Das Zürcher Traditionshaus Jelmoli wird seine Türen schliessen. Für die Eigentümerin, die Immobiliengesellschaft Swiss Prime Site, mit etlichen Investoren im Rücken, war eine rentierliche Bewirtschaftung nicht mehr möglich. Dabei könnte das Schicksal Jelmolis kein Einzelfall bleiben. Denn institutionelle Investoren haben in den vergangenen Jahren den Anteil von singulären Immobilien, also Shopping-Malls oder Mehretagen-Kaufhäusern, in ihren Portfolios nach unseren Schätzungen um die Hälfte reduziert.
Doch welche Immobilienkonzepte suchen institutionelle Investoren? Gestützt auf Kundengespräche sowie unsere lokalen Research-Teams sind wir überzeugt, dass die Zukunft den Mischimmobilien gehört. Also Shoppen, Arbeiten und auch Wohnen in einem Komplex.
Der Autor
Henrik Häuszler, Client Portfolio Manager Real Estate, Invesco Asset Management (Schweiz), Zürich.
Shoppen, Arbeiten, Wohnen
Beim Shoppen sehen wir zwei Trends. Weiterhin gefragt sind Immobilien für Güter des täglichen Bedarfs mit Lebensmittelketten wie Migros oder Coop oder Drogerien als Mieter. Sie sind Frequenzbringer, erzielen in der Regel einen hohen Umsatz und können so 1a-Mieten tragen. Daneben lassen sich zunehmend Luxusmarken an den Hotspots nieder – wie beispielsweise der Hermès-Flagship-Store an der Zürcher Bahnhofstrasse. Das Kalkül: die Marke im öffentlichen Raum an der prominentesten Lage zu positionieren. Damit ergänzt der lebendige «Window-Shop» die klassische Printanzeige in Modemagazinen. Die Markensichtbarkeit an der Bestlage bekommt einen monetären Wert, der positiv auf die Reputation einzahlen soll. Der Handelsumsatz in Luxusläden rückt in den Hintergrund.
Während im Erdgeschoss Shopping stattfindet, werden die oberen Etagen Büros für exklusive Notare, Anwälte und Ärzte – oder sie werden zu angesagten Cafés sowie luxuriösen Penthouse-Wohnungen. Diese Entwicklung wirft ihren Schatten auch auf das Jelmoli-Gebäude. Mischnutzung wird zum Gebot der Stunde und es liegt in der Verantwortung der Vermieter, nachhaltige Konzepte zu entwickeln – auch um den Innenstädten neues Leben einzuhauchen.
Institutionelle Investoren sind jedoch nur dann zu Investitionen bereit, wenn Mischkonzepte auch Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigen. Gebäude waren 2020 für gut 40 Prozent der globalen Treibhausgasemissionen verantwortlich. Dabei gilt die Maxime: Energiesanierung vor Abriss. Experten beziffern allein die CO₂-Einsparungsmöglichkeiten auf 80 bis 90 Prozent, wenn die vorhandene Tragstruktur saniert statt abgerissen wird.
Hohes Real-Estate-Greenium möglich
Auf der anderen Seite fragen Mieter Bestlagen zu Höchstmieten nur dann nach, wenn sie damit den eigenen CO₂-Fussabdruck verbessern, also den Scope-1-Wert reduzieren können. Dann sind sie sogar bereit, ein «Real-Estate-Greenium» zu zahlen. Nach Schätzungen des Immobilienberaters Knight Frank liegen diese beispielsweise für klimaeffiziente Büros in London zwischen 3,7 und 12,3 Prozent. Teilweise wird der Trend zur Mischnutzung auch getrieben vom allgemeinen Wohnungsmangel. So fiel die durchschnittliche Quote für den Leerstand seit Jahresanfang landesweit auf 1,31 (1,54 Prozent im Vorjahr). Gründe dafür sind sowohl eine rückläufige Bautätigkeit als auch hohe Baulandpreise. Wüest Partner prognostiziert für 2023 im landesweiten Durchschnitt Mietpreissteigerungen von rund 2 Prozent.
Wir gehen davon aus, dass ohne weitere Neubauten auch die Mieten tendenziell weiter steigen werden. Entwicklungen wie die Urbanisierung in der Schweiz und Europa, Erschwinglichkeit, spezialisierte Nutzungen, Veränderungen der Lebensstile geben Mischimmobilien Auftrieb und können für institutionelle Investoren spannende Anlagemöglichkeiten darstellen.