In sechs von achtzehn ausgewählten Grossstädten weltweit ist der Immobilienmarkt überhitzt. Am grössten ist die Gefahr eines starken Einbruchs der Hauspreise im kanadischen Vancouver. In der Schweiz, in Zürich und Genf, ist dies dagegen nicht zu befürchten.
Neben Vancouver besteht das Risiko einer Immobilienblase gemäss des neuesten UBS Global Real Estate Index auch in London, Stockholm, Sydney, München und Hongkong, wie die UBS am Donnerstag mitteilte.
Niedrigere Preise in wenigen Ausnahmen
Deutlich überzogen seien die Hauspreise jedoch auch in San Francisco, Amsterdam, Zürich, Paris, Genf Tokio und Frankfurt. Faire Immobilienpreise stellt die UBS nur in Singapur, Boston, New York, und in Mailand fest. In Chicago seien die Bewertungen sogar markant zu tief.
Die UBS stützt sich bei dieser Einschätzung auf die Analyse der langjährigen Preisentwicklung in diesen Städten. Sie hat dabei festgestellt, dass mit wenigen Ausnahmen die Immobilienpreise in diesem Städten innerhalb von drei Jahren um 30 Prozent fielen, wenn der Index über einen gewissen Wert gestiegen ist.
Keine Blasengefahr in Zürich und Genf
Bestätigt sich diese Regel, werden bis 2019 weltweit gleich mehrere Immobilienblasen platzen. In der Schweiz droht gemäss UBS diese Gefahr jedoch nicht. Zürich und Genf gehören zwar zu den überbewerteten aber nicht zu den blasen-gefährdeten Städten. Die beiden Schweizer Städte haben gegenüber der letztjährigen Auswertung jedoch die Plätze getauscht.
Während in Zürich die Hauspreise nach einer Abkühlung in den Jahren 2013 und 2014 weiter angezogen haben, hat sich der Immobilienmarkt in Genf abgekühlt. Sowohl für die Limmat- wie für die Rhonestadt stellt die UBS jedoch eine hohe Abhängigkeit von den Zinsen fest. Sollten demnach die Hypothekarzinsen in diesen zwei Städten stark steigen, drohen auch hier deutliche Preiskorrekturen auf dem Immobilienmarkt.
Zinsen treiben die Preise
Ganz allgemein kommt die Grossbank in ihrer Studie zum Schluss, dass nicht wie bisher angenommen das Wirtschaftswachstum, sondern die Zinsen der entscheidende Preistreiber im Immobilienmarkt sind. Die UBS hat dazu berechnet, wie stark die Zinsen vom ökonomisch nachhaltigen Zinsniveau abweichen. Das Resultat ist, dass in den gleichen Städten, in denen die Abweichung zugunsten der Bauherren besonders gross ist, auch die Immobilienpreise stark ansteigen.
So sind zum Beispiel in München in den letzten fünf Jahren Häuser um 60 Prozent teurer geworden bei Zinsen, die gemäss dieser Berechnung um 4 Prozent zu tief sind. In Mailand dagegen sind die Immobilienpreise seit 2011 um rund 20 Prozent gefallen bei Zinsen, die 3 Prozent über dem nachhaltigen Zinsniveau liegen.
Für Studienautor Matthias Holzhey sind darum vor allem die Notenbanken mit ihrem «Zinsdoping» an den starken Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt schuld. «Hauspreisexzesse sind Nebeneffekte einer zu expansiven Geldpolitik», sagte er an einer Medienkonferenz am Dienstag in Zürich.
Steuern besonders wirksam
Die untersuchten 18 Städte, die gleichzeitig auch grosse Finanzzentren sind, nehmen dabei die Preisexplosion auf ihren Immobilienmärkten nicht einfach hin. Ausnahmslos alle haben Gegenmassnahmen getroffen, die jedoch gemäss UBS nicht alle auch gleich erfolgreich sind.
Als besonders wirksam erwiesen haben sich laut Holzhey Kreditrestriktionen wie zum Beispiel eine Belehnungsgrenze und Steuern. Ein Beispiel dafür sei der Stadtstaat Singapur, in dem trotz herausragender Lage die Immobilienpreise nicht überhöht seien. Singapur erhebe jedoch beim Immobilienhandel eine Steuer von 15 Prozent auf den Kaufpreis, sagte Holzhey. «Das nimmt sehr viel Fantasie aus dem Markt.»
Amortisation ohne Wirkung
Kaum eine bremsende Wirkung auf die Preise zeigt dagegen die Pflicht zur Amortisation. Im besonders blasenträchtigen Vancouver zum Beispiel müssen Hauskäufer jährlich 2,5 bis 4 Prozent des Bankkredites zurückzahlen.
Dennoch sind die Immobilienpreise explodiert. Allein innerhalb eines Jahres sind die Preise um 22 Prozent gestiegen. Die kanadische Grossstadt hat darauf jetzt jedoch reagiert. Seit August erhebt sie wie Singapur beim Hauskauf von Ausländern eine Steuer von 15 Prozent.
Zinsdoping verliert seine Wirkung
Seit 2008 sind die Immobilienpreise in den globalen Grossstädten um durchschnittlich 17 Prozent gestiegen, obwohl in diesem Zeitraum die globale Wirtschaft geschrumpft ist. Gemäss Holzhey wird sich jedoch dieses hohe Wachstum im Immobilienmarkt abschwächen.
«Mittelfristig dürfte es in einer Mehrheit der Städte keine weiteren markanten Preisanstiege mehr geben», sagte er. Der Grund dafür sei vor allem, dass weltweit die Zinsen kaum mehr weiter sinken dürften. Das «Zinsdoping» verliere seine Wirkung.
(awp/sda/ccr)
Die Immobilienmärkte in den Weltstädten spielen verrückt: In vielen Metropolen sind die Preise für Wohnungen massiv gestiegen. Zürich und Genf zählen auch dazu – doch anderswo ist der Trend extremer. Was dahinter steckt, erklärt der UBS-Experte Matthias Holzhey im Interview: