Was sich seit über anderthalb Jahren wandelnde Zinsumfeld hat Spuren im Schweizer Immobilienmarkt hinterlassen: Die Preise für Renditeliegenschaften sind gesunken und die Nettoanfangsrenditen in der Folge gestiegen (die Nettoanfangsrendite ist der Quotient aus Nettomieteinnahmen und Bruttokaufpreis einer Immobilie und eine beliebte Kennzahl, um die Renditen von Liegenschaften zu vergleichen). Das ist das Fazit der Immobilienexperten von Wüest Partner in ihrer aktuellen Marktanalyse. Zudem sei das Transaktionsvolumen im Vergleich zur vorherigen Dekade auf einem Tiefststand.
Das ist allerdings kein Anlass zur Sorge, es sind lediglich die erwarteten Folgen der neuen Marktbedingungen. Vergleicht man die Veränderungen in der Schweiz mit jenen in anderen Ländern – wie Deutschland, Grossbritannien, Schweden oder USA –, zeigt sich, dass die Folgen der Zinswende hierzulande bisher im moderaten Rahmen stattgefunden haben. Die zentrale Frage bleibt: Was ist in den nächsten Monaten zu erwarten, nachdem bei Inflation und Leitzins eine leichte Entspannung eingetreten ist? Sind die aktuellen Entwicklungen bereits vollständig im Markt reflektiert, oder sind im Investmentmarkt eventuell noch weitere Korrekturen zu erwarten?
Die neueste Ausgabe des Trendbarometers «Immobilien-Investmentmarkt» von EY Schweiz kann hier Aufschluss zur Einschätzung der Branche geben: Die Mehrheit der Immobilieninvestoren in der Schweiz betrachtet den hiesigen Markt im Jahr 2024 weiterhin als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen. Die positive Bewertung lässt sich auf die stabile Wirtschaft, die anhaltend starke Nachfrage sowie den trotz der geopolitischen Veränderungen weiterhin lukrativen Standort Schweiz zurückführen. Auch die Leitzinserhöhungen der Schweizerischen Nationalbank haben gemäss den Befragten keine kurzfristigen, substanziellen Auswirkungen auf die Marktwerte von Renditeimmobilien.
Und immer wieder: Lage, Lage, Lage
Gefragt nach der Entwicklung des Investmentvolumens, erwarten zwei Drittel der Befragten für das Jahr 2024 eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. Eine grosse Mehrheit prognostiziert, dass der Trend der Abwertungen sich aber auch im Jahr 2024 fortsetzen wird, da die Immobilienbestände bislang lediglich moderat bilanziell abgewertet wurden.
Insbesondere der Detailhandel und die Hotellerie in 1b-Lagen und in der Peripherie sind mit negativen Entwicklungsaussichten und damit fallenden Preisen konfrontiert. Allerdings ist gemäss den Befragten auch bei Büro- und Wohnimmobilien in der Peripherie mit einer negativen Preiskorrektur zu rechnen. Ein vorwiegend stabiles Preisniveau sehen die Befragten insbesondere in 1a-Lagen bei der Businesshotellerie, Büroliegenschaften, beim Detailhandel für Lebensmittel sowie bei Baumärkten. Ebenfalls gleichbleibende Preise werden in 1b-Lagen und in der Peripherie bei Logistikimmobilien erwartet. Ein Preisanstieg in 1a-Lagen dürfte vor allem in der Ferienhotellerie und bei Logistikflächen erfolgen.
Die Attraktivität von Wohnungsimmobilien als Investitionsmöglichkeit bleibt bei den befragten Expertinnen und Experten weiter hoch. Eine leicht reduzierte Investitionstendenz im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich in den Bereichen Büro-, Logistik- und Gesundheitsimmobilien sowie im Lebensmitteldetailhandel und Fachmarktsegment. Die Hotellerie sowie Shoppingcenters verzeichnen eine geringe Zunahme, stehen insgesamt aber kaum im Fokus der Investoren.