Es war aufreibend wie ein Hundertmeterlauf: Ende Februar warteten die Immobilienexperten ungeduldig auf die Publikation des sogenannten Hypothekar-Referenzzinssatzes, der für die Mieten in unserem Land massgebend ist. Viele erwarteten eine weitere Senkung des Satzes auf erstmals 1,5 Prozent. Doch in der Nacht auf den 1. März, nachdem alle im Hypothekargeschäft tätigen Banken Meldung erstattet hatten, errechnete das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) einen Durchschnittssatz von 1,64 Prozent.
Damit stand fest: Der Referenzzinssatz wird wie zuvor gemäss Reglement auf 1,75 Prozent aufgerundet. Hätte der Durchschnittssatz nur einen Hundertstelpunkt weniger betragen, wäre er auf 1,5 Prozent abgerundet worden. Dann wären alle Voraussetzungen da gewesen, um die Mieten in der Schweiz grossflächig ins Rutschen zu bringen. Doch der Big Bang ist nur aufgeschoben, aber nicht aufgehoben.
Der 1. Juni ist das nächste Datum, an dem sich das Bundesamt für Wohnungswesen wieder zu Wort meldet. «Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit werden wir dann einen Knall erleben», ist Donato Scognamiglio, Leiter des Immobiliendienstleistungsunternehmens IAZI, überzeugt.
Historisch nur eine Ausnahme
Denn die Mieten in unserem Land sind seit über 73 Jahren nicht mehr gefallen, wie in den Zeitreihen des Bundesamtes für Statistik (BfS) nachzulesen ist. Nur in einem einzigen Jahr seit der statistischen Erfassung ab 1939 ist der schweizerische Mietpreisindex (MPI) marginal gesunken, nämlich im Kriegsjahr 1941. Sonst gab es bis heuer nur Aufschläge, Jahr für Jahr, 75-mal in Serie, wie Cipriano Alvarez, Leiter des BWO, bestätigt. Demnach haben sich die Mieten in der Schweiz in diesem Zeitraum glatt verzehnfacht.
Das tönt niederschmetternd. Doch der Schreckensbefund von den ewig und massiv steigenden Mieten relativiert sich umgehend, wenn die Inflation und die konstant gestiegene Flächennachfrage berücksichtigt werden. Die Tatsache also, dass die Eidgenossen ständig mehr Wohnraum für sich beanspruchen.
Dann zeigt sich sogar das gegenteilige Bild: «Unter Berücksichtigung all dieser Faktoren sind die realen Quadratmeterpreise seit dem Zweiten Weltkrieg sogar leicht zurückgegangen», hat Claudio Saputelli, Leiter Immobilien-Research bei der UBS, errechnet. «Weder die Verdoppelung der Bevölkerung in den letzten Jahrzehnten, noch die Verdreifachung des Einkommens pro Kopf haben den Preis pro Quadratmeter in die Höhe getrieben», fügt er an. Das oft kritisierte Schweizer Mietrecht hat gemäss Saputelli sogar eine stabilisierende Wirkung entfaltet. In Boomphasen verhindere es exzessive, vorübergehende Mietanstiege.
Mieten müssen angepasst werden
Auch Fredy Hasenmaile, Immobilienexperte der Credit Suisse, relativiert die landläufigen Vorurteile über den Schweizer Mietmarkt und verweist auf eine Marktverzerrung: «In laufenden Mietverhältnissen, den sogenannten Bestandesmieten, haben wir wegen des Gesetzes praktisch die Kostenmiete mit dem Hypothekarzins als wichtigstem Kostenelement.»
Damit der Markt dennoch einigermassen funktioniere, könnten die Mieten bei Mieterwechseln in Richtung des Marktniveaus angepasst werden. Die Folge: «Die Bestandesmieten hinken
den Marktmieten ständig hinterher. Sie machen die Schwankungen der Marktmieten (Neumieten) nicht mit, sondern nur den steigenden Trend.» Und dieser lasse sich eben durch den steigenden Wohlstand der letzten siebzig Jahre erklären.
Recht auf Mietpreissenkung wahren
Für die Immobilienexperten ist es deshalb keine Überraschung, dass man in unserem Land immer wieder von «glücklichen» Mietern spricht. Diese sind offenbar sogar so zufrieden, dass sie ihr Recht auf eine Mietpreissenkung nach einem Rückgang des massgebenden Referenzzinssatzes nur zu einem kleinen Teil beanspruchen. Es ist in der Tat verblüffend: Vier von fünf Mietern verzichten jeweils auf ein solches Herabsetzungsbegehren, auf das sie ein verbrieftes Recht hätten.
