Ab 2027 soll auch die Immobilienbranche in der EU dem CO2-Emissionshandel unterstellt werden. Neben der Gesetzgebung und der Regulierung macht zunehmend auch der Markt Druck: Die gestiegenen Öl-, Gas- und Strompreise machen die Massnahmen im Bereich der Verbesserung der Klimaeffizienz noch attraktiver. Dazu gehören auch die Senkungen von Betriebs- und Unterhaltskosten. Unabhängig davon, ob und welche Anpassungen die Schweiz übernimmt – die Auswirkungen auf die hiervon betroffenen Akteure und Branchen lassen sich bereits heute in Umrissen abschätzen.

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Investoren spüren weniger als der Bau

«Voraussichtlich hat dies kaum Bedeutung für Immobilieninvestoren in der Schweiz, auch wenn der Emissionshandel in der Schweiz zur Anwendung kommt», entwarnt Matthias Holzhey, Immobilienanalyst bei der UBS. Drei Faktoren sprechen gegen Auswirkungen auf Immobilieninvestoren: Zunächst wird der Emissionshandel über die Brennstofflieferanten abgewickelt und nicht über die Eigentümer. Es gibt damit nur wenig zusätzlichen administrativen Aufwand. Zudem können bis 2030 CO2-Zertifikate nicht mehr als 45 Euro pro Tonne kosten – eine für Schweizer Verhältnisse laut Holzhey kleine Grössenordnung (die aktuelle CO2-Abgabe ist bei 120 Franken pro Tonne). Schliesslich werde der Druck auf Institutionelle so oder so stark steigen, sich von fossilen Heizungen zu verabschieden, womit die Relevanz von zusätzlichen CO2-Abgaben langfristig wegfällt. 

Öko-Sanierungen werden attraktiver

Anders sieht es beim Bau aus. «Wird der Bausektor einem Emissionshandel unterstellt, erhöht dies tendenziell die Baukosten, insbesondere im Neubau. Der Fokus auf CO2-neutrale Baumaterialien dürfte steigen», erwartet der UBS-Experte. «Ökologische Sanierungen gewinnen mit höheren CO2-Abgaben generell an Attraktivität. Höhere CO2-Steuern erhöhen den Abschlag für nicht energieeffiziente Gebäude. «Der Abschlag ist maximal so gross wie die Kosten für eine Sanierung plus etwas Risikozuschlag, erwartet Holzhey im Hinblick auf die zukünftige Preisentwicklung. 

Bis 2030 können CO2-Zertifikate nicht mehr als 45 Euro je Tonne kosten.

 

Für die Schweiz dürfte der EU-Emissionshandel die Sanierungsrenditen aber nicht gross beeinflussen. Zusätzlich erhöhe der Emissionshandel die Preisschwankungen von Heizöl und Gas – denn zu den Produzentenpreisen für Öl beziehungsweise Gas kommt noch eine stark schwankende CO2-Abgabe obendrauf. «Dieser Emissionshandel der EU tendiert im Moment zu einer grösseren Umverteilung von Nord zu Süd und West zu Ost im Rahmen des Social Climate Funds», sagt Holzhey. «Die Schweiz trüge primär Kosten – und würde damit den Klimaschutz in der Europäischen Peripherie unterstützen.» Unabhängig vom EU-Emissionshandel ist die Entwicklung bei nachhaltigen Immobilienkrediten. «Der Finanzsektor steht generell unter politischem Druck, grüne Kredite zu fördern», fasst Holzhey zusammen. «Dank der generell guten Qualität des Gebäudebestands spielen Risikoüberlegungen für grüne Kredite in der Schweiz (noch) keine grosse Rolle.» Und neben grünen Immobilienkrediten gibt es auch die etwas weniger bekannten, auf Nachhaltigkeit ausgelegten Mietverträge. Die Credit Suisse hatte Mitte Mai einen solchen grossen Vertrag mit Coop gemeldet. Dabei geht es um über 35 Liegenschaften in der Schweiz mit einer vermietbaren Fläche von über 200 000 Quadratmeter.

Laut den Beteiligten lassen sich damit die Interessen von Vermietern beziehungsweise den Besitzern einerseits und den Mietern andererseits bezüglich Energieeffizienz, Wasserverbrauch und weiteren Massnahmen beim Bau, Betrieb und der Nutzung in Einklang bringen. Vermieter werden dafür belohnt, wenn sie ihre Immobilien umweltfreundlich bewirtschaften.

 

Belohnung für Vermieter

Die Mieter wiederum können eine nachhaltige Immobilie nutzen. Beide Seiten würden von den Optimierungen und den hierbei entstehenden Vorteilen profitieren. Das betrifft neben der verbesserten Energieeffizienz und der daraus entstehenden Senkung der Nebenkosten auch die Steigerung der Marktattraktivität der Immobilie selber.

Solche «grünen Mietverträge» könnten gerade bei Banken Schule machen, auch und gerade zu Zeiten, während der Renditeimmobilienmarkt etwas stockt. Für die Asset-Management-Sparte der Credit Suisse bedeutet das einen weiteren Schritt auf dem Weg zu den Netto-null-Treibhausgasemissionszielen für Scope 1 und 2. Und auch der Mieter – in diesem Fall der Retailer – kann einen weiteren Schritt auf seiner eigenen Klimastrategie melden.