Wertsteigerungen sind bei Immobilien nicht mehr die grossen Renditetreiber. Doch Immobilieninvestitionen sind weiterhin attraktiv.
Während institutionelle Anleger einem anhaltend hohen Anlagedruck ausgesetzt sind, sind Liegenschaften von sehr guter Qualität stark nachgefragt und daher ein rares Gut. Dies führt, unterstützt von den tiefen Zinsen, in vielen Märkten zu hohen, aber inzwischen relativ stabilen Preisen für Immobilien. Die konstant hohen Aufwertungs- respektive Kapitalgewinne der letzten Jahre dürften daher vorerst Geschichte sein. Damit gewinnt das Risikomanagement im Portfolio an Bedeutung. Ganz oben auf der To-do-Liste der Investoren steht das Optimieren des Risiko-Rendite-Profils und der Diversifikation ihres Immobilienportfolios. Hierfür bietet Europa nicht nur geografische Diversität, sondern dank unterschiedlichsten Anlagestrategien auch einen deutlich liquideren Markt.
Für Investoren empfiehlt es sich, über die Grenze und die bekannten und grössten Wirtschaftszentren sowie ihre Toplagen hinauszublicken. Wer in den Märkten präsent ist und lokales Know-how vorweisen kann, um Marktentwicklungen frühzeitig zu antizipieren sowie Mikro- und Makrolagen mit Potenzial zu identifizieren, findet ausserhalb der international bekannten Toplagen wie London, Paris oder München attraktive Alternativen.
Für europäische Objekte sprechen die absolute Grösse des Marktes, ihre geografische Nähe zur Schweiz und die guten Möglichkeiten zur Diversifikation. Europa bietet mit einem Transaktionsvolumen von über 300 Milliarden Euro pro Jahr – das entspricht nahezu dem gesamten Wert des investierbaren Schweizer Immobilienbestandes – und den von Land zu Land verschiedenen Immobilienmärkten in unterschiedlichen Zyklen eine breite Palette an Möglichkeiten zur Diversifizierung.
Diversifikation hat mehrere Dimensionen, die der europäische Markt mit seiner Grösse und Tiefe bietet. Im Gegensatz zur Schweiz gibt es ausgeprägte geografische Differenzierungsmöglichkeiten. Die Wirtschafts- und Immobilienmarktzyklen zwischen Paris und Dublin unterscheiden sich weit mehr als zwischen Genf und St. Gallen oder Basel und Lugano. Und auch die Vielfältigkeit der Anlagestrategien und Investitionsformen ist deutlich ausgeprägter als hierzulande. Beispielsweise ist es für Investoren in Closed-end-Fonds oder Value-add-Produkten Teil der Anlagestrategie, die Liegenschaften innert gegebener Frist wiederzuverkaufen. Die regelmässigen Devestitionen aufgrund der unterschiedlichsten Anlagestrategien begünstigen, dass attraktive Liegenschaften immer wieder den Weg auf den Markt zurückfinden. Im Vergleich zu reinen Schweizer Immobilienportfolios kann bei kombinierten Portfolios aus Schweizer und europäischen Liegenschaften langfristig von einer geringeren Volatilität ausgegangen werden.
Investitionen in ausländische Immobilien sind komplexer als in die Heimmärkte. Sofern es die Regulierungen zulassen, können Investoren grundsätzlich direkt im Ausland in Immobilien investieren. Dies ist jedoch mit einem nicht zu unterschätzenden operativen Aufwand und dem Aufbau entsprechender Netzwerke verbunden. Bei direkten Investitionen gilt es zudem eine Vielzahl an lokalen Gesetzgebungen und Regeln zum Transfer von Kapital und Erträgen über die Grenzen hinaus zu beachten.
Für Investitionen in europäische Immobilienmärkte steht den Anlegern eine breite Palette an Immobilienanlageprodukten zur Verfügung, die sich nach geografischen Märkten sowie Nutzungs- und Risikoklassen unterscheiden. Diese indirekte Art der Investition lässt sich für einen Investor im Gegensatz zur direkten mit einem deutlich geringeren Aufwand umsetzen. Dennoch ist es im Vorfeld einer solchen Investition unerlässlich, eine Investitionsstrategie auszuarbeiten, die neben der Definition der geografischen Zielmärkte und Nutzungsarten auch den Risikoappetit hinsichtlich Fremdwährungsrisiken, Steuerrisiken oder des Einsatzes von Fremdkapital mitberücksichtigt.
Mario Holenstein, Head Real Estate Portfolio Management Schweiz für European Properties; Marcel Weiler, Real Estate Portfolio Manager; beide Swiss Life Asset Managers, Zürich.