Sehr zum Ärger der Mieterverbände. Sie fordern die Mieter immer wieder auf, bei ihren Verwaltungen eine Reduktion der Miete zu verlangen. Doch auch nach der letzten Senkung des Referenzzinssatzes auf das Rekordtief von 1,75 Prozent im Sommer 2015 war das Echo der Mieter gering. Wer diesen Schritt damals wagte, erreichte eine Mietreduktion um knapp 3 Prozent.
Mieten kommen unter Druck
Ob nach der wahrscheinlichen Senkung dieses Leitzinses mehr Mieter ein Senkungsbegehren stellen werden als üblich, ist offen. Angesichts der unsicheren Wirtschaftslage und der stagnierenden Löhne wäre es eigentlich logisch.
Aber sogar ohne Intervention bei den Vermietern sieht es in naher Zukunft sowohl für die Neu- wie die Altmieter erfreulich aus. Insgesamt hat sich der generelle Mietpreisanstieg in den vergangenen Monaten nämlich bereits stark verlangsamt. Im letzten halben Jahr betrug die Teuerung gerade noch 0,1 Prozent. Sowohl bei den Bestandes- wie bei den Angebotsmieten lässt sich eine ganze Reihe preisdämpfender Faktoren ausmachen: Bei den Bestandesmieten steht wie erwähnt die wahrscheinliche Senkung des Referenzzinsatzes im Juni im Fokus. Sie wird den Altmietern mit Verzögerung eine weitere Mietpreissenkung um rechnerisch knapp 3 Prozent einbringen. Allerdings müssen sie dafür auch selber aktiv werden.
Für Mieter weit günstiger als auch schon sieht es bei den Neumieten aus. Nach Einschätzungen von Wüest Partner hat sich die Lage hier deutlich entspannt: «Die anhaltend rege Neubautätigkeit bei einem stagnierenden Bevölkerungswachstum könnte die Mieten unter Druck bringen.» Auch CS-Experte Hasenmaile erwartet, dass die Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt stärker zurückgehen wird als im vergangenen Jahr.
Miet-Überangebot wahrscheinlich
Während die Nachfrage nach Mietwohnungen kleiner wird, gehen Ökonomen von einem steigenden Überangebot an Mietwohnungen aus, weil die Investoren mangels Alternativen weiter kräftig in den Wohnungsmarkt investieren. Die Experten der UBS schliessen aus der ungebrochen hohen Zahl an Baubewilligungen, dass die Bautätigkeit hoch bleiben wird: «Der Neubau von Wohnungen wird die zusätzliche Wohnungsnachfrage im laufenden Jahr um fünf- bis zehntausend Einheiten übertreffen», schätzen sie.
Damit ist für die UBS-Experten klar: «Die Mieten für Neubauten werden ihren Sinkflug fortsetzen. Die Zeiten für Vermieter werden nochmals schwieriger.» Die Investitionsnachfrage nach Mietobjekten sei primär darauf zurückzuführen, dass die Investoren mit anhaltenden Tiefstzinsen rechnen. «Der Druck auf die Mieten wird anhalten. Das ist die einzige schlüssige Folgerung aus den gegenwärtigen Entwicklungen», sagt Hasenmaile. Die sprunghafte Zunahme der Leerstände sei ebenfalls ein klarer Hinweis für diese Tendenz. «Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage wird sich so weit öffnen, bis wir breitflächig sinkende Mieten sehen werden. Die Immobilienmärkte sind aber bekanntlich sehr träge», so Hasenmaile. Die grössten Effekte könnten sich also erst im nächsten Jahr zeigen.
Wie eine Lohnerhöhung
Wüest Partner teilt diese Einschätzungen: Angesichts des steigenden Überangebots werden die Mieten weiter fallen. Bei den Angebotsmieten rechnet das Unternehmen mit einem Rückgang der Mietpreise um 0,9 Prozent. Auch Mieter in bestehenden Mietverhältnissen hätten gute Chancen auf sinkende Mieten, falls der Referenzzins tatsächlich zurückgeht. Generell sinkende Mieten seien keine Utopie. Wüest Partner rechnet aber frühestens 2018 mit einer solchen Entwicklung.
Wie auch immer, ob nun schon diesen Herbst oder erst im nächsten Jahr – treffen die Preiserwartungen der drei Immobilienexperten ein, käme es, wie eingangs erwähnt, zu einem in unserem Land geradezu historischen Ereignis: zu einem sinkenden BfS-Mietpreisindex. Für die Mieterinnen und Mieter unseres Landes entspräche dies einer Lohnerhöhung von mehreren hundert Franken. Für einmal könnten also sie eine Art Immobilien-Dividende einstreichen.
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