Auf dem Online-Marktplatz von Crowdhouse finden Käuferinnen und Käufer nicht nur Rendite-Immobilien, die direkt vom Eigentümer oder Makler angeboten werden, sondern auch exklusive Liegenschaften, bei denen Crowdhouse den Verkauf selbst übernimmt. Gabriela Bruno leitet das Real Estate Investment Management. Gemeinsam mit ihrem Team ist sie dafür verantwortlich, solche ausgewählte Liegenschaften zu finden und vertraglich zu sichern. Wir haben mit ihr über die aktuelle Marktlage und die Akquisitionsstrategie von Crowdhouse gesprochen.
Der Schweizer Markt für Rendite-Immobilien gilt als ausgetrocknet. Wie anspruchsvoll ist es, gute Objekte zu akquirieren?
Sehr anspruchsvoll. Daran hat sich in den letzten Jahren kaum etwas geändert. Wir befinden uns in einem Verkäufermarkt – die Nachfrage übersteigt das Angebot. Rendite-Immobilien waren auf dem Markt praktisch alternativlos. Nichtsdestotrotz gelingt es uns, die passenden Objekte für unsere Investorinnen und Investoren zu finden. Dabei hilft uns sicherlich auch der strategische Rahmen, in dem wir uns bewegen.
Wie sieht dieser strategische Rahmen aus? Und inwiefern hilft er bei der Akquisition?
Wir konzentrieren uns nicht auf A-Lagen – unser Fokus liegt auf B- und C-Standorten und unsere Analyse ist darauf spezialisiert, das Potenzial solcher Standorte effizient und akkurat einzuschätzen. Die Volumen zwischen 5 und 12 Millionen bilden eine gewisse Nische – sie sind für Private in der Regel zu gross und für Institutionelle oft zu klein. Bei dieser Kombination aus Lageprofil und Volumen sind die Marktbedingungen weniger extrem und die Spielräume ein kleines bisschen grösser. Die Konkurrenz ist aber auch in diesen Segmenten gross.
Wie gelingt es Ihnen, sich in diesem Umfeld zu behaupten?
Verkäufer von Liegenschaften in der angesprochenen Grössenordnung stehen oft vor einem Dilemma. Private Käufer sind entscheidungsfreudig und flexibel, haben aber nur selten die nötige Kaufkraft. Institutionelle Käufer besitzen zwar die nötige Kaufkraft – die Entscheidungswege sind allerdings langwierig und komplex. Wir können diese beiden Aspekte kombinieren: Wir besitzen die nötige Kaufkraft und entscheiden schnell und verbindlich. Das ist eine unserer grossen Stärken. Ausserdem sind wir bei noch nicht fertiggestellten Liegenschaften oft bereit, uns früh im Prozess zu verpflichten. Das gibt Entwicklern frühzeitige Sicherheit und finanziellen Spielraum.
Auf crowdhouse.com können private Eigentümer, Makler und institutionelle Verkäufer Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien effizient verkaufen.
Schnelle Entscheidungen sind essentiell. Wie schaffen Sie es, schneller als andere zu sein?
Zwei Dinge helfen uns dabei: Zum einen operieren wir mit unserer eigenen Software, die genau auf unsere Bedürfnisse massgeschneidert ist und ständig weiterentwickelt wird. Das System erlaubt uns, Liegenschaften bereits mit wenigen Datenpunkten zu evaluieren und liefert uns in Echtzeit die nötigen Entscheidungsgrundlagen. Zum anderen ist unsere interne Organisation auf Geschwindigkeit ausgelegt. Der gesamte Prozess vom Erstkontakt bis zum Investmentkomitee ist genau definiert und wird laufend optimiert. In der Regel geben wir eine erste Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden und ein konkretes Kaufangebot in weniger als 7 Tagen – vorausgesetzt, die nötigen Unterlagen liegen vor.
Auf Crowdhouse können Eigentümer ihre Immobilie auch selbständig verkaufen. Wieso entscheiden sich einige dennoch für einen exklusiven Verkauf durch Crowdhouse?
Wenn wir den Verkauf eines Objekts exklusiv übernehmen, bringt das für den Verkäufer zusätzliche Vorteile. Wir sichern in den meisten Fällen die vollständige Transaktion der Liegenschaft bis zu einem vereinbarten Zeitpunkt vertraglich zu und leisten entsprechende Anzahlungen. Gleichzeitig ist entsprechende Exklusivität auch ein Qualitätsmerkmal, denn wir sind bei der Auswahl sehr selektiv. Dadurch hat der Verkäufer eine grosse Transaktionssicherheit. Da wir als Verkäufer auftreten, ist die Diskretion vollumfänglich gewährt. Ausserdem entfällt für den Verkäufer der komplette Aufwand und er hat keine zusätzlichen Kosten.
Inwiefern hat der jüngste Zinsentscheid der Nationalbank die Akquisitionssituation verändert? Kommen nun mehr Liegenschaften auf den Markt?
Nein. Der Markt für Rendite-Immobilien zeigt sich bis anhin von den Zinsentscheiden der Schweizer Nationalbank weitesgehend unbeeindruckt. Wir gehen nicht davon aus, dass aufgrund der neuen Situation viel mehr Objekte auf den Markt kommen. Es ist nicht davon auszugehen, dass nun viele Eigentümerinnen und Eigentümer damit beginnen, ihre Liegenschaften abzustossen. Das Angebot bleibt nach wie vor extrem knapp und Faktoren wie steigende Baukosten und Probleme bei den Lieferketten zementieren diese Ausgangslage.
Als Online-Marktplatz verfügt Crowdhouse über eine grosse Datengrundlage. Helfen Ihnen diese Daten bei Akquisitionsentscheiden?
Unsere Datenbank umfasst über 50’000 verifizierte Käuferinnen und Käufer. Basierend auf deren individuellen Profilen erhalten wir ein sehr genaues Bild über deren spezifische Nachfrage. Gleichzeitig erfassen wir auch systematisch Daten aller Liegenschaften, die wir prüfen. Das hilft uns dabei, abschätzen zu können, wie gut wir gewisse Angebote auf unserem Marktplatz platzieren können und wo wir uns preislich bewegen müssen, um den entsprechenden Verkauf schnell und effizient abwickeln zu können.
Was müssen Verkäufer/innen beachten, falls sie einen Verkauf mit Crowdhouse in Erwägung ziehen?
Grundsätzlich ist wichtig zu verstehen, dass unsere Erstprüfung in jedem Fall komplett kostenlos und unverbindlich ist. Je besser eine Liegenschaft dokumentiert ist, desto schneller und akkurater können wir eine entsprechende Rückmeldung geben. Besonders wichtig dabei sind ein aktueller Grundbuchauszug und ein Mieterspiegel, der die gesamte Einkommensseite adäquat abbildet.