinaus war eine beschleunigte Zunahme der ausstehenden Hypotheken zu verzeichnen und die Verschuldung der Haushalte stieg das zweite Jahr in Folge deutlich schneller als im langfristigen Durchschnitt. «Die steigende Verschuldungsrate ist ein Warnzeichen», sagte Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie bei UBS GWM CIO. Angesichts der hohen Inflationsraten sinke die Kaufkraft, was sich auf das Verhalten der Haushalte auswirken werde.

Gegenüber dem letzten Jahr sind die Indexwerte im Durchschnitt dennoch nicht gestiegen. Ein starkes Wachstum von Einkommen und Mieten hat die weitere Zunahme von Ungleichgewichten verhindert. Die Preise für Wohnimmobilien in nicht urbanen Gebieten sind zudem ein zweites Jahr in Folge schneller gestiegen als in den Städten. Ausserdem hat sich das inflationsbereinigte Preiswachstum erheblich verlangsamt. Die aktuellen Bewertungen sind jedoch überhöht.

Steigende Zinsen entlarven Ungleichgewichte

Durch die tiefen Zinssätze haben sich die Eigenheimpreise in den letzten zehn Jahren stetig von den lokalen Einkommen und Mieten entkoppelt. Die Städte in der Blasenrisikozone haben in diesem Zeitraum inflationsbereinigte Preisanstiege von durchschnittlich 60 Prozent verzeichnet, während die realen Einkommen und Mieten nur um etwa 12 Prozent gestiegen sind. Die Hypothekarzinsen haben sich im Schnitt aller analysierten Städte gegenüber ihrem Tiefststand Mitte 2021 nahezu verdoppelt. 

Kombiniert mit den deutlich gestiegenen Immobilienpreisen können sich hochqualifizierte Arbeitskräfte nun ein Drittel weniger Wohnfläche leisten als noch unmittelbar vor der Pandemie. Claudio Saputelli, Leiter Immobilien bei UBS GWM CIO, erklärt: «Inflation und Vermögensverluste aufgrund der aktuellen Turbulenzen an den Finanzmärkten schmälern die Kaufkraft der Haushalte, was die Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum reduziert. Zudem werden Wohnimmobilien als Anlage immer unattraktiver, da die Kreditkosten in vielen Städten zunehmend die erzielbaren Erträge übersteigen.»

Das Ende des Booms

Der (noch) robuste Arbeitsmarkt ist daher in den meisten Städten die letzte verbliebene Stütze des Eigenheimmarktes. Bei einer Verschlechterung der Wirtschaftslage könnte jedoch auch diese wegfallen. Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie bei UBS GWM CIO, folgert daraus: «Wir erleben derzeit tatsächlich ein weltweites Stocken des Booms auf dem Eigenheimmarkt. In einem Grossteil der sehr hoch bewerteten Städte ist in den nächsten Quartalen sogar mit erheblichen Preiskorrekturen zu rechnen.»

Risiko einer Preisblase in Zürich

Die ungebrochen starke Investitionsnachfrage im Tiefzinsumfeld war laut UBS-Studie ein bedeutender Treiber für die Preisentwicklung in Zürich. So sind die Eigenheimpreise in der Region seit Beginn der Pandemie um rund 20 Prozent gestiegen. 

Insgesamt sei das Verhältnis von Kaufpreisen und Mieten aus dem Gleichgewicht geraten und der Markt befinde sich im «Blasenrisikobereich». Die hohen Kaufpreise dürften nach der Anhebung der Zinssätze durch die Schweizerische Nationalbank einem Realitätscheck unterworfen werden, sagen die Studienautoren voraus.

Doch dank des weiterhin starken Bevölkerungswachstums im Wirtschaftsraum Zürich könnten sich die Bewertungen auch graduell normalisieren, ohne dass es kurzfristig zu einer Korrektur der nominalen Preise kommt, heisst es weiter in der UBS-Studie. 

Ähnlich hätten auch in Genf die Preise im Verhältnis zur Miete ein hohes Niveau erreicht, das sich nicht mit den nun positiven Zinssätzen vereinbaren lässt, sodass der Markt überbewertet ist. Die Stadt sei jedoch mit Blick auf Preis- und Bevölkerungswachstum hinter Zürich zurückgeblieben, da die Einwohner von Genf in preiswertere Gegenden ziehen. (pm/hzi/mig)