Unter energetischer Sanierung versteht man die Modernisierung eines Gebäudes, um dessen Energieverbrauch zu reduzieren und damit die Betriebskosten zu senken. Es gibt eine Vielzahl von Sanierungsmassnahmen, von der Fassaden- oder Dachdämmung über den Ersatz der Fenster bis zur Wärmepumpe und Solaranlage.
Wenn man nicht gerade in einem Neubau wohnt, der bereits auf dem neusten Stand der Bautechnik ist, sind die Möglichkeiten bei der energetischen Sanierung vielfältig. Da man als Hausbesitzer keine unbegrenzten Mittel zur Verfügung hat, entscheidet meist das Preis-Leistungs-Verhältnis. In der Regel beschränkt man sich auf eine oder zwei Massnahmen, von denen man den grössten Nutzen bei den geringsten Kosten annimmt.
Der Autor
Pierre-Fréderic von Kaenel, Verkaufsleiter Deutschschweiz bei Neho
Wichtig ist, dass die Kosten über den gesamten Lebenszyklus einer Installation hinweg betrachtet werden. So sind zum Beispiel die Anschaffungskosten für eine Wärmepumpe höher als für eine Gasheizung; dafür sind die Betriebskosten tiefer. Es dauert also eine Weile, bis sich eine Wärmepumpe amortisiert hat. Ob sich eine Investition zu einem bestimmten Zeitpunkt lohnt, hängt daher von den Zukunftsplänen ab. Besonders wirtschaftlich sind Sanierungsmassnahmen, wenn ohnehin ein Gerät oder ein Gebäudebestandteil ersetzt werden muss.
Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen fördert die Optimierung der Gebäudetechnik und die Investitionen in erneuerbare Energien. Die Kantone setzen das Förderprogramm im Rahmen der Vorgaben des Bundes nach eigenem Ermessen um. Daher variieren die Förderbeiträge abhängig vom Kanton.
Eine wichtige Rolle bei der Sanierung spielt auch der Gebäudeenergieausweis der Kantone (Geak). Der Geak zeigt auf, wie viel Energie ein Gebäude benötigt. Dazu wird das Gebäude von einem Experten oder einer Expertin analysiert und in eine von sieben Energieklassen eingeteilt. In vielen Kantonen ist der Geak obligatorisch, um Fördergelder beantragen zu können. Allerdings muss der Geak vielerorts nicht komplett selbst bezahlt werden, da er ebenfalls gefördert wird.
Von den Steuern abziehbar
Investitionen in Energiesparmassnahmen oder in den Einsatz von erneuerbaren Energien können immer von der direkten Bundessteuer abgezogen werden. Die Abzüge bei der Staatssteuer sind in jedem Kanton anders geregelt. In jedem Fall ist nur der selbst getragene Anteil einer Sanierung steuerlich absetzbar und nicht die durch Subventionen gedeckten Kosten.
Um Eigentümer steuerlich zu entlasten und Anreize für energetische Sanierungen zu schaffen, können die Steuerabzüge seit 2020 auf bis zu drei Steuerperioden verteilt werden. Früher konnten energetische Sanierungen nur in jenem Jahr auf der Steuererklärung ausgewiesen werden, in welchem die Arbeiten stattgefunden haben.
Vor dem Verkauf sanieren
Unproblematisch sind kleine Reparaturen wie ein frischer Anstrich oder der Ersatz von Wasserhähnen. Sie kosten wenig und haben einen positiven Einfluss auf die Vermarktung, wie Robert Mayr, Immobilienmakler beim Maklerunternehmen Neho, weiss: «Die visuelle Präsentation auf den Portalen ist das A und O für einen erfolgreichen Verkauf. Wer seine Immobilie auf den Fotos und dem virtuellen Rundgang so attraktiv wie möglich macht, erhöht seine Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf.»
Vorsicht geboten ist bei grösseren Renovationen. Diese Arbeiten sind teuer und das Investitionsrisiko ist gross, weil man nicht sicher sein kann, ob man mit der Sanierung den Geschmack der neuen Eigentümer trifft. Damit wird die vermeintlich preissteigernde Investition schnell zur Preisfalle.
Bei energetischen Sanierungen gilt grundsätzlich das Gleiche wie bei anderen grossen Investitionen: Sie wollen gut überlegt sein. Im Gegensatz zu anderen Arbeiten steigern energetische Sanierungen den Wert einer Immobilie aber zuverlässig. «Eine energetisch sanierte Immobilie punktet mit tiefen Betriebskosten und ist zukunftssicher. Beides sind wertsteigernde Faktoren», weiss Robert Mayr.