Die «Handelszeitung» stellt die Immobilienwirtschaft ins Schaufenster: Jeden Freitag kommt eine spannende Persönlichkeit aus der Branche zu Wort und schildert ihre Sicht auf den Markt. Diese Woche lesen Sie die Einschätzungen von Katharina Hofer. Sie ist Expertin für Immobilien bei der UBS.
Katharina Hofer ist Ökonomin im Chief Investment Office GWM der UBS (UBS CIO GWM).
Die Zinsen steigen. Wie stark werden die Preise für Wohneigentum in der Schweiz deswegen sinken?
Der starke Anstieg der Langfristzinsen gegenüber dem Jahresbeginn sowie das aktuell hohe Preisniveau von Schweizer Eigenheimen haben das Wohnen in den eigenen vier Wänden innert kurzer Zeit teurer gemacht als die Miete einer gleichwertigen Wohnung. Ausserdem ist der Kauf von Wohnungen zur Vermietung unattraktiv geworden.
Aus beiden Gründen wird die Nachfrage nach Eigenheimen sinken und die Preisdynamik an Schwung verlieren. Dennoch ist nicht mit Preiskorrekturen auf breiter Front zu rechnen, wenn der während der Pandemie nochmals gestiegene Stellenwert des Eigenheims bestehen bleibt.
Wie wird sich der Markt für Luxusimmobilien entwickeln?
Die Corona-Pandemie veränderte nachhaltig einige Determinanten der Nachfrage nach Luxusimmobilien zugunsten der Schweizer Destinationen. Gerade in Zeiten geopolitischer Unsicherheit bietet die Eidgenossenschaft mit ihren stabilen Institutionen einen begehrten Rückzugsort, was das Interesse an Liegenschaften an den besten Lagen generell aufrechterhalten wird.
Dennoch werden steigende Finanzierungskosten, Vermögenseinbussen und wirtschaftliche Unsicherheit die Zahlungsbereitschaft für Luxusliegenschaften mässigen. Im Jahresdurchschnitt dürften die Preise für Luxusimmobilien dank einem kräftigen ersten Quartal zwar weiter zulegen. Doch der Wachstumszenit ist überschritten.
Manche Anleger setzen wegen der steigenden Inflation auf Aktien, andere flüchten in Gold oder Realwerte. Wie gut der Schutz dort wirklich ist. ABO
Welche Art von exklusiven Objekten ist besonders gefragt?
Im vergangenen Jahr waren luxuriöse Eigentumswohnungen besonders gefragt. Ihre Preise stiegen mehr als doppelt so stark an wie diejenigen von luxuriösen Einfamilienhäusern. Ein möglicher Grund ist das insgesamt tiefere absolute Preisniveau der Eigentumswohnungen.
In der Schweiz sind teure Liegenschaften häufig in den Bergen zu finden. Welche Destinationen sind bei den Käuferinnen und Käufern aktuell populär – und welche Orte haben an Prestige eingebüsst?
Die Topdestinationen in den Bergen sind weiterhin sehr beliebt, was man an den starken Preisanstiegen in den letzten Jahren sieht. Von diesen Topstandorten erwarten Käufer eine hohe Werthaltigkeit.
Zudem sind sie bekannt und stossen auch auf internationale Nachfrage. Zum Beispiel im Oberengadin verteuerten sich luxuriöse Liegenschaften ein zweites Jahr in Folge im tiefen zweistelligen Bereich. Günstigere Destinationen können mit diesen Preisanstiegen nicht mithalten. Das gilt nicht nur für das Luxussegment, sondern generell für Ferienwohnungen.
Die Credit Suisse hat den Börsengang eines neuen Immobilienfonds wegen der unruhigen Verhältnisse an den Märkten verschoben. Wie schätzen Sie die Situation für börsengehandelte Schweizer Immobilienfonds ein?
Die Bewertungen von Schweizer Immobilienfonds sind in den letzten Wochen zurückgegangen, sodass die Fonds aktuell nicht mehr stark überbewertet sind. Dazu haben die steigenden Zinsen massgeblich beigetragen.
Zurzeit raten wir Investorinnen und Investoren aber noch nicht zu einem Einstieg, da Kursgewinne im aktuellen Umfeld unwahrscheinlich sind. Solange Konjunkturrisiken bestehen, ist weiterhin mit Kursschwankungen zu rechnen.
Die Teuerung steigt auch in der Schweiz. Bieten Immobilien einen guten Schutz vor Inflation?
In den letzten fünf Jahrzehnten haben sich nominale Immobilienpreise etwa verfünffacht, während das allgemeine Preisniveau für Konsumgüter rund dreimal höher liegt. Insofern boten Immobilien in der Vergangenheit langfristig Inflationsschutz auf Vermögensebene.
Doch aktuell kann die Lohnentwicklung, die im Normalfall ein Treiber der Zahlungsbereitschaft ist, nicht mit der Inflation Schritt halten. Ausserdem dürften sich die Zinsen als Spielverderber erweisen. Denn vor dem Hintergrund steigender Zinsen dürften sich die Preise von Immobilien mittelfristig schwächer entwickeln als die Inflation.
Halten Sie Investitionen in ausländische Immobilienmärkte – beispielsweise über börsengehandelte Immobilienfonds – zurzeit für sinnvoll?
Nicht nur in der Schweiz stellen höhere Zinsen die Höhe der Bewertungen von Immobilien infrage. So haben seit Jahresanfang globale Immobilienaktien um rund 20 Prozent korrigiert, sodass sie derzeit mit einem deutlichen Abschlag zu den Portfoliowerten gehandelt werden.
Die im Vergleich zu Schweizer Immobilienanlagen höhere Renditeerwartung geht aber mit einem erhöhten Währungsrisiko einher. Eine Aufwertung des Frankens gegenüber dem Dollar würde allfällig höhere Renditen dahinschmelzen lassen. Ob diese Anlageklasse eine sinnvolle Investition darstellt, muss jeder Investor im Kontext seines individuellen Portfolios für sich beurteilen.
Katharina Hofer beantwortete die Fragen schriftlich.