Die Themen Immobilien, Hypothek, Vorsorge, Risiko und Steuern sind für zukunftsfähige Hypothekarlösungen als Ganzes zu betrachten. Nehmen wir das Beispiel eines Ehepaars, das fünf Jahre vor der Pensionierung steht, ein Haus besitzt und kürzlich 120 000 Franken geerbt hat. Auf der Immobilie lastet eine zehnjährige Hypothek über 450 000 Franken, die in sechs Monaten ausläuft.

Jetzt stellt sich das Paar in Anbetracht der gestiegenen Zinsen die Frage, ob die Hypothek verlängert oder mit dem Erbe respektive einem Bezug von Altersguthaben teilweise oder vollständig amortisiert werden soll. Werden diese Fragestellungen isoliert betrachtet und beantwortet, ergeben sich oft suboptimale Resultate, die im Nachgang nicht oder nur sehr kostspielig korrigiert werden können. Vor diesem Hintergrund lohnt sich eine Gesamtschau und unabhängige Beratung.

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Der Autor

Martin Tschopp, CEO, Moneypark, Zürich.

Amortisation mit ungeahnten Folgen

Im aktuellen Zinsumfeld scheint es naheliegend, Erbe und Altersguthaben für die Amortisation der Hypothek einzusetzen, um im Hinblick auf die Pensionierung sowohl Belehnung als auch Zinslast zu reduzieren. Der Entscheid schafft vermeintlich mehr Unabhängigkeit und Freiheit. Nicht berücksichtigt werden allerdings die höhere Steuerlast aufgrund der tieferen Zinsabzüge, die Einschränkung des finanziellen Spielraums durch das eingesetzte Erbe und die verringerte Altersrente durch den Bezug von Pensionskassenkapital. Die tiefere Zinslast und Hypothekarhöhe wird teuer erkauft und hätte unter anderem Lebenshaltungskosten, Reisewünsche, Hobbys und Investitionen in die Immobilie berücksichtigen sollen. Das Ehepaar hat mit der Amortisation den finanziellen Handlungsspielraum deutlich eingeschränkt, was ihm eventuell erst im Nachgang bewusst wird.

Das Paar unterschreitet die Belehnungsgrenze von 65 Prozent bei Pensionierung bereits heute. Entsprechend tut eine Amortisation nicht not und erhöht die Steuerlast durch die reduzierten Zinsabzüge beim Eigenmietwert. Wenn dazu noch Pensionskassenkapital eingesetzt wird, verringert sich zudem das Renteneinkommen. In der Summe sind die finanziellen Unterschiede zwischen Beibehaltung der Hypothekarhöhe und Amortisation möglicherweise sehr gering, der zukünftige Handlungsspielraum ist aber nach Amortisation deutlich kleiner. Eine Teilamortisation hat zudem die Nachteile, dass kleine Hypothekarsummen für viele Anbieter weniger interessant sind, eine kleinere Auswahl von Finanzierungsinstituten zur Verfügung steht und die Konditionen in der Regel schlechter sind.

Das Paar sollte deshalb prüfen, ob das Erbe nicht besser direkt ins Eigenheim investiert wird. Entweder in Form von werterhaltenden Investitionen, die auf mehrere Jahre verteilt werden können, um so einen steuerlichen Vorteil zu erwirken. Oder, falls das Haus verkauft werden soll, in wertsteigernde Investitionen wie Aussendämmung oder Solarpanels. Energetische Massnahmen werden häufig sogar noch staatlich subventioniert.

Eine dritte Option wäre, das Haus um beispielsweise eine Einliegerwohnung zu erweitern und so durch die Vermietung zusätzliches Einkommen zu generieren. Wer nicht ins Eigenheim investieren möchte, könnte das Erbe alternativ auch am Kapitalmarkt anlegen und mit den Erlösen einen Teil der Hypothekarzinsen bezahlen. So kann das Paar das Vermögen situationsgerecht einsetzen und sich gleichzeitig den finanziellen Handlungsspielraum bewahren.

 

Verlängern als ideale Option

Bei gesamtheitlicher Betrachtung wird man des Öfteren zum Schluss kommen, die Hypothek zu verlängern. Das Zinsumfeld soll dabei berücksichtigt werden, den Entscheid aber nicht dominieren. Bei Angst vor steigenden Zinsen kann man bei vielen Anbietern sechs bis zwölf Monate vor Ablauf ohne Aufpreis die Konditionen anbinden. Und sollten Verkaufsabsichten bestehen, gibt es Anbieter von Festhypotheken, welche bei Verkauf der Liegenschaft einen kostenlosen Ausstieg ermöglichen oder eine fixe Pauschale erheben. Auch eine Saron-Hypothek käme allenfalls infrage. Allerdings nimmt man derzeit für eine sehr kleine Zinsersparnis ein erhöhtes Zinsänderungsrisiko in Kauf. Das Erbe könnte in diesem Fall aber als Kapitalreserve genutzt und bei stark steigenden Zinsen zur Amortisation eingesetzt werden.

Es wäre schade, wenn das Paar, gerade im Hinblick auf die Pensionierung, all diese Überlegungen unterlässt und stattdessen den Entscheid nur auf ein paar Basispunkte mehr oder weniger Hypothekarzins abstützt. Der Blick aufs Ganze lohnt sich.