Die fortschreitende Zinswende ist im Schweizer Immobilienmarkt angekommen. Gemäss dem SWX Iazi Investment Real Estate Price Index, der die Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern auf Basis aktueller Markttransaktionen misst, haben sich die Werte im ersten Quartal mit 0,4 Prozent kaum mehr verändert. Die Verlangsamung der Preisentwicklung wurde von Experten und Expertinnen erwartet, denn die Zinswende hat die Finanzierungskosten von Immobilien erhöht und gleichzeitig andere Anlagemöglichkeiten wie Anleihen und Obligationen aus Anlegersicht attraktiver gemacht. Folglich wurde die Zahlungsbereitschaft für Renditeliegenschaften abgebremst. Auch wenn die Euphorie rund um das Betongold zumindest vorerst gedämpft ist. Dies bedeutet aber nicht, dass Immobilien keine lohnende Anlage mehr wären. Im Gegenteil: Aufgrund der starken Zuwanderung und zunehmender Wohnungsknappheit in den Zentren dürften die Mieterträge weiterhin sprudeln.
Es wird allgemein erwartet, dass heute, am 1. Juni, der hypothekarische Referenzzinssatz um einen Viertelprozentpunkt steigt. Und auch eine weitere Erhöhung in der zweiten Jahreshälfte ist sehr wahrscheinlich. Nach Berechnungen der UBS würde dies zusammen mit dem Inflations- und Kostenausgleich erlauben, bei rund einem Drittel aller hiesigen Mietverträge die Mieten um bis zu 10 Prozent anzuheben. Allerdings werden manche Vermieter ihren Anspruch auf Mietzinsanpassung nicht geltend machen, denn der finanzielle Spielraum vieler Haushalte wurde durch die gestiegenen Nebenkosten bereits verengt.
Im Marktdurchschnitt erwarten die Expertinnen und Experten von der UBS für 2023 einen Anstieg der Bestandsmieten um über 2,5 Prozent. Zusammen mit einem weiteren Anstieg des Referenzzinssatzes würden 2025 die Bestandsmieten im Marktdurchschnitt dann um kumuliert 10 Prozent höher liegen als Ende 2022.
Weiteres Steigerungspotenzial auf der Mieteinnahmenseite bieten zudem energetische Sanierungen alter Immobilien. Dank damit verbundenen Steuervorteilen und Subventionen werden die Investitionsausgaben deutlich gesenkt. Zusätzliche Förderungen sind nach einer Annahme des Klimagesetzes am 18. Juni zu erwarten.
In der Westschweiz liegen die Sanierungsrenditen am höchsten. In Graubünden und in der Zentralschweiz dauert es länger, bis sich die Investition auszahlt. Und wenn die Nebenkosten nach der Sanierung sinken, ergeben sich zusätzliche Spielräume für eine Erhöhung der Nettomieten.