«Der Preisboom im Schweizer Luxussegment, der 2022 mit knapp 10 Prozent seinen Höhepunkt markierte, neigt sich dem Ende zu», heisst es in der jüngsten UBS-Studie zum Thema Luxusimmobilien. «In den letzten beiden Quartalen des vergangenen Jahres stagnierten die Preise im Landesdurchschnitt. In mehr als der Hälfte aller analysierten Gemeinden mit hohem Anteil an Luxusimmobilien sanken die Preise sogar», heisst es da weiter. «Ausgeschriebene Objekte stossen auf weniger Interessenten, und diese hinterfragen den verlangten Preis zunehmend.» Wenn Verkäufer unter Zeitdruck stehen, müssten diese womöglich Preisabschläge hinnehmen. «Für das laufende Jahr erwarten wir daher insgesamt einen leichten Rückgang der Preise im Luxussegment im tiefen einstelligen Prozentbereich. Besonders anfällig für Preisrückgänge ist Stockwerkeigentum im mittleren einstelligen Millionenbereich.»
Für Rendite lieber ein Mehrfamilienhaus
«Wer auf der Suche nach Rendite ist – das heisst, nach regelmässigen Mieteinnahmen und einer potenziellen Wertsteigerung –, dem empfehle ich ein klassisches Anlageobjekt wie ein Mehrfamilienhaus, ein Bürogebäude oder ein Gewerbeobjekt – aber sicherlich kein Schloss in Zürich oder eine Luxuswohnung am Suvretta-Hang in St. Moritz», sagt Donato Scognamiglio, Verwaltungsratspräsident des Zürcher Immobilienbewertungs- und Beratungsunternehmens Iazi. «Dass Luxusobjekte eine Form der Investition darstellen, steht ausser Frage. Allerdings spielen hier – ähnlich wie bei anderen Luxusgütern wie teuren Autos, Uhren oder Kunstwerken – andere Faktoren eine grössere Rolle als reine Renditeüberlegungen», so Scognamiglio weiter.
Bei «normalen» Renditeobjekten werde nur gebaut, was auch einen Ertrag generiert. «Ein schöner Park, ein renommierter Architekt oder eine sehr exklusive Lage direkt am See mit Blick auf die Berge in der Nähe einer Schweizer Grossstadt mag zwar einen zahlungskräftigen Käufer finden, doch ist es unsicher, ob ein Mieter bereit wäre, eine Miete zu zahlen, die das investierte Kapital angemessen verzinst», sagt Scognamiglio. «Wer sich ein Luxusobjekt leistet, kalkuliert nicht primär nach Rendite, sondern geniesst es, sich etwas zu gönnen, das Freude bereitet.» Wer ein Luxusobjekt erwirbt, sollte sich darüber im Klaren sein, dass die Werte im Laufe der Zeit zwar steigen können, die Liquidität jedoch geringer ist und der Unterhalt nicht unterschätzt werden sollte.
Es gebe Lagen, die scheinbar immer begehrt sind, wie beispielsweise Immobilien am rechten Zürichsee-Ufer. Steuerliche Vorteile sind laut Scognamiglio ebenfalls ein sehr gewichtiger Makrofaktor. Wie hoch das Potenzial im Kanton ist, zeigt die Gemeinde Oberägeri. «Bis vor wenigen Jahren noch ein verschlafenes Bauerndorf, hat sich Oberägeri zu einem Hotspot für betuchte Eigenheimbesitzer gemausert», so Scognamiglio. «Die Immobilienpreise sind in den letzten fünf Jahren um dreissig Prozent gestiegen, während der Kanton ein Preiswachstum von 41,7 Prozent verzeichnete.»
Die touristischen Luxusdestinationen in den Bergen sind sehr konstant in ihrer Wertentwicklung und die Nachfrage bleibt erhalten, denn die Zahl der Superreichen hat in der Schweiz stark zugelegt. Die Unwetter im Misox-Tal hätten aber auch eindrücklich gezeigt, dass sich Bergidyllen recht schnell in Todesfallen verwandeln bei ausserordentlichen Wettereignissen. «Gleichzeitig wird die steigende Hitze im Sommer die Menschen in die Höhe treiben», erwartet Scognamiglio. «Langfristig könnte es einen Wettbewerb geben zwischen Destinationen unterhalb und oberhalb der Schneefallgrenze.»
Man muss an Rares rankommen
Nico Müller, Bewertungsexperte und Strategieberater bei Wüest Partner in Zürich und Genf, spricht lieber vom «Upmarket», wenn es um Luxusimmobilien geht. «Hier sehen wir in der Schweiz vielversprechende Investitionsmöglichkeiten, die in den vergangenen Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen haben.» Denn diese Immobilien zeichnen sich durch Seltenheit (beispielsweise Seeanstoss), Lage (wie beispielsweise am Oberbort in Gstaad oder dem Suvretta-Hang in St. Moritz) sowie Grösse und Ausstattung aus. «Was all diese Immobilien vereint, ist ihre Einzigartigkeit und Knappheit», so Müller weiter.
Die Einstiegsschwelle für Investitionen in dieses Segment liegt laut Müller in der Regel bei einer Summe zwischen 10 und 20 Millionen Franken und kann sich pro Objekt auf über 100 Millionen Franken belaufen. «Die geringe Liquidität dieses Marktes erfordert von Investoren eine hohe Resistenz gegenüber Marktschwankungen, welche Schwierigkeiten bei der (Re-)Finanzierung bereiten können», so Müller. «Zudem ist die Transaktionsdauer mit durchschnittlich 24 bis 36 Monaten, teilweise sogar länger, ausgesprochen lang, was einen langen Atem erforderlich macht.»
Ein weiteres entscheidendes Kriterium für den Erfolg in diesem Segment ist das Deal Sourcing. «Der Zugang zu solchen exklusiven Objekten erfolgt nicht immer über bekannte, international agierende Makler, sondern oft über Anwälte und Off-Market-Transaktionen», sagt Müller. «Aufgrund der ohnehin geringen Anzahl solcher Immobilien gestaltet sich der Zugang zu den richtigen Anbietern als schwierig und kann zu undurchsichtigen Situationen führen, bei denen gelegentlich unseriöse Anbieter hohe Provisionen verlangen oder die Transaktionsstruktur ethisch fraglich ist.»
Eine Prognose zur zukünftigen Wertentwicklung von Upmarket-Liegenschaften zu treffen, gestaltet sich laut Müller «äusserst schwierig», da sie von zahlreichen Faktoren beeinflusst wird. «Ein entscheidender Aspekt wird jedoch sicherlich die politische und wirtschaftliche Stabilität der Schweiz sein», so Müller. «Sollte diese durch Volksinitiativen oder andere politische Entwicklungen gefährdet werden, könnte die derzeitige Attraktivität dieses Segments schnell und deutlich abnehmen.»