Ist der Immobilienmarkt überhitzt, sind die Preise für Wohnimmobilien zu hoch?
Die Preise für Wohnimmobilien, insbesondere im Neubaubereich, sind markant gestiegen und für viele Mieterinnen und Mieter sicherlich hoch. Aus Sicht der Anleger folgt der Preisanstieg der Logik von Angebot und Nachfrage. Die Preise für Wohnimmobilien haben pandemiebedingt mit der Verschiebung ins Homeoffice noch an Bedeutung gewonnen. Aber auch finanzpolitische Instrumente haben den Trend zum Preisanstieg verstärkt.
Sind die Preise zu hoch für institutionelle Anleger?
Wir sehen noch kein Ende der «Renditekompression» und gehen weiterhin von kontinuierlichen und relativ stabilen Mieterträgen bei Liegenschaften aus. Eine gute Performance ist für uns ein Ziel, auch im Sinne unserer Versicherten: Dank einer guten Performance können wir Überschüsse aus den Kapitalanlagen in Form von tieferen Prämien an unsere Versicherten weitergeben.
Franz Fischer ist Leiter Immobilien bei der Unfallversicherung Suva. Die Suva ist eine bedeutende Investorin im Bereich Immobilien. Das Portfolio umfasst Wohn-, Büro-, Retail- und Gewerbeliegenschaften in der ganzen Schweiz und bewirtschaftet einen Liegenschaftsbestand von rund 6 Milliarden Schweizer Franken.
Wo findet der Mittelstand – mit Haushaltseinkommen bis maximal 200'000 Franken – noch Immobilien?
Für den Mittelstand ist der Erwerb von Wohneigentum im urbanen Umfeld eher schwierig geworden. Hingegen ist die Nachfrage in den Agglomerationen und in der Peripherie dank der teilweisen Entkoppelung von Wohnen und Arbeiten eine Alternative. Hier gibt es interessante Kaufopportunitäten. Für den Erwerb eines EFH oder einer Eigentumswohnung steht weiterhin die Tragbarkeit im Vordergrund: 1/3 des Bruttoeinkommens hat für die Banken weiterhin Bestand.
Wie hoch werden die Preise steigen?
In den vergangenen Jahren gingen viele Fachleute - wie auch wir - von stabilen Preisen für Wohneigentum in der Schweiz aus. Ein Rückgang der Nachfrage bei Miet- und Wohneigentum, den wir aufgrund der Pandemie erwartet haben, trat allerdings nicht ein. Ganz im Gegenteil: Die Transaktionspreise für Eigenheime stiegen im Jahresvergleich stetig an.
Dieselbe Entwicklung sehen wir auch bei den Renditeliegenschaften: Der Effekt der tiefen Zinsen, der Anlagedruck und die Angebotsverknappung durch die Raumplanung führen unter anderem dazu, dass Immobilien weiterhin als stabile Anlage begehrt bleiben werden. Anders ausgedrückt: Ja, die Preise werden steigen, aber nur soweit, wie die bereits erwähnte Tragbarkeit der Mieter oder der Käufer mit dieser Tendenz Schritt halten kann.
Kaufen ist günstiger als mieten - ist dies überall in der Schweiz der Fall?
Ja, angesichts der weiterhin tiefen Zinsen ist kaufen bezogen auf die monatliche Belastung aktuell günstiger als mieten und dies in sämtlichen Regionen der Schweiz. Es ist denkbar, dass sich dies verändert, falls die Hypothekarzinsen unter anderem infolge steigender Inflation auch anziehen werden. Im Moment ist aber kein markanter Anstieg der Zinsen in der Schweiz ersichtlich.
Ferienimmobilien: «Wir meinen, dass der Trend mittelfristig wieder abflachen wird.»
Wie hoch sind die Risiken im Schweizer Immobilienmarkt derzeit - sehen Sie Handlungsbedarf?
Der Schweizer Immobilienmarkt - insbesondere bei den Wohnimmobilien - hat während der Pandemie seine Widerstandfähigkeit bewiesen. Die grössten Risiken sehen wir etwa bei einem sprunghaften Anstieg der Zinsen. Aber auch eine schwächeren Konjunkturentwicklung sowie höhere Arbeitslosigkeit sind relevante Risikofaktoren, weil damit vermehrt Arbeitsplätze ins Ausland abwandern könnten. Ein gutes und partnerschaftliches Verhältnis mit der EU ist für die Schweiz eine essenzielle Grundlage für den Erhalt unseres Wohlstandes.
Wie stark verändert Home Office die Nachfrage für Wohnimmobilien, und was bewirkt die zunehmende Telearbeit bei der Nachfrage nach Büroflächen?
Der Büroflächenmarkt ist aufgrund der Corona-Pandemie mit einer nie dagewesenen Situation konfrontiert. Die Akzeptanz von Homeoffice sowie virtuellen Sitzungen hat sich in kurzer Zeit markant erhöht. Diese «neue Normalität» wird die Nachfrage nach Büroflächen beeinflussen.
Wir sind jedoch überzeugt, dass physische Präsenz am Arbeitsplatz unerlässlich bleiben und auch, angesichts des Bedürfnisses nach sozialer Interaktion, gewünscht wird. Die meisten unserer Büroliegenschaften befinden sich an zentralen Standorten, weil Bürostandorte an urbanen Lagen mit vielen «Points of Interest» (Einkaufs- und Verpflegungsmöglichkeiten) attraktiv bleiben werden.
Konsequenzen sehen wir für die Bürolayouts. Interaktive Zusammenarbeit wird künftig noch mehr ein Thema sein, deshalb sind zum Beispiel Besprechungsräume und Begegnungszonen bei der Mieterschaft verstärkt von Interesse.
Was steckt hinter dem Boom bei Ferienimmobilien?
Im Sektor Ferienimmobilien sind wir selbst nicht tätig, beobachten aber auch, dass Ferienimmobilien in der Pandemie begehrt sind. Durch den Boom von Ferien in der Schweiz suchen auch mehr Menschen Objekte zur Eigennutzung oder Vermietung. In der Pandemie haben auch ruhigere, abgelegenere Orte an Attraktivität gewonnen, die genügend Raum für Social Distancing bieten. Erreichbarkeit zu den Zentren ist wichtig. Wir meinen, dass der Trend mittelfristig wieder abflachen wird.
Franz Fischer beantwortete die Fragen schriftlich.