Umfassende Nachhaltigkeit in der Immobilienentwicklung erfordert ein sorgfältig abgestimmtes und komplexes Zusammenspiel von verschiedenen Elementen, Akteurinnen und Akteuren. Wie das geht, zeigt das aktuell in Allschwil BL entstehende Bürogebäude Hortus. Der Name steht für «House of Research, Technology, Utopia and Sustainability». Das 12’000 Quadratmeter grosse Bürogebäude wird zurzeit im Switzerland Innovation Park Basel Area – Main Campus in Allschwil bei Basel erstellt, einem der weltweit führenden Life-Sciences- und Innovations-Cluster. Am Ursprung der Gebäudeentwicklung stand ein radikales Nachhaltigkeitsziel: die Rückzahlung der grauen Erstellungsenergie innerhalb einer Generation. Um dieses hochgesteckte Ziel zu erreichen, setzten die Bauherren Herzog & de Meuron, Senn und ZPF Ingenieure alle Hebel in Bewegung.
Der Autor
Johannes Eisenhut, Geschäftsführer Senn Development AG, St. Gallen
Energiepositiv innert einer Generation
Damit die Erstellungsenergie des Hortus innerhalb von 31 Jahren zurückgezahlt werden kann, wird die gesamte verbaute Energie dank dem Einsatz von nachhaltigen Baumaterialien wie Holz, Lehm und Altpapier minimiert. Auf eine Unterkellerung wurde verzichtet, da eine solche sehr CO2-intensiv ist. Die Betriebsenergie wiederum wird durch Vermeidung von Verlusten auf das Minimum reduziert und die Energieernte maximiert. Dazu kommt eine Photovoltaikanlage von circa 5000 Quadratmeter Grösse zum Einsatz. Pro Jahr führt das zu einer Überproduktion von circa 30 Kilowattstunden pro Jahr und in der Summe zur Energiepositivität des Hortus innert einer Generation.
Wiederverwendbare Bauteile
Das sogenannte Full-Circle-Design des Hortus sorgt dafür, dass kein Bauteil verschwendet wird und ein potenzielles Second Life oder gar Third Life möglich wird. Dies bedingt eine ausgeklügelte Nutzung der Rohstoffe – indem sie geteilt, wiederverwertet, repariert oder wiederaufbereitet werden. Beispiele dafür sind der Einsatz von rückführbarem Stampflehm in den Decken und Brüstungen oder Altpapier, das zur Dämmung verwendet wird.
Die Decke ist für die Ökobilanz eines Gebäudes entscheidend, macht sie doch durchschnittlich rund 25 Prozent des CO2 -Ausstosses aus. In Zusammenarbeit mit dem österreichischen Unternehmen Lehm Ton Erde Baukunst GmbH wurde ein neuartiges Deckensystem entwickelt. Es spart mehr als zwei Drittel des CO2-Ausstosses einer herkömmlichen Betondecke ein. Das Ergebnis ist eine modulare Holzbalkendecke mit eingestampftem Lehm, die transportierbar und wiederverwendbar ist.
Einbezug von Menschen und Natur
Nachhaltigkeit bezieht beim Hortus die Menschen und Natur mit ein. Das äussert sich im begrünten Innenhof, für den eigens ein Biodiversitätskonzept entwickelt wurde. Mit seinem Wassergarten und der von dort ausgehenden vertikalen Begrünung bietet er vielfältige Ein- und Ausblicke sowie Orte für den Austausch und zum Verweilen. Stolze 13’500 Quadratmeter oder 18 Prozent des gesamten Areals des Gebäudes inklusive Durchgangsstrassen sind Grünflächen. Im Innern des Gebäudes wiederum herrscht dank den Materialien Holz und Lehm das ganze Jahr über ein natürliches und gesundes Raumklima.
Mit seinem New-Work-Konzept ermöglicht das Hortus auch Nachhaltigkeit am Arbeitsplatz. Dank geteilten Sitzungszimmern, Telefonkojen und Gemeinschaftszonen ermöglichen die Büros im Gebäude vielfältiges «Activity-based Working» und Orte des Austauschs ausserhalb der eigenen Mietfläche. Mittels dieses Prinzips von «Access over Ownership» können die künftigen Mieter und Mieterinnen ihre Belegungsspitzen abfedern und bis zu 25 Prozent Fläche einsparen. Im Erdgeschoss werden nebst dem grosszügigen «Wohnzimmer» auch das vegane Restaurant Roots Kitchen, eine Espressobar sowie das Fitnessangebot Move by Balboa des Gastronomiebetreibers Even das Angebot bereichern.
Nachhaltigkeit schafft (Mehr-)Wert
Damit das Hortus als Leuchtturmprojekt die Immobilienbranche nachhaltig beeinflusst, muss es Mehrwerte hinsichtlich Wirtschaftlichkeit bieten. Dazu tragen die längeren Lebenszyklen im Mieterausbau und das flächeneinsparende Mietsystem gleichermassen bei. Dank seiner auf Langlebigkeit ausgerichteten Bauweise, der Minimierung der Betriebsenergie sowie der Bauteiltrennung unterstützt das Bürogebäude zudem die künftigen Mieter und Mieterinnen langfristig in ihrem CO2-Absenkungspfad und steht so für einen faktischen Sprung nach vorne statt für Goodwill. Mitte 2025 wird das Hortus bezugsbereit sein, Flächen können bereits jetzt reserviert werden.