UBS-Analyse: Immobiliengeschäft wird immer härter

Schweizweite Nachfragesteigerungen könnten nicht mehr als gegeben betrachtet werden. Zudem durchdringe der Modernisierungsschub immer mehr Nutzungsarten, was generell den älteren Objekten zusetzt. «Wer am Immobilienmarkt weiterhin seine Chancen nutzen will, kommt nicht um ein systematisches Risikomanagement herum», so die UBS.

Schwieriges Pflaster Kommerzielle Flächen

Verkaufsflächen sind bereits seit einem Jahrzehnt das Sorgenkind der Investoren. Daran dürfte sich auch in der kommenden Dekade nichts ändern. Der Strukturwandel auf dem Verkaufsflächenmarkt dürfte sich beschleunigen und einzelne Gebäude und Standorte dürften obsolet werden.

Die steigende Anzahl hiesiger Haushalte stütze zwar die Nachfrage. Die Ausgaben pro Haushalt für Einkäufe im Ausland dürften stagnieren. Einen starken Einfluss habe der Onlinehandel, da sich die im Internet erwirtschafteten Umsätze bis 2030 mehr als verdoppeln dürften.

Die Grossbank schätzt, dass die stationären Detailhandelsumsätze in der Schweiz bis 2030 um rund 7 Prozent abnehmen werden. Damit dürften die Verkaufsflächen in der Schweiz schrumpfen und Flächenproduktivität sowie Mieten unter Druck bleiben. Dabei seien die Regionen Zürich, Zentralschweiz und Genfersee weniger betroffen als die grenznahen Regionen der Ostschweiz und im Tessin.

Homeoffice als Gefahr für Büroflächen

Beschäftigungswachstum, der starke Anstieg der Teilzeitarbeit und der zunehmende Bedarf nach Büroarbeitsplätzen in der Industrie haben die Büroflächennachfrage in den letzten zehn Jahren angetrieben. Und auch in Zukunft dürften diese Faktoren die Büroflächennachfrage stützen. Doch das Wachstum dürfte laut UBS bis 2030 nur noch halb so gross sein wie noch im letzten Jahrzehnt, denn die Bevölkerung im Erwerbsalter werde nur noch halb so stark wachsen.

Eine Gefahr für den Büroflächenmarkt sieht die Grossbank auch im Trend zu vermehrtem Homeoffice. Dieser könnte künftig die Nachfrage nach Büroflächen senken und zu einem scharfen Verdrängungswettbewerb führen. Büroflächen seien in den nächsten Jahren nicht mehr zwingend ein Wachstumsmarkt.

Auch Wohnliegenschaften nicht ohne Risiken

Insgesamt bleibe der Mehrfamilienhausmarkt zwar ein Wachstumsmarkt, schreibt die UBS. Die Zahl der Haushalte wachse leicht stärker als die Bevölkerung, was die Nachfrage stütze. Unter Annahme einer weiterhin nur schwach steigenden Wohneigentumsquote und einer Normalisierung des Überangebots an Mietwohnungen dürften im Jahr 2030 noch rund 6,5 Prozent mehr Mietwohnungen nachgefragt werden als heute. Damit werde sich das Nachfragewachstum im Vergleich zu den letzten zehn Jahren fast halbieren. Damit könnte sich der Kampf um die Mieter nochmals zuspitzen.

Mit Bevölkerungswachstum sei in den nächsten zehn Jahren vor allem in den Ballungsgebieten Zürich und Genfersee sowie im erweiterten Einzugsgebiet dieser Grosszentren zu rechnen. Dazu zählten insbesondere die Kantone Thurgau, Aargau und Freiburg.

Im Kanton Bern und im Alpenraum, wo die Leerstandsrisiken moderat seien, sei eher mit tiefem erwarteten Bevölkerungswachstum zu rechnen. Dagegen stellten Regionen, wo bereits ein überdurchschnittlich viele Wohnungen leerstehen, Risikomärkte dar. Dazu zählt UBS etwa den Jurabogen und Teile der Ostschweiz.

Verhaltene Aussichten für Immobilien

Eine exakte Prognose für zehn Jahre sei nicht möglich. Aber die Flächennachfrage werde insgesamt deutlich schwächer ausfallen als in den letzten zehn Jahren. Damit gewinne die regionale Differenzierung von Direktinvestitionen in Immobilien an Bedeutung. Umso wichtiger würden die Mikrolage und objektspezifische Eigenschaften. Beispielsweise zahlten sich Totalsanierungen oder Neupositionierungen eines Gebäudes im Normalfall nur in Wachstumsmärkten aus. Aufwendige Unterhaltsarbeiten und hohe Investitionen müssten sich auch rentabilisieren lassen. (sda/val)