Die Schweiz steht in der Wohnraumnutzung vor grossen Herausforderungen: So besteht bei den rund 1,1 Millionen Einfamilienhäusern im Land, von denen viele in die Jahre gekommen sind und zur Hälfte von nur ein oder zwei Personen bewohnt werden, ein erhebliches Potenzial, das derzeit noch ungenutzt ist. Angesichts des stetigen Bevölkerungswachstums und des drohenden Wohnraummangels muss dieser Wohnraum zwingend effizienter genutzt werden. Genau hier setzt die Idee der «versteckten Mehrfamilienhäuser» an.

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Der Autor

Atilla Färber, Mitgründer und CEO Raumpioniere AG, St. Gallen

Zwei Ansätze zur Verdichtung

Es gibt zwei Hauptansätze, um das Potenzial eines Einfamilienhauses auszuschöpfen: die direkte Umnutzung oder die komplette Transformation. Bei einer direkten Umnutzung wird ein bestehendes Einfamilienhaus in zwei oder drei Wohneinheiten umgewandelt. Diese Umnutzung erfordert die Erfüllung verschiedener Anforderungen, beispielsweise Anforderungen an den Schallschutz und auch eine geeignete interne Erschliessung. Da klassische Einfamilienhäuser oft auf den Lebensstil einer einzigen Familie zugeschnitten sind, lohnt es sich, eine solche Umgestaltung bereits in einer frühen Phase mit Fachplanern wie Architekten, Bauphysikern und Ingenieurinnen zu planen.

Die komplette Transformation ist eine «radikalere» Variante und besteht darin, ein älteres Einfamilienhaus durch ein neues Mehrfamilienhaus zu ersetzen. Ein Beispiel: Auf einem Grundstück von circa 1200 Quadratmetern, das derzeit nur Platz für zwei Personen bietet, könnte durch die Errichtung eines Gebäudes mit sechs Wohnungen Platz für bis zu zwanzig Personen geschaffen werden.

 

Bottom-up-Verdichtung durch private Eigentümer

Private Eigentümerinnen und Eigentümer besitzen in der Schweiz rund zwei Drittel aller Liegenschaften mit Wohnnutzung. Indem sie das ungenutzte Potenzial ihrer Immobilien erkennen und ausschöpfen, leisten sie einen entscheidenden Beitrag zur nachhaltigen Verdichtung. Sie haben so die Möglichkeit, in relativ kurzer Zeit zusätzlichen Wohnraum zu schaffen – eine Entwicklung, die sich bereits in Gang gesetzt hat, funktioniert und gezielt vorangetrieben werden kann. Wichtig: Dieser Ansatz stellt nicht den alleinigen Lösungsweg gegen die Wohnungsnot dar, er kann durch die Verdichtung des bestehenden Wohnraums aber einen substanziellen Beitrag dazu leisten. 

 

Wirtschaftliche und ökologische Vorteile

Die Umwandlung von Einfamilienhäusern in Mehrfamilienhäuser bietet sowohl ökologische als auch ökonomische Vorteile: Durch die Nutzung bestehender Flächen im Bestand wird zusätzlicher Landverbrauch vermieden, was zur nachhaltigen Schonung von Ressourcen beiträgt und die Versiegelung von Böden reduziert. Zudem wird der Flächenverbrauch pro Person – heute im Schnitt 44 Quadratmeter – massiv reduziert. Und Eigentümerinnen und Eigentümer oder Investoren profitieren von einer erheblichen Wertsteigerung ihrer Immobilie.

Hinzu kommt, dass die anstehende Revision der Bau- und Zonenordnung das Ausnutzungspotenzial erhöhen könnte, zum Beispiel durch höhere Dichteziffern oder den Wegfall von diesen. Dies bietet der Eigentümerschaft die Möglichkeit, durch eine frühzeitige Umsetzung oder eine gezielte Verzögerung des Projekts den grösstmöglichen Ertrag zu erzielen.

Doch wie können gerade private Liegenschaftsbesitzerinnen und -besitzer das Potenzial ihrer Immobilie erkennen? Moderne digitale Tools, wie beispielsweise Potenzialrechner, ermöglichen es längst auch Privaten, unter Einbezug aller relevanten Daten die wirtschaftlichen und baulichen Kennzahlen für die eigene Liegenschaft schnell zu ermitteln und so fundierte Entscheidungen zu treffen.

 

Schnell und effizient

«Versteckte Mehrfamilienhäuser» sind eine effektive Lösung, um den Wohnraum in der Schweiz nachhaltig zu verdichten. Sie bieten eine Möglichkeit, schnell und effizient zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Private Eigentümerinnen und Eigentümer, die das Potenzial ihrer Liegenschaften erkennen und die Verdichtung aktiv vorantreiben, können also entscheidend zur Lösung des Wohnraummangels beitragen. Darüber hinaus halten sie eine wichtige gesellschaftspolitische Diskussion über das Konzept der Verdichtung im Rahmen einer nachhaltigen Stadt- und Raumentwicklung am Laufen. Durch das Realisieren des Potenzials eines alten Einfamilienhauses kann in vielen Fällen moderner Wohnraum für eine moderne Lebensrealität geschaffen werden, die den Bedürfnissen der nächsten Generation entspricht.