Die Vorfreude auf das gemeinsame Zusammenleben ist gross, die Finanzierung für das Haus oder die Eigentumswohnung steht, selbst bei der Wahl der Türgriffe und der Badezimmerplättli ist man sich einig geworden. Alles perfekt. Alles perfekt? Nur selten überlegen sich angehende Eigenheimbesitzer, dass gut 40 Prozent aller Ehen und weit über die Hälfte aller Lebensgemeinschaften ohne Trauschein in die Brüche gehen. Doch das sollte bereits beim Erwerb von Wohneigentum bedacht und geregelt werden. Das beginnt schon bei der Frage, wer wie viel zum gemeinsamen Heim beiträgt.
Nur der einfachste Fall, dass einer der beiden Partner Alleineigentümer von Haus oder Wohnung wird, ist rasch geregelt: Das Wohneigentum bleibt normalerweise im Eigengut des betreffenden Ehepartners. Konkubinatspartner ohne Beteiligung am Wohneigentum sollten einen Mietvertrag abschliessen, der die Rechte und Pflichten der beiden Lebenspartner festhält und der dann auch den normalen Kündigungsregeln bei einer Auflösung der Wohngemeinschaft unterliegt.
Mit- oder Gesamteigentum
Dies ist zwar die einfachste, doch bei weitem nicht die häufigste Form des Zusammenlebens in einem Eigenheim. Wollen beide Partner zur Finanzierung beitragen, so ist zwischen Miteigentum und Gesamteigentum zu wählen. Im häufigeren Fall des Miteigentums gehört die Wohnung oder das Haus beiden gemäss einer vereinbarten Quote, üblicherweise je hälftig. Ehepaare deklarieren den Wert ihres Wohneigentums als Vermögen in ihrer gemeinsamen Steuererklärung, Konkubinatspaare je gemäss ihrer Quote.
Das muss noch nichts über die effektive Finanzierung aussagen: Konkubinatspartner können auch bei je hälftigem Miteigentum beispielsweise vereinbaren, dass die Hypothekarschuld 20 zu 80 verteilt wird. Entsprechend nehmen sie dann auch den Schuldzinsabzug bei den Einkommenssteuern gemäss den tatsächlichen Gegebenheiten vor.
Der Nachteil dieser Regelung: Kommt es zu einer Scheidung oder Trennung, zählt in diesem Fall trotzdem das hälftige Miteigentum. Ist der Wert des Wohneigentums inzwischen gestiegen, profitiert der «schwächere» Partner davon. Hat es aber an Wert verloren, so muss er den halben Wertverlust mittragen. Die «stärkere» Partei geniesst für einen Teil ihrer Investition (die Quote, welche die Hälfte übersteigt, in diesem Beispiel also 30 Prozent) eine Nennwertgarantie. Sie kann diesen Teil also ungeschmälert von der anderen Partei einfordern.
Entscheidet man sich hingegen für das Gesamteigentum, so kann man selbst vereinbaren, in welchem Ausmass die beiden Partner bei einer Auflösung der Gemeinschaft an Wertzuwachs und Wertverlust partizipieren. Voraussetzung dafür ist die vorgängige Gründung einer einfachen Gesellschaft.
Absicherung für den Todesfall
Stirbt einer der beiden Partner, stellt sich die Frage, ob der überlebende Partner die Belastung für das Wohneigentum künftig alleine tragen kann. Bestehen Zweifel daran, so lohnt sich der Abschluss einer Todesfallrisikoversicherung. Auf diesem Weg lässt sich vergleichsweise günstig die teilweise oder vollständige Amortisation der Hypothek absichern. Pro 200'000 Franken ist mit einer Jahresprämie von rund 500 Franken zu rechnen (35-jähriger Nichtraucher mit einer Laufzeit von 20 Jahren). So lässt sich oft ein Notverkauf verhindern.
Kommt es wegen einer Scheidung oder Trennung doch dazu, so kann dies gravierende Folgen haben, besonders wenn sich das Paar mit einer langjährigen Festhypothek gebunden hat. Muss es wegen der Trennung vorzeitig aus der Hypothek aussteigen, werden eine Vorfälligkeitsentschädigung sowie eine Strafgebühr fällig. Das kann leicht Tausende oder gar Zehntausende Franken kosten.
«Rund 30 Prozent aller abgeschlossenen Hypotheken müssen wegen einer Trennung oder Scheidung reorganisiert werden», schätzt Stefan Heitmann, Chef des Finanzberatungsunternehmens Moneypark. Das ist umso gravierender, als nach über 15 Jahren Preisanstieg seit einiger Zeit ein Plafond erreicht ist und beim Verkauf eines «Scheidungshauses» (Branchenjargon) nicht mehr einfach mit einem Erlösgewinn gerechnet werden darf.
Bleiben darf meistens die Frau
Und letztlich stellt sich die Frage, wer im gemeinsamen Haus oder der gemeinsamen Eigentumswohnung bleiben darf, wenn es zum Bruch kommt. Die naheliegende Vermutung, es sei jener Partner, dem das Wohneigentum mehrheitlich oder gar vollständig gehört, ist oft unzutreffend. Entscheidend ist vielmehr, wer stärker auf die gemeinsame Familienwohnung angewiesen ist. Und das ist in den meisten Fällen – vor allem, wenn Kinder vorhanden sind – die Frau. Sie darf gemäss Scheidungsurteil oder Trennungsvereinbarung häufig in der bisherigen Wohnung bleiben, muss dem Partner aber einen angemessenen Mietzins bezahlen.
Weigert sich der ehemalige Partner, einem Verkauf zuzustimmen und freiwillig auszuziehen, kann die Trennung sehr langwierig werden: Das Mietverhältnis unterliegt den üblichen Schutzbestimmungen, eine Kündigung kann angefochten und vom Mietgericht auch mehrfach aufgeschoben werden. Und wer mag schon ein Haus oder Stockwerkeigentum erwerben, wenn er wegen Miteigentums einer verkaufsunwilligen Partei nur einen Teil davon kaufen kann.