Die Schweizer sind ein Volk von Mietern und das wird wohl auch so bleiben. Denn Mietwohnungen werden auch dieses Jahr über die Hälfte des Immobilienbaus ausmachen. Dafür ist aber nicht nur die Nachfrage von Seiten potenzieller Mieter verantwortlich. Der Markt wird stark von der Angebotseite getrieben, stellen die Ökonomen der Credit Suisse in ihrem jährlichen Immobilienausblick fest.
Dafür machen sie die tiefen Zinsen ein externen Faktor für Investoren verantwortlich. Denn im Tiefzinsumfeld sind Investitionen in den Mietwohnungsbau häufig noch eine der attraktivsten Anlageoptionen. Das dürfte noch länger so bleiben – trotz konstantem Referenzzinssatz und steigenden Leerständen.
Investitionsdruck führt zu Bauboom
Die starke Bautätigkeit in der Schweiz dürfte anhalten: Zunehmend grosse Überbauungen mit mehr als 50 Wohneinheiten weisen auf institutionelle Investoren hin. Diese verfügen über besonders viel Kapital, das sie irgendwie profitabel investieren müssen.
Eine Vorhersage auf die weitere Entwicklung im Bausektor ist dank den Baugesuchen möglich. Die hohe Zahl der Baugesuche weist darauf hin, dass 2016 und auch noch 2017 ähnlich viele Wohnungen wie im Vorjahr gebaut werden dürften. 2015 sind 24'000 Einheiten entstanden.
Positive Zeichen für Mieter
Mieterinnen und Mieter dürfte nun vor allem interessieren, ob sich das grosse Angebot positiv auf die Mietpreise und die Verfügbarkeit von Wohnungen auswirkt. Beim letzteren Punkt geben zwei Indikatoren Anlass zu Hoffnung. Bereits 2015 ist der Leerwohnungsbestand markant gestiegen und das sogar in zentrumsnahen Gebieten. Diese Tendenz wird 2016 wohl anhalten, so die CS-Studie. Gleichzeitig werden Wohnungen auch länger angeboten: 50 Prozent der freien Mietwohnungen waren bis zu 28 Tagen im Angebot. Das sind vier Tage länger als noch im Jahr zuvor – ein Zeichen für die zunehmend schwierige Vermarktung.
Auch der Trend nach oben bei den Mietpreisen ist laut Studie gebrochen, und das gilt für die gesamte Schweiz. Einzig in den beiden Basel stiegen die Mietpreise 2015 noch mehr als in der Vergangenheit.
Während das Angebot wächst, steigt die Nachfrage zumindest langsamer. Die Zuwanderung ist der wichtigste Treiber beim Mietinteresse. Schon seit Ende 2014 ist diese leicht rückläufig. Diese Entwicklung wird sich vermutlich auch dieses Jahr fortsetzen.
Abschwungphase zeichnet sich ab
Die geschätzte Nettoeinwanderung für das Jahr 2016 vom 70'000 Personen blendet allerdings eine Bevölkerungsgruppe bisher aus. Die Zahl der Asylsuchenden und vorläufig Aufgenommenen, die sich 2016 in der Schweiz aufhalten werden und demnach auch Bedarf nach einer Mietwohnung haben, dürfte die Nettoeinwanderung nach oben drücken. Noch unklar ist, wie sich die Schutzklausel in Folge der Masseneinwanderungsinitiative auf die Zuwanderung und die Nachfrage nach Mietwohnungen auswirken wird. Nach Einschätzungen der CS wird dieser Aspekt erst 2018 greifen und auch dann nur wenig Auswirkung auf den Mietwohnungsmarkt haben.
Zusammenfassend erwarten die Studienherausgeber der Credit Suisse 2016 einen allmählichen Übergang in eine Abschwungphase mit ansteigenden Leerständen und gänzlichem Stopp des Mietpreiswachstums. Sinken werden die Ausgaben in naher Zukunft allerdings für die wenigsten Mieter – diese Entwicklung bleibt auf einzelne Regionen und das Hochpreissegment beschränkt.
Gerade in den Zentren bleibt das Angebot an günstigen Mietwohnungen weiter bescheiden. Die Studie macht dafür auch gesetzliche Bestimmungen verantwortlich. Eine höhere Ausnutzung, das Bauen in die Höhe und Umzonungen von Gewerbeflächen könnte in diesen Lagen für Erleichterung sorgen und mit einem höheren Angebot die Nachfrage nach zentralen Wohnungen stillen.
(jfr)
