Nach der Übernahme der Credit Suisse hat die UBS jetzt rund 60 000 Mietwohnungen im Bestand. Was bedeutet das für den Schweizer Immobilienmarkt?

Damit gibt es ein neues Klumpenrisiko auf diesem Markt. Nach unseren Schätzungen gehört der UBS neu die Hälfte aller Immobilien, die sich in den Händen von institutionellen Anlegern befinden. Das ist viel zu riskant. Die Finanzmarktaufsicht muss endlich handeln und einen Plan entwickeln, wie man die Marktmacht der neuen UBS reduzieren kann.

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Wenn die UBS ihre Position ausnutzt und die Mieten erhöht, müssten Sie sich doch eigentlich freuen. Umso leichter könnten Sie dann selbst die Mieten erhöhen.

Das mag schon sein, aber wenn die UBS in Probleme kommt, zieht sie den ganzen Markt nach unten. Das Risiko ist einfach zu gross. Das finde ich nicht sehr smart.

Oder sind Sie nervös, weil die Zinsen steigen und die goldenen Zeiten für Renditeimmobilien vorbei sind?

Nein, im Gegenteil. Die Analysten und Analystinnen liegen doch meistens falsch, wenn sie von einer Krise reden. Welche Krise? Die langfristigen Zinsprognosen sind in der Regel falsch. Es ist meiner Meinung nach gar nicht möglich, in einer äusserst volatilen und unsicheren Welt zuverlässige Zinsprognosen abzugeben. Die Aussagen der Analystinnen und Analysten haben aber eine wichtige psychologische Wirkung: Erstens gehen die Zinsen im Zeitablauf ständig hoch und runter und zweitens gibt es innerhalb von zehn Jahren immer mindestens einen Black Swan. Ein Ereignis, das alles verändert, auch das Zinsniveau. Ich verrate Ihnen etwas: Die Situation war noch nie so gut wie jetzt, um in Immobilien einzusteigen, trotz steigenden Zinsen. Besser als vor 25 Jahren, als ich eingestiegen bin. Damals hat niemand von Bevölkerungswachstum und Wohnungsmangel gesprochen.

 

Warum?

Die Mieten sind in den letzten 15 Jahren kaum gestiegen. Gleichzeitig ist das Portemonnaie der Schweizerinnen und Schweizer immer dicker geworden. Jetzt wollen wir auch unseren fairen Anteil zurück. Es gibt endlich Spielraum für Mieterhöhungen. Schliesslich sind wir beruflich keine Wohltäter, sondern  Unternehmer.

Der Unbequeme

Name: Hans R. Holdener
Funktion: Gründer und CEO Helvetica

Das Unternehmen Die Helvetica ist eine voll integrierte Real-Estate-Investmentmanagerin. Als Anbieterin von Immobilienfondsleitungs- und Vermögensverwaltungsdienstleistungen bietet es institutionellen Kunden eine umfassende Palette von Anlageprodukten und Dienstleistungen: direkte Investitionen, separate Konten oder indirekte Investitionen über offene oder geschlossene Immobilienfonds.

Ihre Fonds finanzieren sich doch überwiegend über kurzfristige Kredite. Die steigenden Zinsen müssten Ihnen richtig wehtun.

Klar, mit Inflation und steigenden Mietpreisen hat man jedoch eine sehr gute Gegenwirkung. Die Nationalbank wird allerdings weiter für einen starken Franken sorgen, das hält die Inflation niedrig. Sehen Sie sich doch die Preise an. Die Kauflust hat bereits nachgelassen, die Ölpreise sind gesunken, die Preise für Gas auch, Holz wird billiger. Eine sehr hohe Inflation wird es in der Schweiz nicht geben, und damit werden die Zinsen auch relativ niedrig bleiben.

 

Also alles ist gut?

Gut sind die Perspektiven in der Tat. Langfristig sind Immobilien in der Schweiz als Anlage einfach unschlagbar. Aber die Branche, und auch wir bei Helvetica, können uns schon noch mehr anstrengen. Wir sind alle etwas fett und träge geworden. Jetzt ist Innovation angesagt.

