Bauherrenberater: Konsumentenschutz für Bauwillige

Dabei rückt Röthlisberger weniger die bautechnische Seite in den Vordergrund, als vielmehr das massgeschneiderte Vertragsmodell im Auftragsrecht und die sorgfältige Konzeption der Projektorganisation. Ganz am Anfang stehe aber die klare Projektdefinition durch den Bauherrn, betont er. «Er muss die wesentlichen Eckdaten vom Raumprogramm bis zur Finanzierungsdecke festlegen und allen Beteiligten genau kommunizieren.»

«Jedes Bauwerk ist ein Prototyp, der im Zusammenspiel unterschiedlichster Leute draussen auf dem Bauplatz entsteht», fügt Bernhard Frei bezüglich der menschlichen Aspekte an. Der Bauingenieur und Gründer der Bernhard Frei & Partner GmbH in Zürich kennt diese Herausforderung als Bau-Immobilientreuhänder wie als Mitglied der Kammer der unabhängigen Bauherrenberater (KUB).

Diese umfasst etwa 70 selbstständige professionelle Berater. Während die einen wie Frei vorwiegend private Bauwillige beraten, begleiten andere die Milizgremien bei öffentlichen Projekten oder auch Pensionskassen. Grosse Immobilienbesitzer oder Verwaltungen verfügen hingegen meistens über eine eigene Abteilung, um Bauprojekte zu begleiten und zu steuern.

Gar nicht teuer

Die untere Grenze für eine Gesamtbegleitung dürfte bei 1 Mio Fr. Bauvolumen liegen. «Darunter bringt Begleitung bei Teilschritten Sicherheit, etwa bei der Präsentation des Projektes oder beim Vertragsabschluss», sagt Frei. Das reicht vom Architektenvertrag bis zur Systemgarantie des Generalunternehmers, damit am Schluss das Minergiehaus auch wirklich Energie spart.

Das müsse den Bau nicht verteuern, betont Frei. «Übernimmt der Bauherrenbegleiter Aufgaben des Architekten, wird das Honorar aufgeteilt.» Sogar wenn die Begleitung durch den unabhängigen Profi beim Vorprojekt und den Vertragsabschlüssen zusätzlich koste, zahle sich das später aus.

Einmal bringe die zweite Meinung oft Vorteile, sei es eine bessere Lösung oder tiefere Kosten. Zum Zweiten werde ohne Bauherrenberater jeder Fehler der Planung durch das gleiche Büro begutachtet. «Oft werden dann solche Fehler vertuscht und die Kosten, um sie zu beheben, weiterverrechnet», sagt Frei. Selbstkontrolle dürfe aber in straff geführten Projekten nicht geduldet werden.

Schmieröl für Bauprojekte

«Damit alle Rädchen sauber ineinandergreifen, braucht es die Bauherrenberatung als Schmiermittel», ist Frei überzeugt. Am liebsten übernehme er die Gesamtverantwortung oder zumindest die -begleitung und das von Anfang bis Abschluss des Projektes.

Häufiger werden Beratungsprofis allerdings erst gerufen, wenn etwas schief gelaufen oder zumindest das Vertrauen in den Architekten erschüttert ist. Regelmässig gehen auf dem Sekretariat der KUB ebenso wie beim Hauseigentümerverband (HEV) Fragen zum «Konsumentenschutz für Bauwillige» so Berater und Autor Hans Röthlisberger ein.

Häufige Unklarheiten

- Termine: Im GU-Werkvertrag lassen sich Termine einfach garantieren, vielleicht sogar eine Konventionalstrafe vereinbaren. Anders beim Architekten im Auftragsverhältnis, wo der Bezugstermin oft blosse Absichtserklärung bleibt, weil ein Handwerker höchstens seinen Termin garantiert.

- Mängelrüge: Beim Bau gilt Werkvertragsrecht. Mit einem GU ist es in der Regel einfach: Der Bauherr rügt den Mangel, der GU behebt ihn. Beim Architektenmodell besteht die Gefahr, dass sich ein Handwerker vor der Verantwortung drückt. Beim Kauf eines Hauses gilt bei Mängeln nur eine Garantie gemäss Kaufvertragsrecht (wie z.B. beim Occasionsauto).

- Bauhandwerker-Pfandrecht: Nur ein guter Vertrag und laufende Kontrolle verhindern, dass bei Zahlungsunfähigkeit des GU plötzlich die Handwerker noch einmal direkt bezahlt werden müssen.

Nur einer kann der Chef sein: Vertrauen und Verantwortung

«Planen und Realisieren eines Bauwerks hat sehr viel mit Vertrauen zu tun», stellt Hans Friedli, Architekturpraxis, Hessigkofen SO, die Frage der Bauherrenberatung in einen weiteren Zusammenhang. Doch wie in anderen Bereichen, zum Beispiel im Gesundheitswesen, sei heute Misstrauen so verbreitet, dass ein zweiter Fachmann beigezogen werde. Dabei gilt für Friedli im Bereich Bauen noch immer die alte Maxime, dass für eine Aufgabe in einem Raum auch nur ein Chef zuständig sein könne.

Aus praktischen Gründen dürfte es aber besser sein, eine Drittperson beizuziehen, statt den Architekten zu wechseln, wenn sich das Vertrauensverhältnis im Verlauf eines Baus abkühlt. Allerdings: «Grundsätzlich habe ich den Anspruch, dass sich das Vertrauen so entwickelt, dass ich als Architekt die ganze Verantwortung für das Projekt übernehmen kann», betont Friedli. (uw)

Information à la carte

Die drei Arten der Bauherrenberatung

- Beratung: Bedürfnisanalyse, Definition der Zielsetzungen, Erarbeiten der Entscheidungsgrundlagen, Evaluation der Planer, Erstellen der Projekt- und Bauablauforganisation.

- Treuhänder des Bauherrn: Überwachung von Projekt- und Bauablauf, laufende Kontrolle der Kosten und Termine sowie der Qualität, Bau- und Garantieabnahme.

In allen Stadien eines Baus übernimmt der Bauherrenberater damit die Managementfunktion bezüglich Projekt und Ausführung, Kosten, Termin und Verfahren. Die letzte Verantwortung bleibt aber beim Bauherrn. Nicht delegierbar sind:

- Beauftragung Planer und Unternehmer.

- Projektgenehmigung, Projektänderungen. (uw)

Weitere Informationen

- Kammer der unabhängigen Bauherrenberater: www.kub.ch.

- Hans Röthlisberger, «Günstiger bauen», 1999, 432 Seiten, Verlag Hans Röthlisberger, 3629 Kiesen, ISBN 3-9621751-0-2. Ab November 2004 wird das Standardwerk mit einem grundlegend erneuerten Anhang «Neuerungen im Honorarwesen» für ca. 135 Fr. verkauft. (Einblicke gibt: www.roeplaner.ch/ buch/vorspann/index_buch.htm)

- Hans Röthlisberger, «Die häufigsten Bauherrenfallen»: Kurzfassung des obigen Buches, Verlag Hauseigentümerverband Schweiz, 2000, 168 Seiten, ISBN- 3-909363-00-8, 34 Fr. (28 Fr. für Mitglieder)

- Stoller Hans, «Praxis-Ratgeber zum Hausbau: Vertragsklauseln - Bau-Garantien Mängelrechte», 2003, 160 Seiten, ISBN 3-909363-11-3, 33 Fr. (28 Fr. für Mitglieder)

- Kurse beim HEV (ab März 2005): www.hev-schweiz.ch