Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist nicht nur der grösste Traum, sondern auch die grösste Ausgabe im Leben vieler Menschen. Welche Risiken sie dafür eingehen wollen oder dürfen, sagt viel aus über ihre Wirtschaftserwartungen – und jene der Geschäfts- und Notenbanken, die die Hypozinsen festlegen. Die grösste Wirtschaftskrise seit den dreissiger Jahren, ausgelöst von den Immobilienexzessen in den USA, hat eindrucksvoll demonstriert, wohin überbordendes Vertrauen auf beiden Seiten des Immobilienmarktes führt.

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Wo steht der Schweizer Immobilienmarkt heute? Die Nervosität ist so gross wie nie seit der letzten grossen Krise Ende der achtziger Jahre, als die Banken 40 Milliarden Franken abschreiben mussten. Zwar sind die Zahlen im internationalen Vergleich beruhigend: Der jüngst erschienene jährliche Economist-Häuserpreis-Index, der die Preissteigerungen der nationalen Märkte von 1997 bis 2010 misst, bescheinigt der Schweiz mit 33 Prozent die geringste Zunahme in Europa. Spitzenreiter Grossbritannen bringt es auf eine Steigerung von 181 Prozent.

Doch die durchschnittlichen Preissteigerungen können irreführend sein, denn das Immobiliengeschäft besteht aus zahlreichen Mikromärkten mit teilweise gegensätzlicher Entwicklung. In den Topgemeinden Zürichs haben sich die Preise für Einfamilienhäuser in den letzten zehn Jahren verdoppelt, in Genf war der Anstieg sogar noch grösser. Faktoren für die rasante Zunahme gibt es viele: Durch die tiefen Zinsen ist Kaufen oft billiger als Mieten, die Banken befeuern das lukrative Geschäft mit ihrem grossen Konkurrenzkampf, die Anleger investieren mangels Alternativen in Immobilien, und die wohlhabenden Zuwanderer treiben die Preise.

Derzeit spricht nichts dafür, dass diese Faktoren schnell an Bedeutung verlieren würden. Die Nationalbank steht vor einem Dilemma: Aus konjunkturellen Gründen muss sie die Zinsen tief halten, wodurch sie aber gleichzeitig die heiss laufenden Märkte antreibt. Entsprechend salomonisch ist ihr Verdikt: Grund zur Panik bestehe zwar nicht. Aber: «Grund zur Entwarnung gibt es auch nicht.»