Der Kanton Zürich möchte laut eigenen Aussagen bis zum Jahr 2040, spätestens bis 2050, netto null Treibhausgasemissionen erreichen. Dabei setzt man im Gebäudebereich vor allem auf Wärmepumpen. Und das nicht ganz freiwillig. Seit das Energiegesetz geändert wurde, gelten seit dem 1. September 2022 erhöhte Anforderungen für den Heizungsersatz. So müssen Öl- und Gasheizungen am Ende ihrer Lebensdauer durch klimaneutrale Heizungen ersetzt werden. Seit dem 1. Januar 2023 gibt es zudem Verfahrenserleichterungen für Solaranlagen, Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüsse und E-Ladestationen. Das freut den Immobilienbesitzer. Dennoch steht natürlich immer auch die Frage im Raum, wie diese nachhaltigen Renovierungen oder Modernisierungen bezahlt werden sollen. Eine gute Wärmepumpe kostet inklusive Einbau mehrere zehntausend Franken.
Die Rolle der Banken
«Energetisches Bauen oder auch Renovieren ist ein wichtiges Thema für Banken», erklärt Markus Stocker, Leiter Finanzierungsgeschäft der Zürcher Kantonalbank (ZKB). «Die Thematisierung der Energieeffizienz sowie deren Auswirkung auf die langfristige Wertbeständigkeit der Immobilie ist deshalb seit Jahren Bestandteil unserer Finanzierungsberatung.» Für die Finanzierung von besonders nachhaltigem Bauen und Renovieren bietet die ZKB unter anderem ein spezielles Hypothekarprodukt – das ZKB-Umweltdarlehen – an. Es handelt sich dabei um eine Festhypothek mit einem vergünstigten Zinssatz. Auch die UBS hat mit dem UBS-Darlehen Green oder die Raiffeisenbank mit der Eco-Vergünstigung ähnliche Angebote im Portfolio, was die Relevanz dieser Hypotheken ebenfalls sichtbar macht.
«Als Bank ist unsere Kernkompetenz die Finanzierungsberatung. Wir sind keine Bau- beziehungsweise Sanierungsexperten», ergänzt Markus Stocker seine Ausführungen. «Wir arbeiten aber mit externen Fachleuten zusammen, sodass wir unseren Kundinnen und Kunden ein gesamtheitliches Beratungserlebnis bieten können. So zum Beispiel mit dem Verein Geak.» Dieser vergibt den schweizweit einheitlichen Gebäudeenergieausweis der Kantone, bewertet den Zustand des Gebäudes und zeigt Varianten für die energetische Sanierung auf. «Unser Umweltdarlehen gibt es seit mehr als dreissig Jahren», so Markus Stocker. «Anders als in den Anfangszeiten dieses Produkts, als viele Neubauten damit finanziert wurden, stehen seit einigen Jahren zunehmend energetische Sanierungsmassnahmen bei Bestandsimmobilien im Vordergrund. Viele Bauten sind in die Jahre gekommen und müssen nun modernisiert werden.» Geänderte Gesetze geben hier jedoch nicht selten einen Rahmen vor, wie beispielsweise das revidierte Energiegesetz im Kanton Zürich.
Vorausschauende Planung lohnt sich
In einem Geak-Plus-Bericht werden der Liegenschaftsbesitzerin auch die geschätzten Investitionskosten und die Betriebskosteneinsparung der verschiedenen Sanierungsvarianten sowie die Förderbeiträge dargelegt. Darauf basierend kann im Gespräch mit der Bank ermittelt werden, welcher Betrag durch die Bank finanziert wird und welcher Teil selbst finanziert werden muss. Bei der ZKB wird mit Immobilienbesitzern aktiv über ihre Gebäudestrategie und über potenzielle Sanierungsmassnahmen respektive Investitionen gesprochen. So können diese frühzeitig und unter Berücksichtigung der finanziellen Auswirkungen (zum Beispiel auf die Steuern) optimal geplant werden. Immer mehr suchen aber auch die Kundinnen und Kunden das Gespräch von sich aus.
«Das Thema energetisches Bauen und Sanieren und die Finanzierung dieser Massnahmen hat in den letzten Jahren noch einmal zugenommen», sagt Markus Stocker. «Die Zuspitzung der Energiesituation seit 2022 hat viele Menschen zum Nachdenken gebracht. Auf der einen Seite: Was, wenn die Energie knapp wird? Und auf der anderen Seite: Wie lässt sich Energie kostengünstiger beziehen?» In einer Gesamtkalkulation sind neben den positiven Auswirkungen auf die Betriebskosten auch die Finanzierungskosten für solche Investitionen zu berücksichtigen. Der Finanzfachmann sieht für Hypothekarnehmende am Markt allerdings günstige Aussichten. «Die Zürcher Kantonalbank geht davon aus, dass die Schweizerische Nationalbank im September den Leitzins nochmals senken wird», so Markus Stocker. Der Kapitalmarkt preist eine Senkung von 0,25 Prozent ein. Die Zinsen von festen Hypotheken nehmen diese Entwicklung bereits grösstenteils vorweg, weshalb die aktuelle Lage günstig ist für den Abschluss von Festhypotheken oder für einen Switch von variablen Produkten auf Saron-Basis hin zu festen Laufzeiten. So können die heute günstigen Konditionen auf Jahre gesichert und auch budgetiert werden.
Auch Mietende sind betroffen
Sanierung hat natürlich auch immer Auswirkungen auf Mietende. Wenn ein Gebäude saniert wird, erhöht das potenziell den Mietzins. Auf der anderen Seite dürften Einsparungen in den Nebenkosten positiv zu Buche schlagen. Damit bedeutet jede energetische Sanierung, das Für und Wider abzuwägen und dann nachhaltig und langfristig die Vorteile zu berechnen.