Die gesetzlichen Grundlagen zum Baurecht sind im Schweizer Zivilgesetzbuch (ZGB Art. 779 ff) seit über 100 Jahren festgelegt. Wesentlich und charakteristisch ist dabei, dass Eigentum an Gebäuden und Boden auseinanderfallen. Die entsprechenden Details regeln die beiden beteiligten Parteien im Baurechtsvertrag.

Der Eigentümer des Bodens (Baurechtsgeber) räumt dabei dem Baurechtsnehmer (Gebäudeeigentümer) das Recht ein, ein Grundstück gegen die Bezahlung eines Zinses für eine bestimmte Dauer zu nutzen. Das Baurecht wird meistens selbstständig und dauernd ausgestaltet. Es ist also übertragbar und wird für mindestens 30, höchstens aber für 100 Jahre vereinbart und im Grundbuch eingetragen.

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Was einfach und überzeugend tönt, erweist sich in der Praxis häufig als ein kompliziertes und umständliches Vehikel. Einerseits liegt dies daran, dass wegen des langen Zeithorizontes kaum jemand die finanziellen Folgen eines Vertragsabschlusses wirklich abschätzen kann. Anderseits haben die Parteien bei der Gestaltung der Details grossen Spielraum. Das kann im optimalen Fall zu einer Win-win-Situation führen, umgekehrt aber viel Konfliktpotenzial heraufbeschwören. «Ich staune jeweils, wie schematisch und rudimentär die Parteien ein derart lang dauerndes Rechtsverhältnis lösen», sagt Thomas Ender, Anwalt und Spezialist für Bau- und Immobilienrecht. Er ist überzeugt, dass das Baurecht eigentlich ein hervorragendes Instrument wäre, «aber die Parteien müssen wissen, was es ist und welche Folgen damit verbunden sind».

Der Baurechtsgeber profitiert im Wesentlichen in zwei Punkten: Er kann mit seinem Boden eine langfristige und direkte Rendite erzielen, ohne dass er diesen verkaufen oder dass er sich zusätzlich finanziell – mit einem eigenen Bauprojekt – engagieren muss. Zudem gibt er als Eigentümer des Areals die Kontrolle darüber nicht definitiv ab und kann den planerischen und gestalterischen Prozess weiterhin mitbestimmen.

Nicht nur für gemeinnütziges Wohnen

Nicht überraschend gehört mehr als die Hälfte des im Baurecht genutzten Landes Gemeinden und Stiftungen. Für sie stehen bei der Baurechtsvergabe oft nicht ökonomische Überlegungen im Vordergrund. Wichtiger ist ihnen, dass sie die Siedlungsentwicklung stärker beeinflussen können, wenn sie Eigentümer des Bodens bleiben. Und sie können dem Baurechtsnehmer soziale und ökologische Auflagen machen. In der Stadt Zürich etwa stehen 5000 Genossenschaftswohnungen auf städtischem Baurechtsboden. Die Stadt gewährt dafür einen Zins weit unter Marktwert, verlangt aber, dass die Wohnungen entsprechend günstig bleiben. Dieser Praxis wegen kritisieren vor allem bürgerliche Kreise das Baurecht immer wieder als ein mehr oder weniger verstecktes Subventionsgefäss.

Tatsächlich nutzt die öffentliche Hand das Baurecht an vielen Orten, um gemeinnützige Bauten und den sozialen Wohnungsbau zu fördern. Damit ist aber lediglich eine Praxis angesprochen. Der umfassendere Blick auf den Kreis der Baurechtsnehmer zeigt, dass nebst Baugenossenschaften vor allem Aktiengesellschaften und institutionelle Anleger von dieser Vertragsform profitieren.

Selbst mit am Markt orientierten, unter Umständen sehr teuren Baurechtszinsen bleibt für viele Unternehmen das Baurecht eine attraktive Möglichkeit der Bodennutzung. «Der wesentliche Vorteil für den Baurechtsnehmer besteht einmal primär darin, dass er so Boden, den er sonst nicht erhalten würde, mindestens zur Nutzung kriegt», betont Ender. Dank dem Nichterwerb des Grundstücks erspart er sich überdies einen wesentlichen Teil der sonst bei einem Bauprojekt üblichen Anlage- und Finanzierungskosten.

Nicht ganz überraschend ist das Baurecht vor allem in Agglomerationen und Grosszentren verbreitet. Der verfügbare Boden ist dort knapp und schnell einmal so teuer, dass er bei einem Bauprojekt über die Hälfte der Anlagekosten ausmacht. Hinzu kommt, dass viele Unternehmen ihr Geld sowieso dringender für Produktionsanlagen benötigen und froh sind, wenn sie um die Kosten für den Landerwerb herumkommen. Es ist ein Vorteil, der zumindest kurzfristig deutlich allfällige Nachteile überwiegt. Ender relativiert jedenfalls und sagt: «Auf die Dauer wird das Geschäft für den Baurechtsnehmer nicht unbedingt günstiger.»