Wie meinen Sie das?

Wenn wir ehrlich sind, dann besteht die Branche doch fast ausschliesslich aus Selbstdarstellern. Und wir kopieren uns alle. Ich hatte neulich mein Aha-Erlebnis, als ich beim Joggen an einem Bauernhof vorbeikam.

 

Aha?

Da war eine grosse Tafel mit dem Angebot: Fleisch, Äpfel, Eier, Erdbeeren, Most, Blumen, Brot. Eine riesige Liste von Dingen, die man kaufen kann.

 

Sie wollen in Ihren Immobilien künftig Lebensmittel verkaufen?

Natürlich nicht. Zu Hause bin ich dann auf unsere Firmenwebseite gegangen und war überrascht. Wir verkaufen nämlich gar nichts. Das war das Aha-Erlebnis. Und das werden wir jetzt ändern. Unsere Kunden werden ins Zentrum gerückt.

Konkret?

Wir müssen zum Beispiel unser Mietangebot viel mehr auf die Mietenden beziehungsweise Kundinnen und Kunden ausrichten. Wer eine Wohnung mieten will, muss bei uns ein Angebot finden–  genauso müssen es Personen, die flexible Lagerflächen suchen, Steuern mit Immobilien sparen wollen oder ihre Immobilien in einer Nachfolgeregelung verkaufen wollen oder eine Bewertung suchen.

 

Muss man sich nicht spezialisieren, um im Wettbewerb zu bestehen?

Genau, wir machen beides. Wir werden unser Mietangebot stärken und für unsere Anleger und Anlegerinnen die 360-Grad-Immobilienkompentenz anbieten.

 

Warum ist die Branche fett geworden?

Weil der Markt über Jahrzehnte so geduldig war. Der jahrelange Nachfrageüberhang hat uns in die Hände gespielt, wir waren nicht sehr kreativ. Und man kann in der Schweiz mit mässiger Qualität ganz gut durchkommen, nicht nur in unserer Branche. Das ist das Problem von sehr stabilen Märkten, die Innovation bleibt auf der Strecke. Und ich bin vielleicht selbst auch in diesen Nebel reingefallen. Innovation rückt nun mehr in den Fokus.

Was ist der Grund für diese Stabilität?

Das knappe Angebot an Immobilien. Und daran scheint sich nichts zu ändern, deshalb werden die Geschäftsmodelle noch die nächsten fünfzig Jahre funktionieren. Die Raumplanung lässt nicht mehr zu, und in der Bürokratie gibt es ganz viele Menschen, denen das Wachstum gar nicht gefällt, sie haben alle Angst. Sie bremsen, wo sie können, dabei haben wir Platz genug: Der Kanton Zürich ist grösser als London – und dort wohnen 12 Millionen Menschen, nicht nur 1,5 Millionen. Im Ergebnis sieht es für uns so aus: Ein knappes Angebot führt zu höheren Preisen. Für die Immobilienbranche heisst das: Wir leben in einer Wohlfühloase.

 

Es wird zu wenig verdichtet.

Einmal das, und wir sind in der Verwaltung auch zu wenig flexibel. Wenn in Japan für ein Grundstück beispielsweise einhundert Wohnungen zugelassen sind, dann bekommen Sie noch einen Quadratmeteraufschlag, wenn Sie ein besonders schönes oder künstlerisches Design machen. Uns fehlt da die Flexibilität.

 

Wer jetzt in Immobilien investieren möchte: Welche Anlage würden Sie empfehlen?

Ich würde einen Immobilienfonds in der Schweiz empfehlen. Grundsätzlich sind die alle sehr fair bewertet. Aus dem einfachen Grund, weil die Ausschüttungsrendite höher ist, je niedriger die Bewertung der Gebäude ist. Darum sind alle in der Rechnungslegung bezüglich der Bewertung eher konservativ. Je nach Risikoprofil sollte man sich einen kotierten oder nicht kotierten Fonds aussuchen. Eigentlich kann man mit allen Lösungen gut schlafen.