Rund 3005 Milliarden Franken – so hoch ist das Privatvermögen der Schweizerinnen und Schweizer. Davon entfallen 1653 Milliarden Franken auf Haus- und Grundbesitz. Immobilien sind damit gemäss Nationalbank die mit Abstand grösste Vermögenskategorie. Ihr Wert wächst in die Höhe wie ein Wolkenkratzer vor der Aufrichte: Noch vor zehn Jahren lag er unter 1000 Milliarden Franken. Während die eigenen vier Wände primär emotionalen Gewinn abwerfen, verspricht ein Mehrfamilienhaus ausserdem materiellen Ertrag. Wertpapiere sind vielen zu unsicher, das Sparkonto wirft zu wenig ab – es bleiben Immobilien als attraktive Alternative. «Mehrfamilienhäuser werden als ‹sicherer Hafen› betrachtet», sagt Donato Scognamiglio, Chef der Immobilienberatungsfirma Iazi.
Mehrfamilienhäuser bieten nicht nur eine solide Kapitalanlage, sondern auch vergleichsweise hohe Renditen. Die Preise der Liegenschaften sind in den letzten Jahren im Schnitt um jährlich rund fünf Prozent gestiegen, im Jahr 2012 sogar um 15 Prozent. Bruttorenditen zwischen vier und fünf Prozent sind in der gegenwärtigen Tiefzinsphase verlockend. Kein Wunder, macht im Zusammenhang mit Mehrfamilienhäusern der Begriff «Betongold» die Runde.
Sicherheit für den Ruhestand
Nicht nur grosse Wohnanlagen sind gesucht, sondern auch kleinere Mehrfamilienhäuser. Sie sind besonders für Privatpersonen finanziell interessant, die Kapital langfristig – etwa im Hinblick auf den Ruhestand – durch Mieteinnahmen sichern wollen. Beim Stockwerkeigentum können Gemeinkosten, die beim Bau entstehen, auf mehrere Parteien verteilt werden. Ein kleines Mehrfamilienhaus bietet aber auch immaterielle Vorteile: Es ermöglicht, mit den Eltern unter einem Dach zu leben, sich die Nachbarn auszusuchen, einem Bekannten ein Zuhause bieten zu können. Oder sich selbst eine adäquate Wohnform zu gönnen wie eine luxuriöse Attika- oder eine schwellenlose Erdgeschosswohnung. Sylvia und Bruno Tschan haben in Mauren in Liechtenstein ihren Alterswohnsitz in Gestalt eines Mehrfamilienhauses realisiert. Viele Jahre lebte das Ehepaar in einem Haus am Zürichsee, aber nachdem dieses nach dem Auszug der Kinder zu gross geworden war, kam die Idee auf, ein geerbtes, brachliegendes Grundstück in Mauren zu überbauen. Für das Paar war klar, dass es im Alter nicht mehr alleine wohnen möchte; auf ein Maximum an Freiheit und Privatsphäre wollte es dennoch nicht verzichten. Dieser Wunsch sowie Lage und Ausrichtung des Grundstücks legten ein Terrassenhaus nahe. Durch die Terrassierung konnte nicht nur das Terrain optimal ausgenutzt werden, sondern es ist auch bei allen Wohnungen ein hoher Grad an Individualität und Privatsphäre gewährleistet. So verfügt jede Wohneinheit – insgesamt drei identische Wohnungen und eine Attikawohnung – über einen eigenen Eingang und Keller.
Das Terrassenhaus wurde mit Swisshaus realisiert, dem Schweizer Marktführer im Bereich Einfamilienhaus, der sich in den vergangenen Jahren auch als Partner für den Bau von Zweifamilien-, Mehrfamilien- und Mehrgenerationenhäusern etabliert hat. Die Firma plant und baut als Generalunternehmer individuelle Wohnanlagen mit Rücksicht auf die finanzielle Ausgangslage, die Wünsche und Anforderungen des Bauherrn und zu einem garantierten Festpreis.
Mehrgenerationenhaus
Aufgrund der immer knapperen Baulandvorkommen werden öfter auch Altliegenschaften, besonders Einfamilienhäuser, abgebrochen, um den Baugrund besser auszunutzen. Als Ersatzbau entsteht dann anstelle des Einfamilienhauses ein Mehrfamilienhaus mit drei bis zehn Wohneinheiten oder ein Zweifamilienhaus. Dabei steht nicht nur die Altersvorsorge im Vordergrund, sondern auch eine sinnvolle Mehrwertbeschaffung für die Nachkommen: Mehrfamilienhäuser können zwei oder drei Generationen ein bereicherndes Zusammenleben bieten.
Wer ein Mehrfamilienhaus plant, sollte sich einige Fragen gut überlegen: Wer soll in dem Haus wohnen? Familien mit Kindern oder Senioren oder beides? Sollen die Wohnungen im Stockwerkeigentum verkauft oder vermietet werden? I Im liechtensteinischen Mauren baute das Ehepaar Tschan ein Mehrfamilienhaus als Alterswohnsitz. st die Immobilie als kurz oder langfristige Kapitalanlage gedacht? Mit welcher Rendite? Zu Beginn jeder Planung zeigt eine mit Swisshaus erstellte Machbarkeitsstudie mit einer Grobschätzung der Gebäudekosten die grundsätzliche Realisierbarkeit auf.
Ein Mehrfamilienhaus sollte derzeit eine Bruttorendite von vier bis fünf Prozent abwerfen. Sie entspricht dem Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mietzinseinnahmen. Entscheidend für den tatsächlichen Anlageerfolg ist freilich die Nettorendite. Um sie zu ermitteln, müssen Zusatzkosten für Unterhalt, Hausverwaltung und Renovationen sowie Rückstellungen und Abschreibungen abgezogen werden. Zuweilen liegt die Nettorendite deutlich unter der Bruttorendite. Banken finanzieren Mehrfamilienhäuser in der Regel erst ab einer Bruttorendite von 4,75 Prozent. Je nach Lage, Art und Zustand der Liegenschaft muss der Investor gegen 40 Prozent Eigenkapital aufbringen.
Erfreuliche Aussichten
Wie wirken sich steigende Zinsen und schärfere Finanzierungsvorschriften auf die Preise von Mehrfamilienhäusern aus? Gemäss der Immobilienberatungsfirma Iazi trifft die Abkühlung auf dem Immobilienmarkt vorwiegend Eigenheime. «Während die Preise beim Wohneigentum abflachen, steigen sie bei Renditeliegenschaften weiterhin», heisst es im Immobilienbericht zum ersten Quartal 2014. «Mehrfamilienhäuser sind noch immer sehr gefragt», so die Spezialisten, «der Anlagedruck hält an.» Während andere Anlageformen mit Kursverlusten und Renditeausfällen zu kämpfen haben, ist der Markt für Mehrfamilienhäuser stabil und wird dies mit grosser Wahrscheinlichkeit auch bleiben.