Investitionen Im aktuellen Tiefzinsumfeld ist die private Vermietung von Immobilien in der Schweiz verbreitet. Die damit verbundenen Gefahren werden oft unterschätzt. Als Alternative kommen indirekte Anlagen infrage.
Die Verlockung ist gross und viele private Investoren sind ihr bereits erlegen: Statt Gelder zum Nullzins auf den Sparkonti der Banken zu deponieren, investieren sie lieber in Wohneigentum. Dank günstigen Hypothekarzinsen und einer hohen Fremdfinanzierung lassen sich über die regelmässigen Mieteinnahmen in diesem Segment im aktuellen Tiefzinsumfeld noch ansprechende Renditen erzielen. Auf den einschlägigen Immobilienportalen werben Inserate für Rendite-Perlen, die Nettorenditen von über 5 Prozent versprechen. Dass die Objekte allerdings in der Peripherie stehen, wo Leerstände selbst bei Neubauten stark gestiegen sind, während die angepriesenen Liegenschaften Renovationsbedarf aufweisen und ebenfalls nicht mehr vermietet sind, steht dann im Kleingedruckten. Ob ein Käufer Freude an der in Aussicht gestellten Rendite haben wird oder ob er sich damit nicht vielmehr ein überteuertes Objekt mit hohen Folgekosten geangelt hat, ist ungewiss.
Sicher ist, dass, wer heute noch ins Immobiliengeschäft einsteigen will, vorsichtig sein muss. Dies gilt vor allem bei Direktinvestitionen zu Renditezwecken. Das Geschäft setzt ein entsprechendes Know-how voraus – und ein ausreichendes finanzielles Polster. Stattdessen gehen viele Investoren diesbezüglich oftmals an ihre Grenzen, in der optimistischen Annahme, dass die Zinsen langfristig auf dem aktuellen Niveau verharren. Die Folgen eines Zinsanstiegs werden dabei ausgeblendet. «Man weiss heute, dass bei jeder zweiten Neufinanzierung eines Mehrfamilienhauses die Mietzinsen nicht mehr ausreichen, wenn der Hypothekarzins auf 3 bis 4 Prozent stiege. Das ist gefährlich», sagt etwa Donato Scognamiglio, Chef des Immobiliendienstleisters Iazi.
Dennoch, auch heute bietet der Immobilienmarkt im Vergleich zu anderen Anlageklassen interessante Renditechancen. Die Wahl von indirekten Anlageformen wie Immobilienfonds oder kotierten Immobiliengesellschaften dürfte für Privatanleger aktuell aber die bessere sein. Allein durch die breitere Diversifizierung im Portfolio wird das derzeit hohe Risiko reduziert. Zudem profitieren die Anleger vom Know-how der professionellen Immobilieninvestoren. Aus den Investments resultieren dann oftmals kontinuierliche Ausschüttungen und Dividenden, vergleichbar mit Obligationenanlagen – und dies ohne dass Mietverträge aufgesetzt und Unterhaltsarbeiten durchgeführt werden müssen. Den operativen Risiken und den daraus resultierenden Kursschwankungen – bei Immobilien-AG deutlich stärker als bei Immobilienfonds – sind aber auch diese Vehikel ausgesetzt.