Unterschiedliche Risikoverteilung

Die über den Baurechtsvertrag besiegelte Trennung von Boden und Gebäuden führt bei den Vertragspartnern zu unterschiedlichen Risikosituationen. Der Baurechtsnehmer trägt die Kostenrisiken für die Erstellung und den späteren Unterhalt der Gebäulichkeiten. Und er setzt sich den nachfragebedingten Preisschwankungen im Nutzermarkt aus. Dem Baurechtsgeber bleibt das Risiko der Landwertentwicklung. Zwei weitere Risiken, die beide Parteien gleichermassen betreffen, sind die Dauer und das Ende des Vertrags. Dessen vorzeitige Änderung ist nämlich nur im gegenseitigen Einvernehmen möglich.

Für die Bemessung des Baurechtszinses, der in der Regel jährlich bezahlt und periodisch an die Kostenentwicklung angepasst wird, existieren verschiedene Modelle, von denen aber kaum eines wirklich perfekt ist. «Richtig im Sinne einer guten Risikoverteilung auf beide Parteien wäre eine Anbindung an die Landpreis- und die Zinsentwicklung, aber das ist bereits ziemlich kompliziert», sagt Ender.

Bei einfacheren Modellen, die sich lediglich auf einen Faktor abstützen, steigt das Risiko, dass jeweils ein Vertragspartner einseitig profitiert. So konnten sich laut Berechnungen von Wüest & Partner die Baurechtsgeber, wenn die Entwicklung des Baurechtszinses an den Landesindex der Konsumentenpreise geknüpft war, in den letzten 20 Jahren über eine Einnahmensteigerung von 20 Prozent freuen. War hingegen im selben Zeitraum der Hypothekarzinssatz die Referenzgrösse für den Baurechtszins, halbierte sich dieser, ganz zum Vorteil des Baurechtsnehmers.

Solche Unwägbarkeiten können auch kompliziertere Bemessungsansätze nicht wirklich eliminieren. Dazu gehören etwa das Zürcher Modell, das auf den sogenannten Baurechtszinsbarwert abstützt, sowie das Basler Modell des partnerschaftlichen Baurechtszinses. Beide haben ihre Vorteile und ihre Schwachstellen, können aber nicht garantieren, dass es während der Vertragsdauer nicht zu Rechtsstreitigkeiten kommt. Besser als standardisierte Modelle sind, wie Rechtsprofessor Amédéo Wermelinger überzeugt ist, situative Lösungen, die mit Unterstützung eines Baurechtsexperten ausgehandelt werden sollten. «Die Bemessung des Baurechtszinses respektive dessen spätere Anpassung hängen letztlich sehr stark vom Ort, vom Grundstück, von der Nutzung, der Dauer und von verschiedenen weiteren Faktoren ab», sagt Wermelinger.

Ähnliches gilt auch für die Regelung des Heimfalls. Bezeichnet wird damit die Entschädigungspraxis für die Gebäulichkeiten, die nach Ablauf des Vertrags in den Besitz des Grundeigentümers übergehen. Weit verbreitet ist die Regelung, das heimfallende Gebäude am Ende des Vertrages von unabhängigen Schätzern bewerten zu lassen und dann mit einem Abschlag von 20 Prozent (weil ein Baurechtsobjekt schwieriger weiterzuverkaufen ist als eines samt Boden) abzugelten. Doch wie bei der Festlegung des Baurechtszinses gibt es auch für den Heimfall eine ganze Reihe von Bemessungsansätzen. Droht gemäss Vertrag eine zu tiefe Heimfallentschädigung, besteht die Gefahr, dass der Baurechtsnehmer das Gebäude im Hinblick auf den Heimfall verwahrlosen lässt.

Selbstverständlich hat die Bedingung, dass der Baurechtsvertrag nur in gegenseitigem Einvernehmen der Parteien verändert oder verlängert werden kann, seine Richtigkeit. Verhindern lassen sich unterschiedliche Interessenlagen damit nicht, sodass sich die Beteiligten am Ende öfters in verfahrenen Situationen wiederfinden. «Manchmal möchte beim Heimfall der Grundeigentümer das Gebäude gar nicht übernehmen und lieber das Baurecht weiterführen, aber nicht so der Baurechtsnehmer und umgekehrt», so Wermelinger.

Konflikte sind darüber hinaus programmiert, wenn das Baurechtsgebäude zu Stockwerkeigentum aufgeteilt ist und sich die Wohnungen der verschiedenen Parteien in unterschiedlichem Zustand befinden. Mit Stockwerkeigentum im Baurecht haben selbst erfahrene Immobilienmakler öfters ihre liebe Mühe. Sie tun sich jedenfalls schwer damit, die rechtliche und finanzielle Konstruktion den Käufern zu erklären. Die entsprechenden Objekte lassen sich in der Folge oft nur schleppend absetzen.